Что делать с долями в квартире, если собственники усыновлены и проживают за границей?

Здравствуйте Влада

Согласно статье 71 Семейного кодекса РФ, лишение родительских прав не лишает ребёнка имущественных прав, основанных на факте родства, включая право собственности на недвижимость. Это означает, что дети, даже после лишения матери родительских прав и последующего усыновления, сохранили право на свои доли в квартире. Усыновление не отменяет этих прав — оно прекращает только личные неимущественные и имущественные отношения между ребёнком и биологическими родителями, но не влияет на уже существующие права собственности. 

Получить сведения об усыновлении невозможно без согласия усыновителей. Согласно статье 139 Семейного кодекса РФ, тайна усыновления охраняется законом. Разглашение таких сведений без согласия усыновителей влечёт ответственность. Поэтому узнать, были ли дети усыновлены и где они сейчас, практически невозможно.

Неполная выписка из ЕГРН может быть связана с тем, что запрос был сделан не от имени собственника. С 2023 года в открытых выписках, которые запрашивают не собственники, не указываются персональные данные владельцев недвижимости. Чтобы получить полные сведения (включая данные о долях и собственниках), необходимо:

Оформить запрос от имени собственника или его законного представителя (с доверенностью).

Оплатить госпошлину.

Получить расширенную выписку можно через портал «Госуслуги» или в МФЦ

Без согласия всех собственников (в том числе детей) распорядиться недвижимостью (продать, подарить, заложить) невозможно. Варианты действий зависят от ситуации:

Если дети согласны на сделку (например, продажу квартиры), потребуется их волеизъявление. Учитывая, что они не резиденты РФ и, возможно, не знают о своих правах, это может быть затруднительно.

Если дети не могут или не хотят участвовать в распоряжении имуществом, можно рассмотреть вариант доверительного управления квартирой (если это технически и юридически возможно).