Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли выкупить участок, а затем перевести в ИЖС?
Намерен образовать участок и выкупить из госсобственности через торги, н данный момент, категория: Земли населённых пунктов, разрешение использования: для целей создания озеленённой территории сада. Можно ли выкупить участок, а затем перевести в ИЖС?
При покупке муниципальной земли под строительство дома важно понимать два ключевых правовых ограничения. Во-первых, на торгах участок продается с четко прописанным видом разрешенного использования (ВРИ), например, «озеленение», что обязывает вас использовать его именно так (ст. 39.11 ЗК РФ). Во-вторых, возможность изменить этот вид в будущем зависит от градостроительного зонирования: разрешено ли строительство в этой территориальной зоне по местным Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Процедура выкупа через аукцион регулируется статьей 39.3 Земельного кодекса. Здесь существует риск «мнимой цели»: администрация выставляет участок под озеленение по низкой цене, а покупатель планирует построить дом. Если после выкупа попытаться быстро сменить ВРИ на ИЖС, это могут расценить как обход закона о приватизации (ст. 217 ГК РФ). Верховный Суд РФ подтверждает, что льготная покупка земли должна быть связана с ее реальным использованием по прямому назначению.
После того как вы стали собственником, вы вправе выбрать новый ВРИ (ст. 37 ГрК РФ), но это право не абсолютно и зависит от зонирования. Если ИЖС является основным видом использования в вашей зоне по ПЗЗ, достаточно просто подать заявление в Росреестр. Если ИЖС — условно разрешенный вид, придется проходить общественные слушания. Самая сложная ситуация, если участок находится в рекреационной зоне, где жилая застройка вообще не предусмотрена. В этом случае для строительства дома потребуется вносить изменения в ПЗЗ — долгий и сложный процесс с непредсказуемым результатом.
Краткий итог таков: выкупить участок на торгах можно, но будьте готовы к конкуренции. Перевести его под ИЖС получится, только если правила зонирования в вашем муниципалитете это допускают. Главная опасность — если земля относится к «зеленой зоне» (рекреации), построить жилой дом на ней официально не разрешат никогда. Поэтому, прежде чем тратить деньги на межевание и кадастровые работы, обязательно проверьте в ПЗЗ: если ИЖС не значится как основной вид использования для этого места, покупка для целей строительства теряет смысл.