Каким образом ограничить въезд на территорию ТСЖ?

Проживание и пользование автомобилем правомерно при наличии договора найма с юридическим лицом-собственником. ТСЖ не вправе ограничивать доступ жильцам и их гостям на придомовую территорию общего пользования. Ограничение въезда возможно только решением общего собрания собственников с организацией контрольно-пропускного режима, что требует значительных расходов и согласия большинства владельцев помещений. Обращайтесь в чат, если остались доп вопросы. Консультация проводится на платной основе

1. Законно ли проживание сына с подругой в квартире, принадлежащей юрлицу?
Краткий ответ: Да, это законно при одном условии — если между юридическим лицом (собственником) и проживающими заключен письменный договор (безвозмездного пользования или аренды). Устной договоренности недостаточно.

Правовое обоснование:
Согласно ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения (в данном случае — юридическое лицо) вправе предоставить его в пользование гражданину на основании:

Договора найма (коммерческого или краткосрочного);
Договора безвозмездного пользования;
Иного законного основания -1-5.
Важные нюансы:

Регистрация (прописка) не является обязательным условием для возникновения права пользования квартирой. Отсутствие регистрации само по себе не делает проживание незаконным, хотя является административным правонарушением (штраф для проживающих).
Отсутствие договора создает риски. Формально, если договор не заключен письменно, у ТСЖ или соседей нет подтверждения, что эти лица находятся в квартире на законных основаниях. Сам собственник (юрлицо) может подтвердить это только письменным документом.
2. Имеют ли они право пользоваться парковкой на территории ТСЖ?
Краткий ответ: Право пользоваться парковкой есть только у собственника (юридического лица). Проживающие могут парковаться, если это право перешло к ним вместе с правом пользования квартирой, но при условии, что сам собственник таким правом обладает.

Правовое обоснование:

Земля под домом и придомовая территория, как правило, является общей долевой собственностью всех собственников помещений в МКД -1-3.
Право пользования этой территорией (включая парковку) производно от права собственности на квартиру.
Если собственник (юрлицо) законно передал квартиру в пользование сыну, то сын и его подруга как члены семьи пользователя или просто проживающие по договору, имеют право пользоваться общим имуществом (двором, парковкой) наравне с собственником. Устное разрешение собственника в данном случае имеет силу, если оно подтверждено фактом законного проживания (т.е. при наличии договора) -1-5.
Но есть ограничение: Сама по себе парковка на придомовой территории должна быть организована по решению общего собрания собственников. Там могут быть установлены правила (например, только для жильцов с пропусками, только по одному авто от квартиры и т.д.) -2-6-9. Если эти правила нарушаются (например, они ставят две машины, а по правилам можно одну), то это является нарушением, даже если сам собственник платит взносы.

3. Как проверить законность их проживания (на законных основаниях)?
Как ТСЖ, вы не имеете права входить в квартиру или требовать от жильцов документы без их согласия. Однако законные способы проверки есть:

Запрос собственнику (юридическому лицу). ТСЖ имеет право направить официальный запрос собственнику с требованием предоставить копии документов, подтверждающих законность проживания граждан (договор аренды или безвозмездного пользования). Это обязанность собственника — предоставлять информацию по требованию ТСЖ, касающуюся использования помещения.
Запрос в МВД (ранее ФМС). С 2023 года собственник помещения (в том числе юридическое лицо) может получить официальную информацию о зарегистрированных в его квартире лицах через портал Госуслуг или подразделение МВД. Но! Эту справку может получить только сам собственник (юрлицо), так как это персональные данные. ТСЖ такой запрос сделать не может -8.
Обращение в прокуратуру или жилищную инспекцию. Если есть обоснованные подозрения, что в квартире проживают посторонние и это нарушает права соседей (антисанитария, шум и т.д.), ТСЖ может обратиться в эти органы с просьбой провести проверку законности проживания и использования жилого помещения -4.
4. Как ограничить въезд на территорию ТСЖ?
Здесь ситуация сложнее. Самовольно перекрыть шлагбаумом или воротами проезд для конкретных лиц или для всех нельзя.

Законный порядок действий:

Решение общего собрания. Установка шлагбаумов, ворот или иных ограничивающих конструкций на земельном участке, принадлежащем собственникам МКД, должна быть одобрена общим собранием собственников (не менее 2/3 голосов) -2-9.
Разработка и утверждение правил. На собрании же должны быть утверждены Правила въезда и парковки (Положение о пропускном режиме). В них четко прописывается, кто имеет право въезда (собственники, арендаторы, гости) и на каких условиях (по пропускам, по звонку и т.д.).
Обеспечение доступа для всех собственников. Даже после установки шлагбаума, собственник (юрлицо) и лица, пользующиеся его жильем на законных основаниях, имеют безусловное право доступа на территорию.
Риски и ограничения:

Нельзя ограничивать доступ собственника. Если ТСЖ установит шлагбаум и перекроет въезд машине сына (при том, что он проживает законно), это может быть расценено как нарушение прав собственника (юрлица). Собственник может подать в суд иск об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ), и суд обяжет ТСЖ обеспечить беспрепятственный проезд -3.
Нельзя ограничивать доступ, если земля не в собственности. Если земля под домом не оформлена в собственность жильцов, а находится в муниципальной собственности, установка шлагбаума, перекрывающего сквозной проезд, вообще незаконна и может повлечь штрафы для ТСЖ по решению административной комиссии (как в примере с г. Самара) -7-9.
Самозахват парковочного места. Если ТСЖ выделит конкретному жильцу место и повесит замок, это также незаконно, так как земля общая. Использование общих мест должно быть равнодоступным -6.
Резюме и алгоритм действий для ТСЖ:
Шаг 1. Легализация ситуации с проживанием.

Направьте официальное письмо юрлицу-собственнику с просьбой предоставить копию договора с проживающими лицами (сыном и подругой). Укажите, что это необходимо для соблюдения правил проживания и учета коммунальных услуг.
Если собственник откажется предоставить документы, это может быть сигналом о том, что договора нет.
Шаг 2. Узаконивание правил пользования парковкой.

Инициируйте общее собрание собственников.
Вынесите на голосование вопрос об утверждении порядка использования придомовой территории (парковки) и положения о пропускном режиме.
В положении можно закрепить, что право на парковку имеют только собственники и наниматели по договорам, предоставившим подтверждающие документы в правление ТСЖ.
Организуйте выдачу пропусков (наклеек на авто) для идентификации «своих» машин.
Шаг 3. Реагирование на нарушения.

Если после утверждения правил водитель (сын) их нарушает (паркуется на газоне, ставит два авто подряд), ТСЖ может составлять акты и применять меры воздействия, предусмотренные уставом (например, предупреждения, передача материалов в административную комиссию за порчу зеленых насаждений), но не самоуправно лишать его въезда -2-10

ставь отзыв или лайк