Подали на регистрацию договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома и 1/3 доли земельного участка

Кто прав и почему?
Правовая позиция регистратора основана на прямом указании федерального закона. Согласно закону, сделки по продаже долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению -2-5-10.

Вот ключевая норма, которая определяет исход вашего дела:

Часть 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» гласит: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению» -2-5.
Из этого правила есть единственное исключение, которое напрямую относится к вашей ситуации: нотариус не требуется, если сделка совершается всеми участниками долевой собственности по одной сделке -1-2-5.

Применим это к вашей ситуации:
У вас продается не весь объект целиком, а две отдельные доли (1/3 дома и 1/3 участка). При этом продавец один, а не все собственники. Если бы вы продавали весь дом и весь участок целиком (например, фразу в договоре «продавец продает, а покупатель покупает целый жилой дом и целый земельный участок»), то нотариус был бы не нужен -2. Но поскольку предметом договора являются именно доли в праве собственности, ваша сделка подпадает под требование о нотариальном удостоверении.

Что делать?
Поскольку несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна по закону, влечет за собой ничтожность договора -1-4-5, Росреестр не просто не зарегистрирует переход права, а обязан отказать в регистрации. У вас есть два пути решения:

Оптимальный путь: обратиться к нотариусу. Это самый быстрый и надежный способ решить проблему.

Вам необходимо обратиться к любому нотариусу с вашим договором и документами на недвижимость.
Нотариус проверит законность сделки, в том числе соблюдение права преимущественной покупки другими собственниками (если они есть) -3, и удостоверит договор.
После удостоверения нотариус сам может подать документы на регистрацию в электронном виде. Срок регистрации для нотариальных сделок сокращен и составляет 3 рабочих дня (а при электронной подаче — всего 1 день), в то время как обычная регистрация может длиться до 9 рабочих дней -1-6-8.
Альтернативный путь: изменить предмет договора. Если вы категорически не хотите идти к нотариусу и готовы переделывать договор, можно попробовать продать объекты целиком. Но это возможно только в том случае, если все остальные участники долевой собственности (владельцы остальных 2/3 долей) согласны продать свои части вместе с вами по одному договору купли-продажи. Тогда вы сможете заключить один договор купли-продажи всего дома и всего участка, и он не будет требовать нотариального заверения -1-2-7. Однако, судя по вашему вопросу, вы продаете только свои доли, поэтому этот вариант вряд ли применим.