Могу ли я после продажи выделить им доли в новой квартире?

1. Размер долей, которые вы обязаны выделить детям
Это ключевой момент. Ваше обязательство вытекает не из суммы МСК (410 000 ₽), а из самого факта его использования для улучшения жилищных условий.

Суть обязательства: Когда вы направили материнский капитал на погашение ипотеки, вы дали нотариальное обязательство выделить доли в этой квартире всем своим детям (включая первенца) и, если квартира приобреталась в браке, — также супругу. Вы не состояли в браке, поэтому обязаны выделить доли только детям.
Размер долей: Закон (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ) не устанавливает фиксированного размера долей. Он говорит о «выделении долей», но их величина определяется по соглашению между родителями (в вашем случае — вами) или в судебном порядке.
Спорный момент: Отец детей и, возможно, они сами (как совершеннолетние) настаивают на долях более 50% на двоих. Это требование завышено и не имеет под собой прямого юридического основания. Суды обычно исходят из принципа соразмерности вложения МСК и рыночной стоимости жилья на момент его приобретения (или на момент использования МСК), а не на текущий момент.
Примерный расчет (для понимания судами): Часто суды используют пропорцию: сумма МСК / общая стоимость квартиры * 100% = общая доля детей. Затем эта доля делится поровну между всеми детьми.

В вашем случае: 410 000 ₽ / 1 000 000 ₽ (стоимость по ДКП 2007 г.) = 0,41 или 41% — это общая доля, которую нужно выделить детям.
Таким образом, на двоих детей приходится по 20,5% каждому. Это теоретический минимум, на который вы можете ориентироваться. Суд может присудить немного больше, исходя из интересов детей, но требование >50% является явно несоразмерным.
Вывод по пункту 1: Вы обязаны выделить доли обоим детям. Размер должен быть соразмерен вложению МСК. Требование отца о более чем 50% на двоих юридически слабо. Реальный размер, скорее всего, будет в районе 20-25% на каждого ребенка, но окончательно это определит только суд, если договориться не получится.

2. Можно ли выделить доли в новой квартире после продажи?
Нет, это рискованно и прямо нарушает ваше нотариальное обязательство.

Вы дали обязательство выделить доли в этой конкретной квартире, купленной с использованием МСК.
Продажа квартиры без предварительного выполнения этого обязательства (без выделения долей детям) является нарушением закона.
Органы опеки и попечительства (если дети несовершеннолетние) или сами совершеннолетние дети (а также их отец как законный представитель, если они были несовершеннолетними на момент использования МСК) могут оспорить такую сделку в суде. Суд с очень высокой вероятностью признает сделку купли-продажи недействительной, так как она нарушает имущественные права детей.
Покупатель вашей квартиры, узнав об этом, вряд ли согласится на сделку, так как она будет крайне уязвимой.
3. Смогут ли оспорить сделку, если вы выделите доли перед продажей?
Если вы правильно выделите доли, а затем продадите квартиру — оспорить такую сделку будет практически невозможно.

Правильный алгоритм действий:

Определиться с размером долей. Попробуйте договориться с детьми (и их отцом). Если договориться не удается, вам придется обращаться в суд с иском об определении порядка и размера выделения долей. Суд установит размер.
Оформить доли юридически. После определения размера (по соглашению или решению суда) вы оформляете доли детей в Росреестре. Для этого нужно обратиться с соответствующими документами (соглашение или решение суда).
Получить разрешение от органов опеки на продажу (если дети несовершеннолетние). В вашем случае дети совершеннолетние, поэтому разрешение опеки не требуется. Но требуется нотариальное согласие самих совершеннолетних детей на продажу квартиры, так как они будут являться сособственниками.
Продать квартиру. Деньги от продажи будут распределены между вами и детьми пропорционально их долям.
Купить новую квартиру. На свою часть денег вы можете купить новое жилье. Вы не обязаны выделять доли детям в новой квартире, так как МК был использован в прежней. Однако, если вы хотите обеспечить детей жильем, это можно сделать добровольно.
Краткий план действий и рекомендации:
Не продавайте и не гасите ипотеку, не решив вопрос с долями. Это главная ошибка.
Соберите документы: ДКП 2007 г., кредитный договор, свидетельство о рождении детей, нотариальное обязательство о выделении долей, выписку из ЕГРН, справку из банка об остатке долга.
Попробуйте переговоры. Объясните бывшему супругу и детям, что:

Требование >50% необоснованно.
Суд, скорее всего, определит доли исходя из соразмерности вложения.
Если они будут препятствовать, вопрос решит суд, но это время и деньги.
После продажи они получат реальные деньги со своей доли, которые смогут использовать по своему усмотрению.
Если договориться не удается — готовьтесь к суду. Вам нужно подать иск об определении порядка исполнения обязательства по выделению долей. В иске предложите свой расчет долей (например, по 20,5% каждому). Будьте готовы к тому, что суд может немного увеличить эти доли в пользу детей.
Только после суда и оформления долей в Росреестре начинайте процедуру продажи.
Резюме: Вы обязаны выделить доли детям в текущей квартире. Размер долей должен быть соразмерен сумме МСК относительно первоначальной стоимости жилья. Выделение долей в другой квартире взамен не допускается. Попытка продажи без выделения долей почти наверняка приведет к оспариванию сделки и признанию ее недействительной. Настоятельно рекомендую проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном и семейном праве, для подготовки документов и стратегии ведения переговоров или судебного процесса.

Ставь отзыв или лайк