Планируем маму прописать в квартиру, котую сейчас выплачиваем по семейной ипотеке ( вложили на погашение 450000

Здравствуйте. Ваш вопрос очень важен, так как он затрагивает и жилищное, и семейное, и налоговое право. Давайте разберем все по порядку.

Краткий ответ: Да, возможно, но только через сделку дарения, так как мама не является участником ипотечного договора и не вкладывала свои деньги в покупку новой квартиры. Просто так «оформить право собственности» безвозмездно не получится — это будет считаться дарением.

Теперь разберем детали, подводные камни и важные нюансы.

1. Почему это дарение, а не покупка или другое?

· Квартира куплена в ипотеку: Это означает, что вы (и, возможно, ваш супруг/а, если ипотека семейная) являетесь заемщиками и титульными собственниками.

· Мама не является стороной договора: Она не подписывала ипотечный договор с банком, на нее не распространяется солидарная ответственность по кредиту.

· Деньги на погашение (450 000 руб. за 3-го ребенка) — это ваши средства. Это государственная поддержка, предоставленная вашей семье (вам и вашему супругу/е) как родителям третьего ребенка. Юридически эти деньги считаются вашей собственностью, даже если вы направили их на погашение ипотеки.

Вывод: Поскольку мама ничего не платила за квартиру и не брала на себя обязательств перед банком, передать ей долю можно только на безвозмездной основе. По закону такая безвозмездная передача доли от одного члена семьи другому квалифицируется как дарение.

2. Как оформить дарение доли в ипотечной квартире?

Это самый сложный аспект, потому что квартира находится в залоге у банка (в ипотеке). Без согласия банка вы не можете свободно распоряжаться долей.

Порядок действий:

1. Обратиться в банк-кредитор. Это первый и обязательный шаг. Нужно получить письменное согласие банка на дарение доли в залоговой квартире вашей маме. Банк имеет на это полное право (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Что будет проверять банк? Банк оценит:

   · Кредитоспособность и дисциплину оставшихся заемщиков (вас и супруга).

   · Саму сделку: не ухудшит ли она обеспечение по кредиту.

   · Банк может дать согласие, но потребовать от вашей мамы стать созаемщиком или предоставить дополнительное обеспечение. Либо может отказать, если сочтет риски высокими.

3. Составление договора дарения. После получения согласия банка вы составляете договор дарения доли в квартире. Укажите, что дарится, например, 1/2 доля.

4. Регистрация в Росреестре. Договор дарения и переход права подлежат государственной регистрации. Подавать документы нужно вместе с нотариально заверенным согласием банка.

Важно: Дарение между близкими родственниками (родители, дети, супруги, бабушки/дедушки, внуки, полнородные братья и сестры) не облагается НДФЛ (налогом 13%). Так как вы дочь, а мама — мать, налог платить не придется.

3. Зачем вы это делаете? (Скрытые мотивы и риски)

Обычно такая схема (прописка + дарение) планируется для двух целей, и обе имеют риски:

· Цель 1: Сохранение имущества для мамы. Например, чтобы в будущем ваши кредиторы не могли наложить взыскание на эту долю. Риск: Если вы оформите дарение ПЕРЕД продажей старой квартиры, где мама — собственник, и при этом у вас есть крупные долги, такая сделка может быть оспорена кредиторами как фиктивная (мнимая) или совершенная с целью недобросовестного избежания взыскания.

· Цель 2: Улучшение условий продажи старой квартиры. Если мама будет прописана в новой квартире, это упрощает продажу старой, так как у покупателей не будет вопросов о её «прописке». Риск: Если дарение совершено незадолго до продажи старой квартиры, налоговая может расценить это как схему ухода от налога при продаже. Но здесь нюанс: при продаже доли, находящейся в собственности более 5 лет (минимальный срок владения), НДФЛ не платится. Если срок владения мамы менее 3/5 лет, при продаже старого жилья налог платить будет она.

4. Альтернативный и более безопасный вариант

Вместо рискованного дарения доли в залоговой квартире, рассмотрите более простой и чистый с юридической точки зрения вариант:

1. Продаете старую квартиру (вы + мама).

2. На вырученные от продажи своей доли деньги вы можете:

   · Досрочно погасить часть ипотеки.

   · Или положить их на депозит.

   · Или, если хотите помочь маме, подарить ей эти деньги (денежный перевод), а она уже сама решит, как ими распорядиться. Дарение денег между близкими родственниками также не облагается налогом и не требует согласия банка.

3. Маму просто прописываете в новую квартиру (с согласия всех собственников, то есть вас и, возможно, супруга). Прописка (регистрация по месту жительства) НЕ дает права собственности. Это просто право проживания. Этого может быть достаточно для ваших целей (освободить старую квартиру для продажи).

Итог и рекомендации:

1. Оформление права собственности для мамы на новую ипотечную квартиру возможно ТОЛЬКО через договор дарения доли с обязательного согласия банка.

2. Получить согласие банка — сложно, банк может отказать или выдвинуть свои условия.

3. Оцените реальные цели и риски. Если цель — просто выписать маму из старой квартиры, достаточно ее прописки в новой. Право собственности давать не обязательно.

4. Перед любыми действиями проконсультируйтесь:

   · С вашим ипотечным банком.

   · С независимым юристом по недвижимости. Он поможет оценить, не будет ли сделка дарения признана недействительной в будущем, и подскажет наиболее безопасную схему.

Главное: Не совершайте дарение доли в ипотечной квартире без одобрения банка — это прямое нарушение ипотечного договора и основание для требования досрочного возврата всего кредита.