Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как лучше всего мне себя обезопасить?
Я продаю квартиру, которую получила в дар от папы, это мое единственное жилье, обязательно ли выжидать срок владения в 3 года, чтобы не платить налог с продажи? И так же подскажите, нашелся покупатель у которого на руках субсидия для медработников, которая в свою очередь покроет часть стоимости квартиры, остальную часть покупатель вносит переводом, какие мои риски? Что нужно обязательно прописать в договоре? И вообще какой порядок действий при такой сделке? Как лучше всего мне себя обезопасить?
Здравствуйте, Евгения!
1. Налог с продажи: обязателен ли срок в 3 года?
Ждать 3 года вам не нужно. Вы можете продавать квартиру сразу после получения в дар и будете полностью освобождены от уплаты налога (НДФЛ).
Это возможно благодаря совокупности двух факторов, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
Безвозмездное получение. Для имущества, полученного в порядке дарения от близкого родственника (папа — это родственник первой очереди), минимальный срок владения составляет 3 года.
Единственное жилье. С 2025 года действует важное дополнение: даже если бы вы получили квартиру не в дар, а, например, купили, но она является вашим единственным жильем, то минимальный срок владения также составляет 3 года.
Таким образом, в вашей ситуации выполняются оба условия. Самое главное: подавать налоговую декларацию и платить налог не нужно. Для налоговой инспекции это будет означать, что вы полностью освобождены от отчетности.
2. Риски сделки с покупателем, имеющим субсидию
Сделки, где часть оплаты проходит через государственные программы (будь то субсидия для медработников или материнский капитал), всегда имеют для продавца специфические риски. В вашем случае, когда субсидия покрывает только часть стоимости, а остальное покупатель вносит сам, ситуация немного проще, но все равно требует повышенного внимания.
Главный риск — задержка или даже отказ в перечислении денег от государства .
Вы регистрируете сделку и передаете квартиру покупателю. После регистрации права собственности на него, он подает документы в уполномоченный орган (например, Минздрав региона) для перечисления субсидии. Деньги от государства могут идти от нескольких недель до 2-3 месяцев.
В чем опасность. Если в документах покупателя будет ошибка, если он не выполнит какие-то условия программы или если у государства вдруг закончатся деньги (маловероятно, но теоретически возможно), вам придется судиться с новым собственником, чтобы вернуть квартиру .
3. Как обезопасить себя: что обязательно прописать в договоре
Ваша безопасность в такой сделке — это грамотно составленный договор купли-продажи. Вот что в нем обязательно должно быть:
В договоре нужно четко разделить суммы, которые покупатель вносит сам (наличными или переводом), и сумму, которая будет выплачена за счет субсидии. Например: «Стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей. Из них 2 000 000 рублей уплачиваются Покупателем за счет собственных средств, а 3 000 000 рублей — за счет средств государственной субсидии, предоставленной Покупателю на основании ...».
Условие о залоге в силу закона (самое важное!). Обязательно включите в договор пункт о том, что до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (у вас). Это прямо предусмотрено п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ. Такая формулировка не даст покупателю продать или подарить квартиру до того, как вы получите все деньги, и защитит ваши интересы.
Условие о расторжении договора. Пропишите, что в случае непоступления средств субсидии в оговоренный срок (например, в течение 3 месяцев с даты регистрации сделки), договор подлежит расторжению, а квартира возвращается в вашу собственность. Это даст вам право быстро решить вопрос в суде, если что-то пойдет не так.
Передача ключей и доступ. Ни в коем случае не передавайте ключи и не давайте доступ в квартиру до полного получения ВСЕЙ суммы на ваш счет. Пропишите это условие отдельно или в акте приема-передачи, который подписывается только после окончательных расчетов.
Налог: Вы можете продавать квартиру сразу. Платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно.
Риски: Основной риск — задержка или отказ в выплате субсидии после того, как покупатель станет собственником.
Ваши действия:
Заключите договор купли-продажи только после согласования с юристом, включив в него все условия о залоге и порядке расчетов.
Настаивайте на том, чтобы покупатель предоставил вам официальный документ о выделении ему субсидии (сертификат, уведомление) с указанием суммы и реквизитов.
Подпишите акт приема-передачи квартиры и отдавайте ключи только после поступления всей суммы (и собственных денег покупателя, и субсидии) на ваш банковский счет.
Понравилась консультация? Поблагодарить юриста можно здесь:
https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4343700/
Если у вас остались вопросы или вам нужна помощь в подготовке договора купли-продажи, защищающего ваши интересы, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.
С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.