Как грамотно составить (или дополнить мое) обращение, чтобы наверняка?

Здравствуйте! Я внимательно изучил вашу ситуацию, представленные документы и проект вашего обращения. Поэтому я должен сразу обратить ваше внимание на критическую ошибку в вашей текущей стратегии и проекте письма.

Главная проблема: Вы просите изменить территориальную зону (с Р на Ж1), но при этом вы не являетесь правообладателем участка. Согласно п. 3.2.6 и 3.2.7 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые вы предоставили, право выбирать и менять виды разрешенного использования есть только у правообладателей (собственников, арендаторов, землепользователей). Вы пока никто для этого участка.

Если вы сейчас направите это письмо, администрация получит сигнал о том, что участок востребован. С вероятностью 99% произойдет следующее:

1. Ваше предложение либо отклонят, либо проигнорируют, так как вы не правообладатель.
2. Администрация, понимая ценность участка (примыкание к Ж1, площадь 2378 кв.м), сама инициирует процедуру изменения зоны или выставит участок на аукцион.
3. Вы потеряете и время, и шанс получить участок, так как на аукционе его может выкупить любой, кто предложит большую цену.

Ваш проект письма, по сути, является публичной офертой для администрации «прибрать» участок к рукам. Этого допускать нельзя.

Почему текущее обращение не сработает (юридический разбор вашего текста):

1. Нет статуса. Вы пишете «имея перспективу использования...». Для закона это ничто. Вы должны сначала получить статус, чтобы о чем-то просить.
2. Противоречие в аргументах. Вы пишете, что участок «неперспективен» для рекреации из-за малого размера, но при этом просите перевести его в Ж1. Логика понятна, но для администрации это звучит как «дайте мне этот лакомый кусок под жилье, потому что он мал для парка». Это провоцирует их на мысль о высокой коммерческой ценности участка.
3. Неверная ссылка. Вы ссылаетесь на ст. 5.1 ГрК РФ (общественные обсуждения). Но процедура изменения ПЗЗ (внесения изменений в карту зонирования) регулируется не только ею, а статьями 31-33 ГрК РФ. Это долгая и сложная процедура, которая требует решения Комиссии и Министерства (как следует из п. 2.2.2 ПЗЗ). Администрация Кольского района (ваш адресат) не имеет полномочий единолично менять зону, она лишь участвует в процессе.

Правильная стратегия: от обратного

Ваша цель — стать законным арендатором. Только после этого у вас появятся рычаги давления и законные основания для изменения вида использования или зоны.

Вот пошаговый алгоритм действий, как юрист с опытом:

Шаг 1. Забудьте про смену зоны Ж1 на данном этапе.

Ваш козырь — условно разрешенный вид «Ведение садоводства» (код 13.2) в зоне Р. Это ваше «окно возможностей». Вам не нужно менять зону, чтобы претендовать на участок.

Шаг 2. Подготовка к получению участка (самый важный этап).

Вам нужно подать заявление не о смене зоны, а о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду.

· Куда подавать: В Администрацию Кольского района (Управление земельными ресурсами или Управление территориального развития, согласно п. 2.1.2 ПЗЗ).
· С какой целью: «Для ведения садоводства».
· На каком основании: Вы физлицо, имеющее право претендовать на земельный участок для садоводства в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Что нужно сделать:

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что участок не обременен (у вас она есть — чисто).
2. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если границы требуют уточнения. Участок стоит на кадастре (площадь 2378 кв.м), но, возможно, его границы нужно «привязать» к местности для предоставления.
3. Подайте заявление. В нем вы просите предварительно согласовать предоставление участка ИМЕННО ЭТОГО, с конкретным кадастровым номером. Вы не просите «дать участок», вы просите отдать вам этот конкретный.

Юридический нюанс: Поскольку участок находится в зоне Р и имеет ВРИ «территории общего пользования», администрация может отказать, сославшись на несоответствие. Но здесь вступает в игру ваш главный аргумент: в градостроительном регламенте зоны Р есть условно разрешенный вид «садоводство».
Вы должны в заявлении указать: «Прошу предоставить участок для ведения садоводства, так как данный вид использования является условно разрешенным для территориальной зоны Р, в которой расположен участок, согласно утвержденным ПЗЗ».

Это заставит их запустить процедуру, предусмотренную статьей 39 ГрК РФ (предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования). Это публичные слушания, расходы на которые (п. 3.3.7 ПЗЗ) несете вы, но это единственный законный путь получить этот участок без торгов (если не будет других претендентов).

Шаг 3. Если вы стали арендатором.

Допустим, вы прошли слушания, получили разрешение на условно разрешенный вид, администрация утвердила схему, и вы заключили договор аренды на участок с ВРИ «садоводство». Поздравляю, вы правообладатель!

Теперь ваши действия:

1. Строительство: На участке с ВРИ «садоводство» вы имеете право построить садовый дом (п. 13.2 ПЗЗ, код 13.2). Садовый дом может быть признан жилым в упрощенном порядке (уведомительный порядок строительства и ввода в эксплуатацию, а затем перевод садового дома в жилой через органы местного самоуправления или суд).
2. Изменение ВРИ: Как арендатор (правообладатель), согласно п. 3.2.6 ПЗЗ, вы имеете право выбрать любой основной или условно разрешенный вид использования для своей зоны. Вы можете, не меняя зону Р, попробовать сменить ВРИ с «садоводства» на «для индивидуального жилищного строительства»? Нет, не можете, так как ИЖС (код 2.1) не входит в список разрешенных для зоны Р (см. Таблицу 15 вашего файла ПЗЗ). В зоне Р в принципе нет жилья в основных видах. Садоводство — единственный «жилой» лазейка.
3. Инициатива по смене зоны: Теперь, будучи арендатором и имея на руках участок, вы можете подать мотивированное предложение о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения границ территориальных зон (включения вашего участка в зону Ж1). У вас появятся веские аргументы: «участок примыкает к Ж1», «используется для садоводства, но логичнее включить его в жилую зону для комплексного развития». И главное — у вас появится законный интерес, который администрация обязана рассматривать.

Что делать с уже подготовленным письмом?

Ваше текущее письмо отправлять нельзя. Оно слишком откровенно и «вкусно» для администрации. Его нужно переработать в запрос информации или в заявление о предварительном согласовании.

Вместо письма о смене зоны, я рекомендую вам составить два документа:

1. Запрос (для разведки): В Управление архитектуры. Текст: «Прошу предоставить информацию о возможности использования земельного участка с кадастровым номером 51:01:0111002:278 для ведения садоводства в соответствии с условно разрешенным видом использования, установленным для территориальной зоны Р Правилами землепользования и застройки. Прошу разъяснить порядок получения разрешения на условно разрешенный вид использования и предварительного согласования предоставления данного участка в аренду».
2. Заявление о предварительном согласовании (основной удар): Если ответ на запрос будет благоприятным или параллельно с ним, подавайте заявление о предварительном согласовании предоставления участка в аренду для ведения садоводства. Это будет ваша официальная заявка, которая застолбит за вами право первого претендента и запустит процедуру.

Резюме:
Ваша текущая стратегия — «просить сменить зону» — проигрышная. Правильная стратегия — «стать арендатором под существующее садоводство». Не показывайте сразу, что хотите строить дом для регистрации. Скажите, что хотите сад. Получите землю, а потом уже решайте вопросы с домом и зоной, имея на руках договор аренды. Риск перехвата участка в этом случае минимален, так как вы будете первым, кто запустит процедуру его предоставления.

Здравствуйте!

Виды и состав территориальных зон указаны  ст.35 ГрК РФ 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/80dce8588aec56c31d6512f018b0d8f5decb92d2/

Рекреационные зоны (Р) предназначены для организации мест отдыха населения — парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты.   Зона же  Ж-1 —  территориальная зона для застройки индивидуальными жилыми домами. 

1. Как перевести участок из Р в Ж1 (И НУЖНО ЛИ на данном этапе?)

 Через изменение ПЗЗ в части изменения территориальной зоны из Р в Ж1. Также потребуется проведение публичных слушаний.

Публичные слушания проводятся согласно ст.5.1 ГрК РФ. Но проблема  том, что Вы не правообладатель участка.

2. Может быть, сначала запросить участок в аренду? Но тогда с какой целью такой запрос?

Вы вправе обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении Вам участка на праве аренды. Также с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду.

4. Направить в администрацию запрос на разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в соответствии со статьей 39 Грк РФ?

Полагаю, что это преждевременно. Такое право на изменение ВРИ в порядке ст.39 ГрК РФ есть только у правообладателя участка, каковым Вы пока  не являетесь. 

Обратитесь сначала по вопросу предоставления Вам земельного участка на праве аренды ( о предварительном согласовании). То, что у Вас в градостроительном регламенте зоны Р есть условно разрешенный вид «садоводство» — в Вашу пользу.

На мой взгляд обращаться в администрацию с тем письмом, проект которого у Вас есть, бесперспективно.

Вам для начала нужно стать правообладателем земельного участка.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов обратитесь ко мне в чат.

Добрый вечер!

Имеется земельный участок с кадастровым номером 51:01:0111002:278.

 Текущий ВРИ: ЗУ с к.н.51:01:0111002:278.«земельные участки (территории) общего пользования» (код 12.0): Это крайне сложный вид разрешенного использования для изменения на ИЖС. Территории общего пользования предназначены для неограниченного круга лиц. Перевод такой территории в частную застройку нарушает публичный интерес и потребует очень весомого обоснования со стороны Администрации.
Территориальная зона Р («зона рекреационного назначения»): ИЖС (ВРИ 2.1) не является ни основным, ни условно разрешенным видом в этой зоне. Хотя «ведение садоводства» (ВРИ 13.2) является условно разрешенным видом в зоне Р и допускает размещение жилого дома (2.1) (Таблица 15 ПЗЗ), это не то же самое, что полноценное индивидуальное жилищное строительство в зоне Ж1. Садоводство имеет свои ограничения (например, по площади застройки – 20% в зоне Сх, а для зоны Р не установлен, что создает неопределенность), и статус жилого дома на садовом участке может отличаться от статуса дома в ИЖС.

Хочу строиться в этом районе, с регистрацией недвижимости. Я не собственник данного участка, а только виды имею. Как поступить?

 Как было указано в предыдущих комментариях основная ваша проблема в разрешении вашей ситуации отсутствие у вас правового титула. Иными словами Вы не являетесь правообладателем участка (собственником, арендатором). Собственником, согласно ЕГРН, является Муниципальное образование городское поселение Кола Кольского района. Это ключевое препятствие для прямых действий по изменению ВРИ или получению разрешения на условно разрешенный вид использования.Ваша обеспокоенность абсолютно обоснована. Муниципальные участки предоставляются для строительства (или в аренду) исключительно через торги (аукцион) на право заключения договора аренды или купли-продажи (ст. 39.6, 39.18 Земельного кодекса РФ), если участок сформирован и его вид разрешенного использования соответствует цели предоставления. Если вы успешно инициируете изменение зоны на Ж1, участок с таким ВРИ будет выставлен на аукцион.

Как перевести участок из Р в Ж1 (И НУЖНО ЛИ на данном этапе?)

 Нужно ли: Да, безусловно. Если ваша цель — полноценное индивидуальное жилищное строительство с регистрацией, перевод в зону Ж1 является оптимальным. Зона Ж1 прямо предусматривает ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) как основной (Таблица 1 ПЗЗ), имеет более понятные и благоприятные предельные параметры застройки (Таблица 2 ПЗЗ). Использование участка для садоводства в рекреационной зоне не позволит вам в полной мере реализовать проект ИЖС и всегда будет предметом дополнительных ограничений и возможных споров.
Как перевести: Только путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) городского поселения город Кола в части изменения карты градостроительного зонирования для конкретного Участка. Это процедура, инициируемая подачей Предложения в Комиссию по подготовке проекта ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ, Раздел 6 ПЗЗ г. Кола) с последующим обязательным проведением общественных обсуждений или публичных слушаний (п. 3.3.3, 5.1.1 ПЗЗ г. Кола, ст. 5.1 ГрК РФ).

Может быть, сначала запросить участок в аренду? Но тогда с какой целью такой запрос?

 Нецелесообразно и рискованно на данном этапе. Если вы запросите участок в аренду, например, для «ведения садоводства» (ВРИ 13.2), и заключите договор аренды по результатам аукциона, вы не сможете впоследствии изменить ВРИ этого участка на «для индивидуального жилищного строительства» (ВРИ 2.1) в рамках того же договора аренды. Согласно п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ 

 Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Вы окажетесь «заперты» в ВРИ «ведения садоводства». Вам придется ждать окончания аренды, затем вновь пытаться изменить зонирование, а потом участвовать в новом аукционе.

Сначала обратиться в администрацию о слушаниях по вопросу смены карты ПЗЗ и включения участка в Ж1 (проект обращения прилагаю)?

 Да, это единственно верный первый шаг. Ваше обращение должно быть максимально убедительным, поскольку вы просите об изменении статуса земли общего пользования на частную жилую застройку. Администрация будет тщательно проверять обоснованность такого запроса.

4. Направить в администрацию запрос на разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в соответствии со статьей 39 Грк РФ?

 Нет, на данном этапе это неэффективно и будет отклонено. Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (ст. 39 ГрК РФ, п. 3.3.1 ПЗЗ г. Кола) может подать только правообладатель земельного участка. Поскольку вы не являетесь таковым, ваше заявление будет возвращено без рассмотрения.

Как грамотно составить (или дополнить мое) обращение, чтобы наверняка?

 Подчеркну, что в таких вопросах «наверняка» гарантировать успех невозможно, особенно когда речь идет о муниципальной земле общего пользования и изменении ПЗЗ. Однако можно многократно увеличить шансы, представив максимально сильное и убедительное обоснование.Ваш проект обращения  уже задает правильное направление, но его необходимо дополнить и усилить аргументацией, делая акцент на публичном интересе и выгодах для муниципалитета, а также более четко формулировать ваши обязательства и понимание процедуры. Скорректировать ваше заявление возможно в рамках платной юридической услуги, я могу вам его скорректировать при обращении ко мне в личный чат.