Сейчас в собственности ни у меня ни у детей ничего нет, материнский капитал был получен на моих двоих детей от прошлого брака, совместных детей с нынешним супругом нет

Здравствуйте, Ксения! Краткий ответ: Да, вы можете использовать средства материнского капитала для выкупа 1/6 доли у тети вашего супруга. Законодательство не запрещает такие сделки с родственниками (тётя не относится к близким родственникам, с которыми сделки запрещены). Однако для одобрения сделки Социальным фондом России (СФР) необходимо соблюсти ряд важных условий.

Ключевые условия для одобрения сделки:

1. Улучшение жилищных условий (самое важное). СФР должен увидеть, что покупка доли действительно улучшит жилищные условия вашей семьи. В вашем случае это означает, что приобретаемая доля (1/6 от 58 кв.м = ~9.67 кв.м) должна быть реальным, изолированным помещением (комнатой), а не просто абстрактной частью в праве. Если доля соответствует отдельной комнате, шансы на одобрение высоки. Если это «часть комнаты», СФР может отказать, посчитав сделку фиктивной .

2. Возраст ребенка. Средства маткапитала можно использовать только после достижения трех лет ребенком, с рождением которого получен сертификат. Исключение — только для уплаты ипотеки или займов на жилье .

3. Выделение долей детям и супругу. После покупки вы обязаны оформить приобретенную долю (или всю квартиру, если договоритесь) в общую долевую собственность. Собственниками должны стать: вы (владелец сертификата), ваш супруг и все ваши дети (в том числе от первого брака, так как они члены вашей семьи). Доли выделяются всем детям, даже если они не являются общими с супругом.

   · Размер долей законом строго не установлен, но рекомендуется выделять не меньше, чем доля маткапитала в стоимости покупки .

   · Соглашение о выделении долей можно составить в простой письменной форме, если режим собственности супругов не меняется. Однако если вы меняете режим (например, с совместной на долевую), потребуется нотариус .

4. Рыночная цена. Цена доли должна соответствовать её реальной рыночной стоимости. Сильное занижение или завышение цены может стать основанием для подозрений в попытке обналичить средства и привести к отказу СФР .

5. Нотариальное удостоверение сделки. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (а вы, хоть и свояченица, но не собственник) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование Гражданского кодекса РФ.

Пошаговый план действий:

1. Оценка и переговоры.

   · Закажите отчет об оценке рыночной стоимости 1/6 доли у независимого оценщика. Это нужно для договора и для СФР.

   · Договоритесь с тетей супруга о цене и условиях продажи.

2. Подготовка документов к нотариусу.

   · Обратитесь к нотариусу для составления договора купли-продажи доли. Нотариус проверит законность сделки и подготовит проект.

   · Одновременно у нотариуса же можно составить соглашение о выделении долей детям и супругу (это ускорит процесс и гарантирует правильность оформления).

3. Подача заявления в СФР.

   · С готовым договором (или обязательством) и отчетом об оценке подайте заявление в Социальный фонд о распоряжении средствами маткапитала. СФР перечислит деньги продавцу (тете) в безналичной форме .

4. Регистрация права собственности.

   · После получения денег тетей, подайте договор купли-продажи и соглашение о выделении долей на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). Госпошлина — 4000 рублей, делится на всех участников .

Возможные сложности:

· Отказ СФР, если приобретаемая доля не является изолированным жилым помещением (комнатой) .

· Необходимость получения согласия других собственников (матери и супруга) на продажу доли тетей. У них есть преимущественное право покупки, поэтому тетя должна сначала предложить выкупить долю им. Если они откажутся (письменно), можно продавать вам .

Таким образом, ваша идея реализуема, но требует тщательной юридической подготовки и подтверждения, что покупка доли улучшит условия проживания ваших детей.