Сняла павильон заключив договор аренды на 36 месяцев а арендодатель не зарегистрировал его и не дожидаясь окончания срока аренды продала помещение

Разберём ситуацию по шагам.

1️⃣ Факты из вашего описания
 

Вы заключили договор аренды на 36 месяцев, но арендодатель не зарегистрировал договор (в Росреестре, если это требуется для недвижимости).
До окончания срока аренды арендодатель продал помещение другому лицу, уведомив вас всего за один день.
Вопрос: ваши права и как их защитить.
 

2️⃣ Ваши права как арендатора
 

Договор аренды действует с момента подписания — регистрация необходима только для недвижимости сроком более года (если это объект недвижимого имущества). Если объект аренды — капитальный павильон, регистрация нужна, если площадь и характеристики подлежат госрегистрации.
Продажа помещения не прекращает ваши права аренды, если договор аренды действителен. Новый собственник покупает помещение с обременением в виде аренды (ст. 609, 610 ГК РФ).
Согласно ст. 615 ГК РФ: арендатор вправе продолжать пользование помещением на тех же условиях до окончания срока договора, если иное не согласовано.
Однодневное уведомление не является законным способом прекращения аренды. Вы вправе требовать:

продолжения аренды до конца срока,
или выгодной компенсации, если новое использование невозможно.
 
 

3️⃣ Ваши действия
 

Письменное обращение к новому собственнику

Укажите, что есть действующий договор аренды на 36 месяцев, который он приобрёл вместе с павильоном.
Потребуйте соблюдения условий договора аренды.
 
Сохранение доказательств

Договор аренды (подписанный вами),
Переписку с арендодателем и новым собственником,
Платежи за аренду.
 
Если новому собственнику не выгодно соблюдать договор:

Вы вправе обратиться в суд с иском о защите права аренды.
Иск может включать требования:

продолжения аренды,
компенсации за расходы и упущенную выгоду (если вынуждены прекратить аренду).
 
 
Сроки и предупреждения

Однодневное уведомление нарушает ваши права. Закон требует согласованного срока уведомления, обычно не менее месяца, если договор не предусматривает иное.
 
 

Итог:

Продажа павильона не снимает с нового собственника обязанность соблюдать договор аренды.
Однодневное уведомление незаконно.
Вы можете требовать продолжения аренды или компенсации через суд.
 

Здравствуйте. Ситуация действительно неприятная и требует оперативных действий. Давайте разберем её по шагам, опираясь на законодательство РФ (Гражданский кодекс).

Короткий ответ

Ваш договор аренды, скорее всего, сохраняет силу, несмотря на продажу помещения. Уведомление за один день и выселение — незаконны. Новый собственник обязан соблюдать условия вашей аренды до конца срока.

Подробный разбор и алгоритм действий

1. О силе договора аренды (самое важное)

Хотя договор аренды на срок более года (у вас 36 месяцев) требует обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и без регистрации он считается незаключенным для третьих лиц, в судебной практике есть важный нюанс.

Если между вами и арендодателем было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, вы подписали акт приема-передачи и вы исправно платили арендную плату, которую арендодатель принимал, то договор считается действующим между сторонами. Вы находились в арендных отношениях.

Отсутствие регистрации не дает право арендодателю выгнать вас одним днем. Это нарушение.

2. О смене собственника (ст. 617 ГК РФ)

Закон прямо говорит: переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Проще говоря, новый собственник автоматически становится вашим «арендодателем» на тех же условиях, что и старый. Он обязан принять вас как арендатора и не имеет права вас выселить только потому, что купил помещение.

3. Что делать прямо сейчас?

· Шаг 1. Не паниковать и не освобождать помещение.

  Если вы съедете сейчас, потом доказать, что вас вынудили это сделать незаконно, будет сложнее. Продолжайте пользоваться павильоном в обычном режиме.

· Шаг 2. Сбор доказательств.

  · Найдите свой экземпляр договора аренды и акт приема-передачи.

  · Соберите все квитанции/чеки/выписки, подтверждающие оплату аренды (особенно за последние месяцы). Если платили наличными без расписок — это проблема. Если переводом на карту физлица (старой хозяйки) — это тоже доказательство.

  · Сохраните уведомление от старого собственника о продаже (если оно было в письменном виде). Если было устно — попробуйте зафиксировать это в переписке (смс, вотсап).

· Шаг 3. Легализация отношений с новым собственником.

  Вам нужно официально уведомить нового владельца о том, что у вас есть действующий договор аренды.

  · Направьте новому собственнику письменное уведомление (ценным письмом с описью вложения или лично под роспись на вашем экземпляре).

  · В уведомлении укажите: «Я, ФИО, на основании договора аренды №Х от ЧЧ.ММ.ГГ, заключенного с предыдущим собственником (ФИО), арендую помещение по адресу… Прошу Вас как нового собственника исполнять обязанности Арендодателя по данному договору. Копию договора прилагаю.»

  · К уведомлению приложите копию вашего договора.

· Шаг 4. Если новый собственник пытается выгнать (меняет замки, выбрасывает вещи, угрожает).

  · Не вступайте в конфликт с применением силы.

  · Сразу вызывайте полицию по факту самоуправства (ст. 330 УК РФ) или воспрепятствования предпринимательской деятельности (если вы ИП или самозанятая). Зафиксируйте факт, что вам не дают доступа в законно арендуемое помещение.

  · Подавайте иск в суд о признании договора аренды действующим, о нечинении препятствий в пользовании и о возмещении убытков (например, упущенной выгоды от простоя торговли).

· Шаг 5. Действия против старого собственника.

  Он нарушил ваши права, продав помещение без предупреждения и не обеспечив сохранение аренды. Вы можете подать на него в суд с требованием возместить убытки, связанные с досрочным расторжением договора по его вине (например, стоимость переезда, комиссия риелтору за срочный поиск нового места, разница в арендной ставке).

Итог и рекомендация

Ваше положение юридически сильнее, чем кажется. Новый собственник купил помещение с обременением (вами). Самое грамотное сейчас — это письменно поставить нового собственника в известность о договоре и предложить мирно урегулировать вопрос (либо он оставляет вас до конца срока аренды, либо предлагает компенсацию за ваш преждевременный съезд).

Обратитесь к юристу для составления грамотного уведомления новому собственнику и, если потребуется, искового заявления.

Добрый день.

Нужно читать договор аренды и прописанные в нем условия.

То, что договор не был зарегистрирован — плохо, но прямо не критично, потому что отсутствие регистрации лишь для нового собственника является защитой его прав. А в части Ваших отношений с прежним собственником — де-факто и де-юре фин.отношения уже возникли.