Добрый день.В 2022г между мной и ДИиЖО был заключен договор комерческого найма жилого помещения, где было

Здравствуйте! Ситуация непростая, но, к сожалению, оспаривать эти платежи вряд ли получится, хотя понять ваше возмущение можно. Вы платите коммерческий найм, платите по счетчикам за фактическое потребление и вдобавок оплачиваете какие-то «общедомовые нужды», которые в договоре не упомянуты. Давайте разберемся, кто здесь прав, а кто нет, и что можно сделать.

Краткий ответ:

Скорее всего, вы обязаны оплачивать эти расходы, даже если в договоре они не перечислены. Отсутствие в договоре прямого указания на оплату содержания жилья и ОДН не освобождает вас от этой обязанности, так как она вытекает из закона. Однако, есть нюанс: наймодатель (ДИиЖО) мог взять на себя обязательство компенсировать разницу в тарифах, если плата для нанимателей у них ниже, чем для собственников .

Почему вы, скорее всего, обязаны платить

1. Это обязанность нанимателя по закону. Согласно Жилищному кодексу РФ и типовым договорам найма, наниматель обязан нести бремя содержания жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Сюда входит не только плата за коммунальные услуги (газ, свет, вода, отопление), но и плата за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. То, что в квитанции называют «общедомовые нужды» — это и есть часть платы за содержание общего имущества.

2. Договор коммерческого найма не отменяет закон. Если в вашем договоре с ДИиЖО не было специально оговорено, что оплату содержания жилья и ОДН берет на себя наймодатель, то по умолчанию это ваша обязанность. Наймодатель (собственник) отвечает за капитальный ремонт и предоставление коммунальных услуг, но плата за них возлагается на нанимателя .

3. Вы оплачивали 5 лет. Факт того, что вы на протяжении 5 лет оплачивали эти квитанции, может быть расценен судом как фактическое принятие вами на себя этих обязательств (конклюдентные действия), даже если в договоре это не было детально прописано.

В чем может быть нарушение со стороны ДИиЖО и УК

Тем не менее, ваше недовольство может быть обоснованным, если:

· Плата завышена. Размер платы за содержание жилья для нанимателей должен устанавливаться органами местного самоуправления. Если УК выставляет вам счет по тарифу для собственников, который выше, чем установленный для нанимателей, то разницу обязано оплачивать ДИиЖО. Именно в этом может скрываться нарушение.

· Договор составлен некорректно. Если в договоре коммерческого найма вообще не определен порядок оплаты за содержание и ремонт, это упущение наймодателя. Но оно не делает ваши платежи незаконными — скорее, это повод требовать изменения договора.

Что делать в вашей ситуации:

Вместо того чтобы пытаться оспорить уже оплаченное (что маловероятно), лучше сосредоточиться на будущем и прояснить законность начислений.

Шаг 1. Изучите договор еще раз.

Внимательно перечитайте раздел об оплате. Там может быть фраза вроде «Наниматель вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке, установленном законодательством РФ». Это общая отсылка к закону, которая и обязывает вас платить за содержание.

Шаг 2. Получите письменное разъяснение от ДИиЖО.

Направьте официальный запрос (лучше заказным письмом) в адрес ДИиЖО. В запросе укажите:

· Реквизиты вашего договора коммерческого найма.

· Что в договоре не прописана обязанность по оплате «содержания жилья» и «ОДН», но эти платежи выставляются УК.

· Попросите дать письменное разъяснение: на каком основании вы обязаны оплачивать эти суммы, и соответствует ли размер платы утвержденным для нанимателей тарифам.

Шаг 3. Сверьте тарифы.

Узнайте в администрации города или на сайте ДИиЖО, какой тариф на содержание жилья установлен для нанимателей по договорам коммерческого найма. Сравните его с тем, что указан в ваших квитанциях.

· Если тарифы совпадают — вы платите законно и ровно столько, сколько должны.

· Если тариф для нанимателей ниже — значит, УК неправомерно выставляет вам полный счет, а ДИиЖО обязано компенсировать разницу. В этом случае у вас есть основания требовать перерасчета или компенсации от ДИиЖО.

Шаг 4. Обратитесь в Жилищную инспекцию или прокуратуру.

Если выяснится, что тариф завышен, или ДИиЖО отказывается давать внятные разъяснения, пишите жалобу в Государственную жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру. Приложите копии договора, квитанций и ответов от ДИиЖО.

Можно ли вернуть деньги за 5 лет?

Это крайне маловероятно. Даже если вы докажете, что платежи были неправильными, вам придется обращаться в суд. Однако суд, скорее всего, применит срок исковой давности (3 года) и откажет во взыскании за первые 2 года из ваших 5. Кроме того, вам нужно будет доказать, что вы оплачивали эти квитанции по ошибке, а не во исполнение своих обязанностей. Факт оплаты в течение 5 лет говорит об обратном.

Резюмирую: Скорее всего, вы обязаны платить за содержание жилья и ОДН. Ваша главная задача сейчас — проверить, правильно ли вам начисляют эти платежи, и соответствует ли тариф установленным нормам. Если тариф завышен — требуйте от ДИиЖО компенсации. Если же тариф верный, то, к сожалению, это законные расходы нанимателя.

Здравствуйте, Ирина!

Краткий вывод:
Да, вы вправе оспорить платежи за содержание жилья, если они не были прямо предусмотрены вашим договором коммерческого найма. Без явного условия в договоре обязательство платить за общедомовые нужды лежит на наймодателе (ДИиЖО), а не на вас.

Правовая логика:

Гражданский кодекс РФ, ст. 616, п. 2 — арендатор несёт расходы на содержание имущества только если это прямо предусмотрено договором или законом. Ваш договор таких условий не содержит.
Гражданский кодекс РФ, ст. 421 — принцип свободы договора: стороны вправе определять условия по своему усмотрению. Отсутствие условия об оплате содержания жилья означает, что вы не обязаны это оплачивать.
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 — расходы на содержание общего имущества должны быть чётко определены и распределены; если договор не закрепляет эту обязанность за арендатором, взыскивать плату неправомерно.
Что это означает по сути:

Оплата коммунальных услуг по счетчикам (газ, свет, вода, отопление) остаётся вашей обязанностью.
Платежи за «содержание жилья» или «общедомовые нужды» без письменного закрепления в договоре вы оплачивать не обязаны.
Управляющая компания или ДИиЖО не имеют права удерживать эти суммы без вашего согласия.
Практические последствия и риски:

Вы можете подать письменную претензию в ДИиЖО с требованием пересчёта платежей и возврата излишне оплаченного за 5 лет (с учётом срока исковой давности — 3 года, ст. 196 ГК РФ).
Если ДИиЖО откажется добровольно, придётся обращаться в суд.
Сохраняйте копии договора, квитанции и переписку с УК для доказательной базы.
Уточняющий вопрос:
Вы уточните, пожалуйста, в квитанциях УК указано «содержание жилья» или именно «общедомовые нужды»? Это важно для формулировки претензии и оценки возможности возврата оплаты за прошлые годы.

Если хотите, могу подробно составить образец претензии и пояснить, как правильно подать её в ДИиЖО и УК.
Если мой ответ был полезен, вы можете поддержать консультацию: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4362307/

Здравствуйте.

На основании изложенной ситуации можно сделать следующие выводы:

Ключевой момент — содержание договора коммерческого найма. Если в нём не прописана обязанность нанимателя оплачивать общедомовые нужды) и содержание жилья, то по умолчанию эти расходы должен нести наймодатель (собственник помещения) согласно ст. 678 ГК РФ.
Ваши текущие платежи по счётчикам (электроэнергия, вода и т. п.) правомерны. Это индивидуальное потребление. А вот начисления за ОДН при отсутствии соответствующей оговорки в договоре могут быть незаконны.
Действия УК по выставлению счетов за ОДН без договорного основания нарушают ваши права как нанимателя.

Что можно сделать:
Направьте в УК письменную претензию. 
При отказе УК обратитесь в суд с исковым заявлением о признании начислений незаконными.

Готов помочь вам в решении этого вопроса на следующих этапах:

проанализировать ваш договор найма и иные документы;
составить грамотную претензию в УК с обоснованием вашей позиции;
подготовить исковое заявление в суд (при необходимости).

С уважением, Александр.