Здравствуйте.хочу приобрести недвижимость по квартире и дому вроде всё норм(цена ниже рынка! ) на ИП

Здравствуйте, Олег Вячеславович.

Ситуация действительно требует особого внимания. Покупка недвижимости у продавца с многомиллионными исками — это всегда зона повышенного риска. Давайте по порядку разберем ваши вопросы и перспективы.

Главный риск: банкротство продавца и оспаривание сделки
Ваша основная тревога обоснована. Если продавец (ИП) будет признан банкротом, его кредиторы и арбитражный управляющий попытаются вернуть как можно больше имущества для погашения долгов. Они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи вашей квартиры по закону о банкротстве .

Для этого есть два основных основания, которые напрямую относятся к вашей ситуации:

Цена ниже рыночной (Подозрительная сделка). Это самый серьезный фактор риска. Если в течение года до подачи заявления о банкротстве продавец продал имущество по цене существенно ниже рыночной, сделку могут признать недействительной. Суд расценит это как вывод активов по заниженной цене в ущерб кредиторам. Фраза «цена ниже рынка!» в вашем вопросе — это «красный флаг» для любого юриста.
Сделка с целью причинить вред кредиторам. Если удастся доказать, что продавец, зная о долгах, специально избавлялся от имущества, чтобы оно не досталось кредиторам, сделку также могут отменить.
Что будет с квартирой, если сделку оспорят?
Если суд признает договор купли-продажи недействительным, квартира возвращается в конкурсную массу продавца-банкрота для последующей продажи с торгов. Деньги от продажи пойдут кредиторам.

Это ключевой момент: то, что квартира станет для вас единственным жильем, к сожалению, не защитит вас в этой ситуации. Исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ) защищает должника от потери его единственного жилья по его долгам. В данном случае должником будете не вы, а продавец. Квартира является его активом, который он неправомерно, по мнению кредиторов, продал. Вы же станете третьим лицом, которое лишится и квартиры, и денег (если их не удастся взыскать с обанкротившегося продавца).

Поможет ли сервис «Домклик. Чистая сделка»?
Сервисы вроде «Сделка с гарантией» от Сбера — это полезный, но не абсолютный щит. Давайте разберем, что это такое.

Что это дает: Это платная услуга (около 60 тыс. руб.), которая включает в себя юридическую проверку объекта и продавца. Если после сделки суд обяжет вас вернуть недвижимость (например, из-за мошенничества или банкротства продавца), банк компенсирует вам стоимость жилья.
Примеры из практики:

Положительные: В декабре 2025 года сообщалось, что сервис помог сохранить жилье в двух случаях, а в двух других — выплатил компенсацию.
Отрицательные: Известны случаи, когда покупатели теряли и квартиры, и деньги, несмотря на использование «Домклика». Например, если проверка была проведена поверхностно и не выявила судебные споры по объекту, существовавшие на момент сделки. Сейчас даже есть судебные иски к ООО «Домклик» от пострадавших покупателей.
Вывод: «Сделка с гарантией» работает как страховка. Если худшее случится, банк вернет вам деньги (при соблюдении всех условий сертификата). Но сам факт проверки банком не дает 100% гарантии, что сделку не оспорят. Это финансовая, а не юридическая гарантия.

Что делать в вашей ситуации?
Учитывая высокие риски, рекомендую действовать максимально осторожно.

Узнайте детали арбитражных дел. Вам нужно точно знать, кто является истцами (кредиторами), на какой стадии находятся дела, вынесены ли решения и вступили ли они в силу. Информация есть в свободном доступе на сайте «Электронное правосудие» (КАД Арбитр). Если дела проиграны, и сумма долга огромна (52 млн), банкротство — лишь вопрос времени.
Проверьте продавца на наличие действующих процедур банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве ().
Оцените, насколько цена «ниже рынка». Если дисконт составляет 20-30% и более, риск оспаривания сделки по ст. 61.2 Закона о банкротстве возрастает многократно. Подумайте, оправдан ли такой риск.
Рассмотрите «Сделку с гарантией» как обязательное условие. Если вы решитесь на покупку, оформление этой услуги — необходимый минимум. Это ваша подушка безопасности, которая позволит вернуть деньги в случае отмены сделки.
Проконсультируйтесь с независимым юристом. Покажите юристу все данные по продавцу и его долгам. Только специалист, изучив детали арбитражных дел, сможет оценить реальную вероятность банкротства и оспаривания сделки в ближайшие 1-3 года.
Резюме: Покупка квартиры у продавца с долгами в 52 млн рублей по цене ниже рыночной — это крайне рискованная затея. Статус «единственное жилье» для вас ничего не решает. «Домклик» может вернуть деньги, если сделку отменят, но сам факт судебных тяжб и неопределенности на годы вперед — тяжелое испытание. Без глубокой проверки всех арбитражных дел и консультации с юристом я бы не рекомендовал в это ввязываться

Приобретение недвижимости у ИП, имеющего судебные дела и находящегося под угрозой банкротства, несет существенные риски. Несмотря на использование сервиса «Домклик» от Сбербанка, который призван обеспечить чистоту сделки, нет абсолютных гарантий защиты от изъятия недвижимости в случае последующего банкротства продавца или других притязаний к нему. Единственное жилье должника может быть исключено из конкурсной массы, но это не является безусловным правилом, особенно если оно значительно превышает разумно достаточные нормы или обременено ипотекой.

2. Обоснование:

Ситуация, когда продавец недвижимости имеет большое количество арбитражных дел на значительную сумму и находится под угрозой банкротства, требует особого внимания. В случае признания ИП банкротом, его имущество, включая недвижимость, может быть включено в конкурсную массу и реализовано для погашения долгов перед кредиторами.

Согласно законодательству о банкротстве, единственное пригодное для постоянного проживания жилье должника, не обремененное ипотекой, как правило, исключается из конкурсной массы (п. 3 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», абз. второй п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ). Однако, Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 26.04.2021 N 15-П разъяснил, что это правило не является абсолютным. Суд может принять решение об обращении взыскания на единственное жилье, если:

отказ в применении исполнительского иммунитета не оставит должника и его семью без жилища, соответствующего минимальным нормам;
рыночная стоимость жилья значительно превышает величину долга, и его реализация позволит погасить существенную часть задолженности.
Если недвижимость, которую вы хотите приобрести, является единственным жильем продавца и не обременена ипотекой, существует вероятность, что оно будет исключено из конкурсной массы. Однако, если кредиторы или финансовый управляющий посчитают, что жилье значительно превышает разумно достаточные нормы или его стоимость может существенно повлиять на погашение долгов, они могут обратиться в суд с требованием об обращении взыскания.

Если же недвижимость обременена ипотекой, то исполнительский иммунитет на нее не распространяется, и она может быть реализована на торгах для погашения долгов, даже если является единственным жильем.

Сервис «Домклик» от Сбербанка, хотя и направлен на проверку юридической чистоты сделки, не может гарантировать защиту от последствий банкротства продавца, если сделка будет оспорена в рамках процедуры банкротства. Сделки, совершенные должником за определенный период до банкротства (обычно 3 года), могут быть признаны недействительными, если они нанесли ущерб кредиторам, были совершены по заниженной стоимости, или если продавец и покупатель аффилированы (ст. 61.1, 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).