Процедура ввода в эксплуатацию?

Здравствуйте,  Анна.

До начала строительства необходимо получение разрешения на строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

Процедура как правило прописывается в соответствующем муниципальном регламенте.

Договор не получается скачать, ошибка сервера, буду еще пытаться

Дополню

Здравствуйте, Анна! 

Изучил ваш договор аренды.

.

1. КЛЮЧЕВОЕ — ЧТО У ВАС ПО ДОГОВОРУ
Из договора (стр. 1, 5):

участок предоставлен под строительство ОКС (объекта капитального строительства)
ВРИ: туристическое обслуживание (5.2.1)
срок аренды: 128 месяцев (~10,6 лет)
договор НЕ предусматривает продление (п. 6.8) 

Это классический договор после аукциона (ст. 39.11, 39.8 ЗК РФ)

 
2. ВОПРОСЫ ПО ВЫКУПУ / ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЕ
1. Есть ли право выкупа?
Да, но НЕ из договора, а из закона.

Основание:

ст. 39.20 ЗК РФ
ст. 39.3 ЗК РФ
 Собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка без торгов.

В договоре это прямо не прописано — это нормально. Право возникает после регистрации ОКС.

 
2. Можно ли перейти на аренду 49 лет?
Да, возможно.

Основание:

ст. 39.8 ЗК РФ
ст. 39.6 ЗК РФ
После строительства ОКС вы можете:

либо выкупить участок
либо оформить новый договор аренды без торгов (как собственник здания)
 
3. Цена выкупа (% от кадастровой)
Цена устанавливается субъектом РФ (Приморский край).

Обычно по РФ:

от 2,5% до 15% кадастровой стоимости
для коммерции часто 15%

Точную ставку надо смотреть:

постановление Приморского края
или муниципальный акт Находки
 
4. Как администрация принимает решение?

Процедура:

Вы регистрируете ОКС
Подаете заявление
Администрация проверяет:

соответствие ВРИ
факт строительства
отсутствие нарушений договора
Принимает решение (постановление)

Основание отказа:

не тот объект
нет разрешения на строительство
самовольная постройка
 
5. Что быстрее: выкуп или аренда 49 лет?

На практике:

Быстрее:

долгосрочная аренда

Почему:

меньше согласований
не требуется оценка и расчет выкупной цены
администрация охотнее оставляет землю в собственности
Выкуп:
дольше
требует расчет стоимости
иногда «тормозится» администрацией
 
6. Подводные камни договора

Ключевые риски:

1.  Запрет продления
п. 6.8: договор не подлежит продлению 

 Если не успеете построить — потеря участка

 
2.  Жесткое целевое использование
п. 3.2.2
 только под строительство ОКС

 
3.  Запрет передачи прав
п. 3.2.6
 нельзя:

субаренда
переуступка
 
4.  Ограничения:
охранная зона ЛЭП (стр. 4)
водоохранная зона (стр. 5) 

 могут ограничить застройку

 
7. Достаточно ли договора для реализации схемы?

Да, но с условиями:

Вы сможете реализовать план ТОЛЬКО если:

получите РНС (разрешение на строительство)
построите именно ОКС
введете в эксплуатацию
зарегистрируете право
 
3. ВОПРОСЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
1. Можно ли строить «хозспособом»?

Да, можно.

Основание:

ГрК РФ не требует подрядчика
 

НО:

СРО НЕ НУЖНО, если:
вы не подрядчик
строите для себя
 
Обязательно:
Разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ)
Проектная документация
стадия «П» может быть недостаточна — нужна рабочая документация

 
Важно:
Если строите без РНС 

 объект — самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ)

 
2. Регистрация объектов

Алгоритм:

Получение разрешения на ввод
Техплан (кадастровый инженер)
Подача в Росреестр
 
Можно ли на физлицо?

Да

 
Можно ли на третье лицо?

Только если:

есть правовое основание (договор инвестирования и т.п.)

Иначе:
 Росреестр откажет

 
Риски:
несоответствие ВРИ
отсутствие РНС
«временные» постройки
 
3. Процедура ввода в эксплуатацию (главный вопрос)

Алгоритм строго по ГрК РФ (ст. 55):

 
ЭТАП 1. Получение РНС
проект
ГПЗУ
согласования
 
ЭТАП 2. Строительство
 
ЭТАП 3. Подготовка документов
Нужно:

разрешение на строительство
акт о завершении
технический план
заключение о соответствии (если требуется)
 
ЭТАП 4. Подача на ввод
В администрацию

 
ЭТАП 5. Получение разрешения на ввод
это ключевой документ

 
ЭТАП 6. Регистрация в Росреестре
 
ВАЖНЫЙ ВЫВОД!

Ваша схема рабочая, но есть критические условия:

 НЕЛЬЗЯ:

строить без РНС
строить «временные» домики
отклоняться от ВРИ
 

НЕОБХОДИМО:

максимально быстро получить РНС
построить именно ОКС
ввести в эксплуатацию

Здравствуйте! 

1. Данные договор дает возможность выкупа земли после ввода объекта в эксплуатацию?

Договор аренды заключен на земельный участок, вид использования которого предусматривает строительство капитального объекта, это прямо указано в договоре. Следовательно в силу ст 39.20 ЗК РФ арендатор будет иметь исключительно право на выкуп участка под объектом после его постройки и регистрации права на него. При этом не договор, а закон может предусматривать невозможность выкупа. Например, по участку проходят красные линии или участок ограничен в обороте (ст 27 ЗК РФ). Если таких фактов нет, значит выкупить участок будет возможность (ст 39.3 ЗК РФ). 

2. Данный договор дает возможность перехода в долгосрочную аренду на 49 лет?

договор нет, наличие объекта — да. Как только срок договора закончится, вы как собственник объекта опять же в силу ст 39.20 ЗК РФ заключите договор на срок 49 лет. 

3. Какой процент от кадастровой стоимости надо уплатить за выкуп земли после ввода в эксплуатацию?

данный процент устанавливается региональными правовыми актами. 

4. Как на практике администрация принимает решение о предоставлении арендатору возможности выкупа земельного участка?

ответила в первом ответе. Администрация не может возражать против выкупа, если вы собственники и участок не ограничен в обороте.Возможность выкупа предоставлена ЗК РФ. 

5. Отличие процедуры выкупа от процедуры перехода на долгосрочную аренду после ввода в эксплуатацию? Какой вариант администрацию согласует быстрее и почему?

Порядок одинаковый, кроме момента, когда вам надо оплатить стоимость участка (при выкупе) и администрация ждет поступления денег. 

6. Какие подводные камни могут быть в договоре?

договор стандартный. Подводные камни могут быть когда вы решите строить. В этот момент может выясниться все, что угодно, вплоть до того что строить на этом участке нельзя. Закажите ГПЗУ (ст 57.3 ГрК РФ), если там есть пятно застройки, нет ограничений, то все хорошо и сразу же приступайте к получения разрешительной документации. Просто на этом этапе администрация и начнет затягивание. 

Вопросы по строительству:

1. Как лучше оформить строительство юридически? Данный договор: администрация – частное лицо. Можно ли реализовать строительство одноэтажных построек – летних домиков на бетонном основании хозяйственным способом? Нет ли необходимости заключать договор на строительство со строительной компанией, имеющей СРО или прочие разрешения? Какая документация нужна на момент ввода объектов в эксплуатацию?

Вам надо ориентироваться на ст 51 ГрК РФ. В ней указаны все документы, которые необходимо изготовить и как их готовить. 

Если у нас будет проект от проектировщика в стадии П. Остальные документы мы сможем сделать самостоятельно, если будем вести строительство хоз. способом?

остальные документы это какие? вам надо заказать гпзу, вам надо заказать проект,  схему планировочной организации земельного участка и т.д. и т.п. все описано в ст 51 ГрК РФ

2. Регистрация построек в Росреестре? Какой алгоритм? Нет ли проблем регистрировать в регистрации построек на частное лицо на землях данного назначения? Есть ли возможность регистрировать постройки на 3ее лицо? Какие могут быть нюансы в регистрации данных объектов?

Нет проблем, частное лицо как собственник участка может построить объект с таким назначением, он же пока не деятельность ведет., а только строит. После получения акта ввода в эксплуатация объекта подаются документ в Росреестр. Перечень документов и основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав указаны в ст 14 218-ФЗ от 13.07.2015 года. На третье лицо наверное не получится зарегистрировать, потому что у него должно быть право на участок, а вы его получили по аукциону, передавать права не можете. Хотя в договор аренды говорится, что  с согласия арендодателя в субаренду можете сдать. Но вопрос о такой возможности спорный. 

3. Процедура ввода в эксплуатацию? Алгоритм

указан в ст 55 ГрК РФ.