Вопрос: Могу ли я сейчас продать квартиру без подачи 3-ндфл и без уплаты налога, или надо ждать

Здравствуйте Анатолий. Если расчет с застройщиком и продавцом права требования был в 2020 году, можете продавать без налоговых последствий.

При приобретении квартиры по ДДУ (договору участия в долевом строительстве) минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже исчисляется не с даты регистрации права собственности в Росреестре, а с даты полной оплаты по договору с застройщиком и полной оплаты договора уступки права требования. Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, для объектов, приобретенных по ДДУ, срок начинается с момента полного исполнения обязательств покупателем перед застройщиком (полной выплаты цены, включая доплаты). В вашем случае это произошло 06.11.2020 г., когда вы полностью рассчитались.

Регистрация собственности 21.03.2022 г. здесь не меняет точку отсчета — она актуальна для обычных сделок купли-продажи, но не для ДДУ. 

Но нужно учитывать, что были или не были доплаты, в связи с увеличением площади после сдачи объекта. Иного такое бывает.

Добрый день. Да, вы можете продать квартиру прямо сейчас без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и без подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Ждать наступления 21 марта 2027 года вам не нужно.

Согласно абзацу четвертому пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, при продаже жилого помещения, приобретенного по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или по договору уступки прав требования по такому договору, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта. 

Общий минимальный предельный срок владения недвижимостью, по истечении которого доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения, составляет 5 лет, что установлено пунктом 4 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

В вашей ситуации расчет срока владения для целей налогообложения начинается именно с 06.11.2020 г. — то есть с даты, когда вы полностью произвели расчеты с застройщиком (цедентом). Дата регистрации права собственности в Росреестре (21.03.2022 г.) в данном случае юридического значения для старта течения срока не имеет. Таким образом, пятилетний срок непрерывного владения вашей квартирой истек 06.11.2025 г. 

Здравствуйте!

В  п. 2 статьи 217.1 НК РФ сказано следующее :

"""«при продаже жилого помещения, приобретенного по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким помещением исчисляется с даты полной оплаты его стоимости в соответствии с указанным договором. „“                                                                                                 Таким образом, в общем случае человек, который купил квартиру на стадии строительства, может продать ее без уплаты НДФЛ через пять лет после внесения всей суммы оплаты.

  В связи с этим, Вы можете продать  свою квартиру  уже сейчас, т.к. 5 лет владения жильем у Вас  было 20 ноября 2025 года, независимо от   даты регистрации права собственности на жилье в  Росреестре.

Здравствуйте, Анатолий!

Да, вы можете продать квартиру прямо сейчас (в 2026 году) без уплаты НДФЛ и без подачи декларации 3-НДФЛ.

В качестве подтверждения обоснования Письмо Минфина России от 29.03.2022 N 03-04-05/25250 «О минимальном предельном сроке владения квартирой, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при продаже».

    Добрый день. Ждать не нужно. Срок владения для освобождения от налога дохода от продажи недвижимости — ст.217?1 НК РФ у Вас истек - 

Вот что по этому поводу указала ФНС 

 Для приобретенной по договору долевого участия в строительстве готовой квартиры или долей в ней предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты их стоимости согласно соответствующему договору. 

https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/16605261/

  Все остальные  моменты,   могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

     С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте.

Вы указали, что основаниями возникшего у Вас права явились ДДУ и договор уступки. Разъяснения относительно срока владения неоднократно давались Минфином, в частности, в Письме от 03.07.2024 N 03-04-05/62886, в котором

Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости в соответствии с указанным договором.
При этом минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.

Следовательно, нужно исходить из того, когда был произведен расчет с цедентом, т.е. лицом, которое произвело Вам отчуждение прав требования к застройщику и с даты расчета с самим застройщиком.

Срок владения, дающий право на освобождение от налогооблажения, составляет 5 лет -см. п.3 и п.4 ст.217.1 НК РФ.

В соответствии с п.1 и п.4 ст.229 НК РФ декларация не подается, поскольку доход от продажи освобожден от налогооблажения.

Консультация по вопросу в расширенном формате возможна индивидуально в чате.

С уважением