Пришло уведомление из администрации района о том, что мы должны заключить договор на обслуживание общедомового имущества

Здравствуйте, Уважаемый пользователь сайта.

Вопрос в том, что двухквартирный дом, нельзя признать многоквартирным домом.

Нет наличия помещений общего пользования в указанном доме, общедомовых инженерных коммуникаций нет. Верховный суд отметил, что,

сам по себе факт того, что указанный жилой дом состоит из двух квартир, принадлежащих разным лицам, не является достаточным основанием для признания его многоквартирным...

Поэтому, на основании решения общего собрания собственников помещений в доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме, собственники отказываются (ч.8.1, ч.8.2 ст.162 ЖК РФ) (Глава 29 ГК РФ)от услуг управления Управляющей компании и расторгают договор. (данные требования Вы можете предъявить через суд).

Доброго Вам дня

Здравствуйте, Наталья!

Ваша ситуация понятна: вы хотите отказаться от УК из-за некачественных услуг и теперь получили предписание, которое кажется несправедливым, учитывая специфику вашего дома. Правовая позиция здесь заключается в следующем: даже если дом считается двухквартирным, закон все равно требует управления общим имуществом, но состав этого имущества и перечень работ должны строго соответствовать реальности.

Основываясь на законодательстве, вот ваш пошаговый план действий:

### Шаг 1: Правовой анализ текущего положения
1.  **Определение правового статуса дома.** Ваш дом, будучи двухквартирным, формально является **многоквартирным домом (МКД)** по смыслу **ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)**, поскольку у него есть как минимум общая земля и, возможно, туалет. Это и есть ваше **общедомовое имущество**.
2.  **Требование администрации.** Требование администрации о заключении договора на обслуживание законно, но **небезусловно**. Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 устанавливает минимальный перечень работ по содержанию общего имущества МКД. Ключевой момент: перечень должен составляться **с учетом конструктивных особенностей** именно вашего дома, и **нельзя включать работы, для которых нет объекта обслуживания**.
3.  **Что входит в общее имущество.** В вашем случае это, вероятно:
    *   Земельный участок с установленными границами.
    *   Уличный туалет (если он расположен на этом участке и не является собственностью одного лица).
    *   Фундамент, несущие конструкции, общая кровля (если дом блокированной застройки).

### ️ Шаг 2: Действия для отстаивания своей позиции
Ваша задача — **доказать, что фактический перечень работ и услуг для вашего дома минимален и не может стоить 30-40 руб./м²**.

1.  **Проведите общее собрание собственников.** Согласно **п. 5 Правил № 416**, при непосредственном управлении (отказе от УК) перечень работ формирует один из собственников, но **утверждает общее собрание (ОСС)**. Соберитесь, составьте **протокол**, в котором:
    *   Зафиксируйте фактический состав общего имущества (земля, туалет, отсутствие подъездов, лестниц, центральных коммуникаций).
    *   На основании этого утвердите **индивидуальный перечень работ** (например: уборка территории, вывоз мусора из общего туалета, поддержание в порядке выгребной ямы). Работы по обслуживанию несуществующих систем (лифты, домофоны, центральное отопление и водоснабжение) **включать нельзя**.
    *   Примите решение о заключении договора на выполнение этого конкретного перечня работ с выбранной подрядной организацией (или о самостоятельном выполнении).

2.  **Подготовьте официальный ответ в администрацию.** Направьте письменное обращение (заказным письмом с уведомлением) на имя главы администрации. Приложите:
    *   Копию протокола ОСС с утвержденным перечнем работ.
    *   Правовое обоснование со ссылками на **п. 3 Правил № 290** и **ст. 162 ЖК РФ**, согласно которым содержание имущества должно осуществляться в соответствии с утвержденным собственниками перечнем.
    *   Четкое указание, что навязывание полного тарифа за несуществующие услуги является **незаконным**.

3.  **Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).** Одновременно с ответом администрации подайте жалобу в региональную ГЖИ. Укажите, что действия администрации нарушают ваши права как собственников, принуждая к оплате необоснованных услуг, и что дом требует индивидуального подхода.

### Рекомендации по выбору формата управления
Поскольку ваш дом — исторический памятник, рекомендуем рассмотреть два варианта:
1.  **Непосредственное управление** (вы уже на этом пути). После согласования перечня работ с администрацией можно заключить прямые договоры с подрядчиками на уборку земли и обслуживание туалета.
2.  **Создание ТСЖ.** Это даст больше формальных полномочий в спорах с органами власти, но создаст дополнительные бюрократические процедуры.

**Важно**: С 1 марта 2027 года для домов, признанных **аварийными и подлежащими сносу**, вводится особый порядок назначения УК по решению региональных властей. Если ваш дом имеет такой статус, это нужно учесть в долгосрочной перспективе.

**Резюме:** Требование администрации заключить договор основано на законе, но размер платы и перечень услуг должны быть **адекватны фактическому состоянию и составу имущества вашего дома**. Ваша главная задача — документально зафиксировать этот состав на общем собрании и настаивать на утверждении индивидуального, минимального перечня работ. Действуйте последовательно: собрание → ответ администрации → жалоба в ГЖИ.

Здравствуйте! В двухквартирном доме, где каждая квартира имеет отдельный выход и индивидуальные коммуникации, **общедомовое имущество минимально** (крыша, фундамент, земельный участок). Согласно ст. 161 ЖК РФ, вы вправе выбрать **непосредственное управление** — тогда обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках. Администрация не может обязать вас заключать договор с УК. Однако вы должны обеспечивать безопасное состояние общих элементов (например, крыши). Рекомендую: 1) направить в администрацию уведомление о переходе на непосредственное управление; 2) заключить между собой соглашение о порядке содержания общего имущества; 3) при необходимости — привлекать подрядчиков по отдельным работам.  

Буду благодарна за отзыв, если остались вопросы, могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате).