Как это зафиксировать при их молчании?

Здравствуйте. Я внимательно изучил вашу ситуацию. Понимаю, насколько тревожно осознавать, что из-за сроков можно потерять имущество, но хочу вас успокоить: ситуация решаемая, если действовать прямо сейчас.

У нас действительно «горят» сроки. Вы находитесь в точке, где каждый день промедления может усложнить процесс в разы. Ниже я составил для вас пошаговый план спасения активов и подготовки их к продаже.

 
1. Критическая угроза: Участок :863 (Срок истек)

Самая острая проблема — участок с кадастровым номером ...:863. Его «временный» статус истек 31.12.2025. Это означает, что Росреестр имеет техническое право снять его с учета и аннулировать запись о нем в любой момент. Земля юридически «исчезнет» и снова станет просто муниципальной территорией.

Ваши действия (сделать сегодня-завтра):

Проверка статуса: Срочно закажите выписку из ЕГРН. Нам нужно знать, существует ли объект в базе прямо сейчас или запись уже архивна.
«Блокировка» снятия: Не дожидаясь выписки, направьте в Администрацию г. Шумерля заявление о намерении выкупить этот участок.

Суть заявления: «Я, собственник дома, расположенного на смежном участке, уведомляю о начале процедуры оформления участка :863 в собственность. Прошу не инициировать снятие участка с кадастрового учета».
Отправлять строго заказным письмом с уведомлением или подавать лично в канцелярию с отметкой о приеме. Это ваш «щит» для суда, если участок все-таки снимут.
2. Проблема «заморозки»: Участок :47 (Границы)
Поскольку сегодня январь 2026 года, ограничение на сделки без границ (которое вступило в силу с 01.03.2025) уже действует. Вы не сможете продать дом вместе с землей, пока не проведете межевание.

Что нужно сделать:

Срочное межевание: Вам необходимо нанять кадастрового инженера.
Почему это важно: Без установленных координат (границ) Росреестр просто приостановит любую сделку купли-продажи. Кроме того, администрация не даст выкупить землю в собственность без четких границ.

3. Стратегия выкупа (Приватизация)

Ваша конечная цель — продажа, но продавать «воздух» (неоформленную землю) невыгодно и опасно. Чтобы продать имущество дорого, нужно оформить землю в собственность.

Процедура выкупа (ст. 39.18 ЗК РФ): Так как вы собственник дома, у вас есть исключительное право на выкуп земли без торгов.

Подготовка схемы: Кадастровый инженер готовит схему расположения участка (для :863) и межевой план (для :47).

Подача заявления: Подаете в МФЦ заявление о «Предварительном согласовании предоставления земельного участка».
Цена вопроса: Выкупная цена составит процент от кадастровой стоимости (в вашем регионе обычно 15–50%). Это значительно дешевле рыночной цены.

4. Отношения с сособственниками (Риски)

Вы упомянули, что владеете 1/2 доли дома. Это важный нюанс.

Участок :863: Поскольку он сформирован отдельно из муниципальных земель, вы имеете право выкупить его единолично, если докажете, что он необходим для обслуживания именно вашей части дома или если сособственники откажутся от участия. Однако безопаснее письменно уведомить их о ваших планах, чтобы они потом не оспорили сделку.

Продажа доли: Перед продажей своей доли постороннему лицу вы обязаны предложить её другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Вам нужно направить им нотариальное уведомление или телеграмму с ценой и условиями.
Если они молчат 30 дней — путь к продаже открыт.

Итоговый план действий на ближайшую неделю:

Сегодня: Заказать выписки ЕГРН на оба участка и дом.
Завтра: Написать и отправить «удерживающее» письмо в Администрацию по участку :863.
В течение 3 дней: Найти кадастрового инженера для срочного межевания участка :47.

Мой прогноз: Если мы спасем участок :863 от снятия и быстро отмежуем :47, вы сможете выйти на сделку через 3–4 месяца, продав полноценный объект (дом + земля в собственности), что на 30–40% дороже, чем продавать просто долю в праве.

 
Что я могу сделать для вас прямо сейчас: Хотите, я составлю текст того самого срочного заявления в Администрацию Шумерли, чтобы предотвратить снятие участка :863 с кадастрового учета?

ОБЩИЙ ПОШАГОВЫЙ ПЛАН И РЕКОМЕНДАЦИИ

1.СЕГОДНЯ-ЗАВТРА: Заказать актуальную выписку из ЕГРН на участок :863. Позвонить/написать в администрацию Шумерли.
2.В ТЕЧЕНИЕ НЕДЕЛИ: Подготовить заявление о выкупе доли в земельном участке. Отправить уведомления другим сособственникам заказными письмами.
3.ЯНВАРЬ-ФЕВРАЛЬ 2026: Подать заявление с пакетом документов в администрацию. Параллельно проконсультироваться с местным нотариусом о процедуре будущей продажи доли.
4.ПОЛУЧЕНИЕ РЕШЕНИЯ: После положительного решения и оплаты — зарегистрировать право на 1/2 долю в участке :863.
5.ПРОДАЖА: Обратиться к нотариусу для оформления продажи с соблюдением прав преимущественной покупки.

ШАГ 0. НЕМЕДЛЕННЫЕ ДЕЙСТВИЯ (21-22 января 2026 г.)
1.Проверка актуального статуса участка :863. Немедленно закажите актуальную выписку из ЕГРН на участок с кадастровым номером 21:05:010142:863 через официальный сайт Росреестра или МФЦ. Это единственный способ узнать, снят ли он уже с учета. Данные в коммерческих сервисах могут быть неактуальны. Получите документ с текущей датой.
2.Консультация с местной администрацией. Одновременно свяжитесь с Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Шумерля. Устно, а лучше письменно (можно через электронную приемную на сайте) запросите информацию о судьбе данного участка: находится ли он в процедуре снятия с учета, возможна ли его приостановка и готовы ли они принять от вас заявление о выкупе.

ВОПРОС 1: СРОЧНЫЕ ШАГИ ПО УЧАСТКУ :863
Проверка статуса: См. Шаг 0. Если участок еще числится в ЕГРН (статус «учтенный»), у вас есть шанс.
Инициация выкупа: Да, начать процесс выкупа нужно немедленно. Подача заявления в администрацию и его регистрация фактически «замораживает» ситуацию. Если процедура снятия с учета еще не начата, ее не начнут при рассмотрении вашего заявления. Если уже начата — ваше заявление является основанием для ее приостановки.
Алгоритм выкупа (кратко):

1.Заявление. Подать в администрацию г. Шумерля заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату. Основание: ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (продажа земель, находящихся в государственной/муниципальной собственности, на которых расположены здания).
2.Основание. Приложить к заявлению документы, подтверждающие ваше право собственности на 1/2 долю дома (свидетельство о праве на наследство, решение суда, выписка из ЕГРН на дом).
Получение решения. Администрация обязана рассмотреть заявление и принять решение о предоставлении участка или об отказе.
3.Оплата. В случае положительного решения вам выставят счет по кадастровой стоимости участка на дату подачи заявления. Для участка в 1146 кв.м в г. Шумерля это может составить от 150 000 до 400 000 руб. (нужна точная выписка о кадастровой стоимости).
4.Регистрация права. После оплаты вы получаете договор купли-продажи, подписываете его и регистрируете право собственности в Росреестре.
5.Сроки: Минимальный срок от подачи заявления до регистрации права — 2-4 месяца. Бюджет: госпошлина за регистрацию права — 350 руб., возможны расходы на нотариальные согласия (см. ниже) и услуги юриста.

ВОПРОС 2: СТРАТЕГИЯ ПО ЗЕМЛЕ
     Взаимосвязь участков: Участок :47 — «ранее учтенный», без границ. Участок :863 — новый, отмежеванный, образованный из муниципальных земель для вашего дома. Оформлять нужно именно участок :863. Он юридически полноценен и представляет ценность. Участок :47 — «юридический призрак», оформлять его не нужно и, скорее всего, уже невозможно, так как на его месте образован новый.
     Какой вариант ликвиднее: Наиболее ликвидный и ценный актив — (Б) доля в доме + право собственности на отмежеванный участок :863. Покупатель приобретает понятный объект с четкими границами. Вариант (В) с двумя участками бессмысленен и невозможен. Вариант (А) (только доля в доме) — наименее ликвиден, продать будет очень сложно и дёшево.

ВОПРОС 3: ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ДРУГИМИ СОБСТВЕННИКАМИ
     Риски оспаривания. Риск есть, если вы оформите участок единолично на себя. Они могут оспорить сделку, так как земля предоставляется собственникам здания, а не одному из них. Ключевой момент: Выкуп осуществляется в общую долевую собственность пропорционально долям в доме. То есть вы выкупите не весь участок, а свою 1/2 долю в праве на него. Остальные 1/2 будут за муниципалитетом до тех пор, пока другие собственники также не выкупят свои доли.
      Уведомление и согласие. Их согласие не требуется для подачи вами заявления. Но вы обязаны их уведомить. Отправьте заказные письма с уведомлением на их известные адреса (можно взять из выписки ЕГРН на дом) о том, что вы намерены выкупить у муниципалитета земельный участок под домом в общую долевую собственность.        Предложите им присоединиться к процессу. В заявлении в администрацию укажите, что действуете от себя, но с уведомлением других собственников. Это обезопасит вас от обвинений в сокрытии информации.
Если они молчат. Вы выкупаете свою идеальную долю (1/2) в праве на земельный участок. Остальные доли так и останутся у муниципалитета. При продаже вы продадите свою долю в доме и свою долю в земле.

ВОПРОС 4: ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОДАЖИ И НАЛОГИ
     Договор купли-продажи. Если оформите свою долю в земле, составляется единый договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок. Цена указывается единая.
     Если участок оформить не удастся. Продать только долю в доме без земли будет крайне сложно. Стоимость упадет в разы. Покупатель не сможет получить ипотеку. Механизм — стандартная продажа доли с обязательным нотариальным удостоверением сделки (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус также обязан направить извещения другим сособственникам об их праве преимущественной покупки.
     Преимущественное право. Да, при продаже доли в доме вы обязаны предложить ее другим сособственникам. Это делается через нотариуса. При их молчании в течение месяца нотариус зафиксирует отказ, и вы сможете продать долю третьему лицу.
      Налоги (НДФЛ). Поскольку вы получили долю по наследству, при ее продаже вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, если владели ею более 3-х лет (пп. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Так как право возникло по решению суда, срок владения исчисляется с даты вступления решения суда в силу (указано в решении). Если срок владения менее 3 лет, вы можете применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей (для доли в доме) и 250 тыс. рублей (для доли в земле) от общей суммы дохода по продаже. Разницу нужно будет декларировать и уплатить 13% НДФЛ.

Ставьте отзыв или лайк