Если нет, то можно обойти ограничения под номер 2?

Ситуация действительно сложная, так как оба указанных вами ограничения из ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка) накладывают существенные, а по второму пункту — зачастую непреодолимые, запреты на строительство.

Давайте разберем их по отдельности, опираясь на нормы законодательства.

1. Ограничение: Защитная зона объекта культурного наследия

Это ограничение означает, что ваш участок находится в зоне, где государство охраняет историческую среду.

· Суть запрета: В границах защитной зоны запрещаются строительство и реконструкция объектов капитального строительства, если такие работы изменяют характеристики среды и нарушают требования к сохранению объекта культурного наследия .

· Возможность обойти: Формально закон допускает исключения. Например, можно проводить работы по сохранению самого объекта культурного наследия. Однако в вашем случае дом идет «под снос/реконструкцию», и часть его находится вне пятна застройки. Это практически гарантирует, что вам откажут в согласовании проекта нового строительства орган охраны памятников, так как новое здание изменит параметры застройки.

2. Ограничение: Первый пояс ЗСО (зоны санитарной охраны) источников питьевого водоснабжения

Это самое жесткое ограничение из всех возможных. Первый пояс — это зона строгого режима, где находится сам водозабор (скважина или водопровод).

· Суть запрета: В соответствии с санитарными правилами и нормами (СанПиН), в первом поясе ЗСО запрещается любое строительство, не связанное непосредственно с эксплуатацией водозабора. Запрещено проживание людей, применение удобрений, и даже доступ посторонних лиц строго ограничен.

· Можно ли обойти?

  · Крайне маловероятно. Это ограничение связано с безопасностью питьевой воды для неопределенного круга лиц (санитарно-эпидемиологическим благополучием населения).

  · Существующий дом. Сам факт, что на участке есть старый дом, является так называемым «ранее возникшим правом». То есть дом там построили до введения современных строгих норм. Вы можете в нем жить, делать косметический ремонт, поддерживать его состояние.

  · Риски. Если вы снесете старый дом, то построить новый на его месте вы, скорее всего, не сможете. С точки зрения закона, новое строительство в первом поясе ЗСО запрещено. Росреестр и стройнадзор при проверке документов увидят это ограничение и не выдадут разрешение на строительство.

Вывод и риски

1. Реконструкция или новое строительство?

   Если в ГПЗУ черным по белому написано, что участок полностью в первом поясе ЗСО, то построить новый дом нельзя.

   Технически, если дом признан аварийным и подлежит сносу, вам придется его снести. Но на освободившемся участке с таким обременением вам, скорее всего, откажут в выдаче нового разрешения на строительство. Вы рискуете остаться с пустым участком, на котором нельзя строить.

2. Что можно предпринять?

   · Попытаться сохранить дом. Если есть возможность, рассматривайте вариант не сноса, а капитальной реконструкции существующего здания без увеличения его площади и пятна застройки (чтобы не выходить за пределы старого фундамента). Но даже это может вызвать претензии, если дом попадает в защитную зону памятника.

   · Уточнить границы ЗСО. Вам нужно обратиться в местную администрацию или в водоканал, чтобы получить точную карту (проект) зон санитарной охраны. Иногда бывают ошибки в ГПЗУ, или граница пояса проходит формально, но фактически водозабор уже законсервирован. Однако первый пояс — это территория радиусом не менее 30-50 метров вокруг скважины, и ошибки там редки.

Резюме:

Ограничение № 2 (Первый пояс ЗСО) является критическим. Оно делает новое строительство на участке фактически невозможным. Прежде чем принимать решение о сносе старого дома, я настоятельно рекомендую вам получить письменную консультацию в местном отделе архитектуры или Роспотребнадзоре о возможности строительства в данной зоне.

Вы очень правильно уточнили формулировку, обратившись к первоисточнику. Давайте разберем структуру этого пункта, так как в ней кроется ответ на ваш вопрос.

Вы привели пункт 3.2.1.3 СанПиН 2.1.4.1110-02, который действительно говорит о необходимости оборудования зданий канализацией. Однако, чтобы понять, к кому именно относится это требование, нужно смотреть на него в совокупности с предыдущим, ключевым пунктом 3.2.1.2.

Вот как эти пункты соотносятся между собой:

· Пункт 3.2.1.2 (Главный запрет): Он прямо и недвусмысленно устанавливает, что в первом поясе ЗСО не допускается:

  1. Все виды строительства, не имеющие отношения к водопроводу.

  2. Размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий.

  3. Проживание людей. 

  Этот пункт является основополагающим. Он запрещает сам факт нахождения жилого дома в этой зоне.

· Пункт 3.2.1.3 (Исключение для существующих объектов): Этот пункт вступает в силу только в исключительных случаях, когда по каким-либо историческим причинам здания в первом поясе уже существуют (то есть были построены до введения этих строгих норм). Он предписывает, как эксплуатировать эти объекты, чтобы минимизировать риск загрязнения: их в обязательном порядке нужно оборудовать канализацией с отводом стоков за пределы первого пояса. 

Вывод по вашему вопросу

Требование оборудовать здания канализацией (п. 3.2.1.3) относится именно к таким исключительным случаям — к объектам, которые уже стоят на этом месте и которые по какой-то причине не могут быть снесены. Это вынужденная мера для снижения вреда от уже существующего нарушения.

Однако для вас, как для человека, планирующего новое строительство (даже на месте старого дома), этот пункт неприменим. Ваш случай регулируется не исключением, а главным правилом — пунктом 3.2.1.2.

Следовательно:

1. Ваш старый дом, который достался вам по наследству или был куплен, — это «искусственно существующий объект». Если он попадает в первый пояс ЗСО, он должен быть оборудован канализацией (как того требует п. 3.2.1.3), чтобы не загрязнять источники воды.

2. Но как только вы его снесете, вы инициируете ситуацию нового строительства. А новый пункт 3.2.1.2 это строительство запрещает.

Резюме: Пункт про канализацию — это не «окно возможностей» для стройки, а ужесточение требований к тем, кто по факту живет в зоне, где жить нельзя. Для получения разрешения на новое строительство этот аргумент не сработает, так как он не отменяет прямой запрет из п. 3.2.1.2.