Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продавать свою долю родственник готов только через 3 года после того, как вступил в наследство, чтобы не платить налог
Здравствуйте
Ситуация: хотим выкупить половину квартиры (вторая половина своя) у родственника. Продавать свою долю родственник готов только через 3 года после того, как вступил в наследство, чтобы не платить налог. Подскажите, можно ли сейчас нотариально заверить факт передачи денег, для того чтобы зафиксировать стоимость доли? И даёт ли какие-то гарантии это заверение, правомерен ли будет родственник, если через три года потребует переоценки своей доли?
Здравствуйте!
Вашу договоренность можно и нужно зафиксировать, чтобы обезопасить себя от рисков через три года. Самый надежный способ — заключить предварительный договор купли-продажи доли с нотариальным удостоверением.
Как зафиксировать цену сейчас
Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). В нем вы указываете, что обязуетесь в будущем (после истечения 3-летнего срока) заключить основной договор купли-продажи доли на согласованных условиях, включая твердую цену.
Обязательное нотариальное удостоверение. Все сделки с отчуждением долей недвижимости (включая предварительные договоры) подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда все сособственники продают свои доли одновременно. Нотариус проверит законность сделки и зафиксирует волю сторон.
Уведомление второго сособственника. Поскольку у вас уже есть своя половина, родственник продает вам свою долю. В этом случае уведомлять других сособственников (вас) не требуется, так как вы и есть покупатель.
Защитит ли это от переоценки через 3 года
Да, но с важными оговорками:
Если в договоре будет указана твердая цена, родственник не сможет в одностороннем порядке ее изменить.
Однако, если за 3 года рыночная стоимость недвижимости существенно вырастет, родственник может попытаться оспорить сделку, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Но при наличии нотариально удостоверенного предварительного договора его шансы минимальны.
Важный налоговый нюанс: если цена в договоре будет сильно занижена по сравнению с рыночной, налоговая может доначислить НДФЛ продавцу исходя из рыночной стоимости, а также оспорить сделку как подозрительную (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Поэтому цену лучше указывать реальную, близкую к рыночной.
Предварительный договор купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ, п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
При продаже доли сособственнику уведомлять других участников долевой собственности не требуется.
Занижение цены может повлечь налоговые риски и оспаривание сделки (ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 54.1 НК РФ).
Если вам нужна помощь в составлении предварительного договора или консультация по определению рыночной цены доли, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке: https://pravoved.ru/lawyer/4343700/
С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.