На сколько они правы или заблуждаются?

Добрый день, Дмитрий
Ситуация, в которой вы оказались, довольно типична, но позиция налоговой, которую вам озвучили, вызывает вопросы.
Налоговая утверждает, что срок владения для освобождения от налога (3 или 5 лет) нужно отсчитывать не с момента регистрации вашей собственности в 2021 году, а с момента последней выплаты по ипотеке. Они ошибаются. Этот подход давно признан несостоятельным, и позиция Министерства финансов и Федеральной налоговой службы здесь однозначна.
По общему правилу, для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет пять лет (или три в определенных случаях, но мы исходим из того, что для вас применяется общий пятилетний срок) НК РФ, ст. 217.1. Вопрос в том, с какой даты этот срок отсчитывать.

В законе четко сказано: срок владения объектом недвижимости исчисляется с даты государственной регистрации права собственности Обзор практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015. Исключения есть, но для первичного рынка (ДДУ) действует специальное и очень важное правило.

Поскольку вы покупали помещение по ДДУ в 2018 году, а зарегистрировали право собственности только в 2021, для вас применяется особый подход. Минфин России неоднократно разъяснял, что в таких случаях срок владения исчисляется с даты полной оплаты объекта долевого строительства Письмо Минфина от 05.08.2021 № 03-04-05/62944. Но здесь есть важный нюанс, который разрушает аргумент налоговой.

В вашем случае полная оплата момент подписания ДДУ и внесения всей суммы по нему (своих средств и кредитных). Ипотека не оплата застройщику, а ваши кредитные отношения с банком. То, что вы выплачивали кредит до 2021 года, не отменяет того факта, что помещение было полностью оплачено застройщику еще в 2018 году, и именно тогда у вас возникло право требовать его передачи.
Позиция налоговой, которую вам озвучили, основана на старом и ошибочном подходе. Ипотека залог, обременение вашего права собственности в пользу банка [ФЗ «Об ипотеке»]. Ее погашение не создает новое право собственности, а лишь снимает обременение. Вы стали собственником в 2021 году (когда зарегистрировали право), а распоряжаться им (продать, подарить) вы могли и с обременением, просто с согласия банка. Погашение ипотеки не обнуляет срок вашего владения.

Иными словами, моментом возникновения права собственности для целей налогообложения считается дата первоначальной государственной регистрации, даже если в тот же момент была зарегистрирована и ипотека. Срок владения идет непрерывно с 2021 года, и погашение кредита в том же году никак не влияет на его течение.

Вы продали помещение в 2025 году. Если исчислять срок с 2021 года (как и следует по закону), то вы владели им более трех, но менее пяти лет. Будет ли налог, зависит от того, попадаете ли вы под какое-либо исключение (например, продажа единственного жилья, но у вас нежилое помещение, или если стоимость продажи ниже кадастровой с понижающим коэффициентом, но это отдельная тема). Однако утверждение налоговой о том, что срок нужно считать с даты последнего платежа по ипотеке, юридически несостоятельно. Если бы это было так, то люди, выплачивающие ипотеку 15 лет, не могли бы продать квартиру без налога все эти 15 лет, что абсурдно.
Я бы рекомендовал вам подготовить письменное обращение в налоговую (или обратиться к вышестоящему должностному лицу) с изложением обстоятельств дела. В обращении следует указать, что:

— Право собственности зарегистрировано в 2021 году.
— Ипотека погашена в том же году, что не создает нового основания для возникновения права собственности, а лишь прекращает обременение.
— Сослаться на разъяснения Минфина и позицию Верховного Суда о порядке исчисления срока владения.
— Указать, что утверждение о необходимости исчисления срока с даты последнего платежа по ипотеке не основано на нормах НК РФ.
Вероятно, после получения официального разъяснения или жалобы инспектор пересмотрит свою позицию. Если же они будут настаивать, этот спор разрешится в вашу пользу в суде, так как судебная практика здесь сложилась однозначная.

Дмитрий, добрый день!

Срок владения недвижимостью для целей освобождения от налога считается не с даты подписания ДДУ и не с даты погашения ипотеки, а с момента государственной регистрации права собственности.

Право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации:
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации» (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В вашем случае право собственности зарегистрировано в 2021 году, а продажа состоялась в 2025 году — прошло менее 5 лет.

 
Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет, если объект не подпадает под льготные случаи:
«Доходы от продажи объекта недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что он находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения» (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, поэтому льготы, действующие для единственного жилья, как правило, не применяются.

 
Получается, что если право собственности оформлено в 2021 году, а продажа произошла в 2025 году, минимальный срок владения (5 лет) не соблюдён, поэтому обязанность по уплате налога возникает. Дата погашения ипотеки или подписания ДДУ на расчёт срока владения не влияет.