И получится ли при такой схеме продать дом по семейной ипотеке?

Добрый день. Планирую постепенно построить дома на продажу, участки куплены ранее ФЛ. В данный момент ИП нет. Строить хочу как ИП чтобы дома проходили под семейную ипотеку, помогите определиться с выбором налогового режима. Участки куплены ФЛ без ИП.

1)При режиме УСН 15%;АУСН 20% (Доходы-Расходы)- можно ли включить в расходы участки купленные ФЛ в 2025 году?

2)Если строительство будет вестись по договору подряда с другой организацией можно ли учитывать в расходы?

3) Можно ли начать стройку как ФЛ (чтобы не платить страховые взносы), а ближе к регистрации дома оформить ИП? и получится ли при такой схеме продать дом по семейной ипотеке?

4) Нужно ли открывать кассу?