Возможно ли, не продавая квартиру, выделить детям доли в доме из собственности мужа и оставить дом мне и детям, а мужу оставить квартиру?

Да, возможно выделить доли детям в доме из собственности мужа, оставив дом вам и детям, а мужу – квартиру. Это может быть реализовано путем заключения соглашения о разделе имущества или через судебное решение.
Ваша ситуация предполагает раздел совместно нажитого имущества, включая дом и квартиру, приобретенные в браке. Поскольку квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, существует обязательство по выделению долей детям. Дом, оформленный в долевую собственность, также подлежит разделу.
Раздел имущества: Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором (статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации). Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов (статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации).
Выделение долей детям: При использовании средств материнского капитала на приобретение жилья, оно подлежит оформлению в общую собственность родителей и детей. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых жилье было куплено (пункт 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).
Варианты раздела:
Соглашение о разделе имущества: Вы можете заключить с мужем нотариально удостоверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества. В этом соглашении можно предусмотреть передачу дома вам и детям (с выделением долей детям из доли мужа), а квартиру оставить мужу. При этом, если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, необходимо будет выделить доли детям в соответствии с законом.
Судебный порядок: Если соглашение не будет достигнуто, раздел имущества производится в судебном порядке (часть 3 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации). Суд определит порядок раздела, учитывая интересы несовершеннолетних детей и обязательства по материнскому капиталу.
Ипотека: Ипотека на квартиру не является препятствием для раздела имущества. При разделе ипотечной квартиры, купленной в браке, если использовался материнский капитал, доли детей должны быть выделены. Стоимость квартиры для раздела рассчитывается исходя из рыночной стоимости.

Здравствуйте, Елена.

Да, это юридически возможно, но при соблюдении трех ключевых условий: согласие мужа, одобрение банка по ипотеке и разрешение органов опеки.

Ваша схема («дом и дети — мне, квартира — мужу») абсолютно вписывается в правовые рамки. Супруги вправе разделить имущество не поровну, а так, как договорятся, с учетом интересов детей. Судебная практика знает случаи, когда дом делится на всех членов семьи, а автомобиль и кредиты отходят мужу — это аналог вашего «обмена» .

Однако есть три «подводных камня», которые либо сделают это невозможным, либо заставят менять тактику.

1. Квартира с маткапиталом: почему мужу её «просто так» отдать нельзя
Квартира оформлена по 1/4 на всех (вы, муж, двое детей). Это не просто совместная собственность супругов — это обязательство перед детьми.

· Вы не можете «забрать» у детей их доли в квартире и оставить квартиру мужу, просто взамен подарив им доли в доме.
· Выход: нужно одновременно с разделом провести обмен. Вы передаете детям равноценные доли в доме, и только ПОСЛЕ этого (с разрешения опеки) отчуждаете их доли в квартире в пользу мужа.
· Риск: если дом стоит значительно дешевле квартиры, опека не разрешит «обмен», так как имущество детей ухудшится.

2. Ипотека: муж не сможет просто «взять» квартиру
Остаток долга — 300 000 руб., квартира в залоге у банка.

· Пока не погашена ипотека, вы не можете просто переоформить квартиру на мужа по соглашению. Банк — третий участник сделки.
· Выход: нужно либо досрочно гасить ипотеку (например, за счет компенсации от мужа за его долю в доме), либо добиваться от банка согласия на перевод долга на одного мужа. Без согласия банка он станет единственным собственником, но квартира останется в общем залоге, и при его просрочке банк заберет жилье у всех бывших членов семьи.

3. Дом: что значит «выделить детям доли из собственности мужа»
Дом — совместная собственность (по 1/2). Вы хотите, чтобы у вас и детей возникли доли, а у мужа — прекратились.

· Это возможно только если муж согласен получить вместо своей доли в доме квартиру (пусть даже в единоличную собственность).
· Если он не согласен, суд разделит дом пополам, и заставить его «подарить» свои метры детям без его воли нельзя.

Какие есть варианты оформления (от лучшего к сложному):

А. Мировое соглашение в суде (ИДЕАЛЬНО)
Подаете иск о разводе и разделе имущества. В процессе заключаете мировое соглашение. В нем прописываете:

1. Дом: прекращаете долевую собственность мужа, доли перераспределяются на вас и детей.
2. Квартира: признаете единоличной собственностью мужа.
3. Ипотека: обязываете мужа единолично погасить оставшиеся 300 000 руб. и снять обременение.

· Суд проверяет, не нарушены ли права детей и банка, и утверждает соглашение. Это решение имеет силу закона .

Б. Нотариальное соглашение (ДОБРОВОЛЬНО)
Если муж согласен, идете к нотариусу. Нотариус удостоверит сделку, но потребует:

· Согласие банка-кредитора.
· Разрешение органов опеки на уменьшение долей детей в квартире (выдадут только если доли в доме будут не меньше по стоимости, чем отчуждаемые доли в квартире).
· Госпошлина — до 20 000 руб. .

В. Судебный раздел (ЕСЛИ МУЖ ПРОТИВ)
Если муж не согласен на такой «обмен», суд разделит имущество по 1/2.

· Дом: он получит вашу 1/2 или денежную компенсацию. Оставить себе весь дом без выплаты ему половины стоимости не получится.
· Квартира: она не делится, так как там уже есть доли детей. Суд не лишит детей собственности. Муж останется с 1/4 в этой квартире, а вы — с 1/4.

Резюме:
Сделать это можно.

· Если муж согласен — идите к нотариусу или в суд для мирового соглашения.
· Если муж не согласен — невозможно заставить его отдать свои доли детям бесплатно, оставив ему только ипотечную квартиру.

С чего начать:

1. Закажите отчет об оценке дома и квартиры (нужно для опеки и для понимания компенсаций).
2. Сходите в банк — спросите о возможности перевода долга только на мужа.
3. Если муж на словах «за», готовьте текст мирового соглашения.

С уважением, Дмитрий Кибалин. 
Поставьте, пожалуйста +
Для благодарности перейдите по ссылке pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4366477/

1. Почему нельзя просто «обменяться» домами?
Ваша квартира куплена с использованием материнского капитала. По закону (ст. 10 ФЗ №256-ФЗ) вы обязаны выделить доли всем членам семьи именно в этом жилье (в ипотечной квартире) -2-3-4.

Нельзя заменить объект. Вы не можете снять с себя обязательство выделить детям доли в квартире, подарив им взамен доли в доме. Дом — это другое имущество, и закон не предусматривает такой «замены» -3.
Ипотека. Квартира в залоге у банка. Распоряжаться долями в ней (покупать, продавать, дарить) без согласия банка формально можно с 2026 года, но банк все равно должен одобрить любые изменения -1-6. Банку невыгодно, чтобы единственный ликвидный залог (квартира) остался у мужа, а вы ушли с домом.
2. В чем риски и запреты?
Нарушение прав детей. Вы предлагаете оставить детям доли в доме, а квартиру отдать мужу. Но обязательство перед государством (ПФР/СФР) у вас именно за квартиру. Органы опеки не дадут разрешения на сделки, которые уменьшают объем прав детей, гарантированный маткапиталом -3-7.
Дом — совместная собственность. Дом оформлен по 1/2 на вас и мужа. Это имущество, нажитое в браке. Вы не можете просто «забрать» долю мужа и разделить её между собой и детьми — это раздел совместного имущества, который требует либо соглашения, либо суда.
3. Как можно перераспределить имущество? (Альтернативы)
Ваша цель (дом остается вам с детьми, квартира — мужу) достижима, но только в связке с разделом ипотечной квартиры.

ВАРИАНТ 1. Мирное соглашение с участием банка (Сложно, но возможно)
Вы можете заключить с мужем Соглашение о разделе имущества (желательно у нотариуса) или Брачный договор.

Условие: Муж отказывается от своей доли в доме в вашу пользу (или дарит/передает вам свою 1/2).
Взамен вы отказываетесь от своей доли в ипотечной квартире в его пользу.
НО: Квартира в залоге. Банк должен дать согласие на такое перераспределение. Банк посмотрит, сможет ли муж один платить оставшиеся 300 000 руб. Скорее всего, потребуется его платежеспособность.
ДЕТИ: Схема пройдет только если вы одновременно выделите детям доли в доме (в который въезжаете) И погасите обязательство по маткапиталу. В доме у детей должны появиться доли, равноценные тем, что они потеряли в квартире. Органы опеки проверят, не ухудшаются ли условия детей.
ВАРИАНТ 2. Продажа и обмен (Радикально, но надежно)
Если банк не даст согласие на передел долей в ипотечной квартире, выход только один:

Продать квартиру с согласия банка (либо погасить ипотеку маткапиталом или своими средствами и снять обременение).
Из средств от продажи вернуть банку остаток долга.
Оставшиеся деньги разделить. На свою долю вы покупаете долю мужа в доме.
После получения дома в единоличную собственность (или в долевую с детьми) — выделяете доли детям.
Муж на свои средства оставляет себе квартиру или покупает другую.
Резюме
Ваш план в чистом виде невыполним. Ключевая проблема — квартира с маткапиталом. Пока вы не исполните обязательство перед детьми по этой квартире, Росреестр и органы опеки заблокируют сделку, где дети теряют права в ней без получения эквивалента.

Что делать?
Вам нужна консультация нотариуса с расчетом долей. Вам придется либо наделять детей долями в доме, одновременно оформляя отказ мужа от дома и отказ жены от квартиры (под контролем банка и опеки), либо продавать квартиру.

Ставь отзыв или лайк

Добрый день, Елена.

Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает требование оформлять жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность супругов и детей с определением размера долей по соглашению.

Выполнить описанное Вами можно по письменному Соглашению о выделении долей в объекте недвижимости, приобретенному с использованием средств материнского капитала. Такое соглашение требует обязательное нотариальное заверение.

Можете найти образцы в интернете.