Здравствуйте, подскажите пожалуйста, не могу понять какой размер госпошлины я должен заплатить при покупке

Добрый день, Андрей.

Ситуация, в которую вы попали, к сожалению, демонстрирует типичную проблему: сотрудники МФЦ не всегда глубоко разбираются в нюансах налогового законодательства и часто применяют шаблонный подход. В данном случае специалист МФЦ ввел вас в заблуждение. Давайте еще раз, максимально детально, разберемся в этом вопросе, опираясь исключительно на текст закона.

Почему сотрудник МФЦ неправ, а вы (и я как юрист) правы?
Ключевой документ здесь — статья 333.33 Налогового кодекса РФ. Нам нужен подпункт 24 пункта 1 этой статьи.

Вот его точное содержание:

24) за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 200 рублей;
Прочитайте этот текст еще раз очень внимательно. Законодатель использовал союз «либо». В русском языке, и в юридическом в частности, союз «либо» в данном контексте означает, что перечисленные действия являются альтернативой.

Это значит, что пошлина в 200 рублей (обратите внимание, не 700, а именно 200 рублей — это очень важная деталь, к которой мы вернемся) уплачивается в одном из двух случаев:

Либо за регистрацию права на сам земельный участок, подпадающий под указанные цели (включая ИГС).
Либо за регистрацию права на объект недвижимости (т.е. гараж), который создан или будет создан на таком участке.
То есть, это единая пошлина за регистрацию того или другого, но не того и другого вместе.

Ваш сотрудник МФЦ прав в одном: 4000 рублей (по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) — это общая пошлина за регистрацию прав на объекты недвижимости, не подпадающие под льготные категории. И он прав, что для гаража, который уже построен и используется, пошлина была бы именно 4000 рублей, если бы применялся общий порядок.

Но в вашем случае есть важнейший нюанс, который меняет всё!

В чем суть вашей ситуации?
Вы покупаете и регистрируете одновременно два объекта: земельный участок (с ВРИ «для эксплуатации и обслуживания гаража») и сам гараж. Это две разные регистрационные записи, два разных объекта недвижимости. Сотрудник МФЦ рассуждает формально: «раз два объекта, значит, две пошлины по 4000 рублей, итого 8000». Это формально, но это неверно, потому что не учитывает специальную льготу, заложенную в подпункте 24.

Льгота (пошлина 200 рублей) применяется именно к земельным участкам с определенным ВРИ, а также к объектам на них. Но как быть с одновременной регистрацией? В законе нет прямого ответа, но есть разъяснения Минфина, на которое я ссылался ранее (Письмо от 25.01.2024 № 03-05-06-03/5753). Исходя из логики этого разъяснения, поскольку оба ваших объекта (и участок, и гараж) напрямую связаны с индивидуальным гаражным строительством и эксплуатацией гаража, к ним должна применяться льготная ставка. Но, как мы видим, текст подп. 24 не предусматривает взимания одной пошлины за два объекта сразу.

Так что же платить на практике?
Здесь мы сталкиваемся с известной коллизией. Многие регистраторы и сотрудники МФЦ, не вдаваясь в тонкости, применяют общий подход: один объект — одна пошлина. В вашем случае это привело бы к требованию уплатить 8000 рублей (4000 за гараж + 4000 за участок, так как участок, по их мнению, не под льготу подпадает, раз он под существующим гаражом). Это неверно, но так часто происходит на местах из-за недостаточной квалификации.

Вот что я вам рекомендую сделать, чтобы разрешить ситуацию и не платить лишнего.

— Попробуйте еще раз, но с копией закона. Подойдите к другому окну или к другому сотруднику (или в другой день). Вежливо, но настойчиво объясните свою позицию, покажите текст подпункта 24.
— Акцентируйте внимание на том, что участок имеет ВРИ, прямо указанный в этом подпункте («для эксплуатации и обслуживания гаража» — это фактически аналог «индивидуального гаражного строительства»), а гараж является объектом, созданным на таком участке.
— Запросите письменный отказ. Если сотрудник продолжает настаивать на своем, попросите предоставить вам письменный отказ в приеме документов с указанием конкретной суммы пошлины, которую, по их мнению, вы должны уплатить, и с обоснованием расчета. Это ваше законное право. Письменный отказ — это документ, с которым вы сможете пойти к начальнику МФЦ или в Росреестр.
— Обратитесь напрямую в Росреестр. Самый надежный способ — подать документы напрямую в территориальный орган Росреестра, минуя МФЦ. Специалисты Росреестра, как правило, обладают более высокой квалификацией в вопросах применения налогового законодательства при регистрации прав. Там вам точно должны дать правильный ответ и корректно рассчитать пошлину.
— Разделите платежи (запасной вариант). Если никакие аргументы не действуют, а связываться с начальством или идти в Росреестр не хотите, можете поступить так, как велит сотрудник МФЦ: заплатить две пошлины по 4000 рублей, но с четким назначением: одну за участок, одну за гараж.
— После регистрации вы сможете обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы, но это более долгий и бюрократический путь.
Ваша исходная позиция (одна пошлина за всё) верна лишь отчасти, так как подп. 24 не покрывает одновременную регистрацию двух объектов. Но требование платить 8000 рублей (две пошлины по 4000 рублей) — это ошибочный и избыточный подход. Правильнее было бы заплатить одну пошлину по общему правилу (4000 рублей) за один из объектов, а за второй — льготную 200 рублей, но такое сочетание законом прямо не предусмотрено. Исходя из разъяснений и здравого смысла, наиболее вероятная правильная сумма в вашем случае — 4200 рублей (4000 за гараж по подп. 22 + 200 за участок по подп. 24).