Можно ли аннулировать ипотеку?

Здравствуйте, Никита!

 
Благодарю вас за обращение. Ситуация, которую вы описываете, действительно серьезная: ипотечный кредит оформлен, денежные средства перечислены застройщику, однако объект недвижимости фактически не создан даже по прошествии трех лет. Ниже даю правовую оценку и возможные варианты защиты ваших прав.

Неисполнение обязательств застройщиком
Если по договору приобретался готовый жилой дом, а по факту он не построен и не передан вам в установленный срок, имеет место существенное нарушение условий договора. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ такое нарушение является основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Связь основного договора и ипотеки
Ипотека является обеспечительной сделкой и напрямую зависит от основного обязательства (договора купли-продажи / подряда). При расторжении или признании недействительным основного договора возможно прекращение ипотеки (ст. 329, 352 ГК РФ).
Недействительность сделки
Если на момент сделки застройщик ввел вас в заблуждение (дом фактически отсутствовал, не был готов или не мог быть построен), договор может быть признан недействительным по ст. 178–179 ГК РФ (существенное заблуждение, обман). В этом случае применяется реституция — возврат сторон в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ).
Ответственность банка
Как правило, банк не освобождается автоматически от обязательств заемщика, однако при доказанности недействительности сделки или расторжении договора купли-продажи возможно требовать прекращения ипотечного обязательства, а также предъявлять регрессные требования к застройщику.
Сроки исковой давности
Важно оценить, с какого момента вам стало известно о нарушении ваших прав. В отдельных случаях срок исковой давности может исчисляться не с даты заключения договора, а с момента, когда стало очевидно, что дом построен не будет.
Аннулировать ипотеку в одностороннем порядке нельзя, однако реально возможно через суд:

расторгнуть договор купли-продажи (либо признать его недействительным);
добиться прекращения ипотеки как обеспечительной сделки;
взыскать убытки с застройщика.
Рекомендации и дальнейшие действия:

Проанализировать договор (предмет: «готовый дом» или строительство).
Направить застройщику письменную претензию о нарушении сроков и неисполнении обязательств.
Подготовить иск в суд о расторжении договора / признании сделки недействительной и прекращении ипотеки.
Параллельно рассмотреть вопрос о взыскании убытков и процентов.
Собрать доказательства: договоры, платежные документы, переписку, фотофиксацию отсутствия дома.
Рекомендую действовать без промедления, так как вопрос сроков исковой давности здесь имеет ключевое значение.

 
Если мой ответ оказался для вас полезным, пожалуйста, оставьте отзыв — это важно для моей работы.

Благодарности принимаю здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4362307/

С уважением,
Рафаэль Фанисович