Возможно ли перевести сооружение из статуса капитального в статус временного?

Здравствуйте.

С одной стороны, в законе закреплены юридические дефиниции того, что необходимо считать объектом капитального строительства, а что некапитальным строением или сооружением. С другой стороны, данные понятия чрезвычайно мало дают для понимания практических ситуаций, поскольку являются весьма абстрактными.

Так, в Градостроительном кодексе РФ указаны следующие определения:

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
 Также стоит отметить, что данная квалификация объектов весьма схожа с гражданско-правовым пониманием недвижимости, закрепленным в ГК РФ (п. 1 ст. 130).

Таким образом, федеральные законы при разграничении объектов на капитальные и некапитальные исходят из того, что объект недвижимого имущества или объект капитального строительства:

-прочно связан с землёй;
-такая прочная связь приводит к невозможности перемещения объекта недвижимого имущества без несоразмерного ущерба его целевому назначению.
 Однако в законе не указаны критерии, что понимается под прочной связью с землей и где проходит граница того, что объект не может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению.

При этом в ряде случаев необходимо доказать, что объект капитальный, а в других напротив, что сооружение имеет признаки некапитального.

При этом стоит отметить, что факт постановки объекта на кадастровый учет не исключает его признание некапитальным.

Вы в вправе обратиться в суд и представить доказательства в опровержение капитального характера строения, в том числе просить суд о проведении экспертизы по данному вопросу.

Анализ судебной практики указывает на то, что при ответе на вопрос является ли объект капитальным или нет, судами, а также экспертами при проведении судебной экспертизы по вопросу капитальности, анализируются следующие основные признаки:

1) Наличие или отсутствие сборно-разборных (мобильных и модульных) несущих и ограждающих конструкций, которые технически возможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

В методических рекомендации для экспертов ФБУ РФЦСЭ при Минюсте от 2018года указано, что можно говорить о некапитальности объекта, когда имеются следующие признаки в совокупности:

технологически предусмотренную возможность разборки конструкций на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы и возможность их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
При этом, как уже было указано ранее, в настоящее время отсутствует закрепленное какой-либо нормой определение понятия «несоразмерный ущерб». Поэтому данный вопрос по каждому объекту исследования эксперт решает в индивидуальном порядке, исходя из содержания технико-экономического аспекта этого понятия.

Обычно эксперты при определении возможности перемещения объекта без «несоразмерного ущерба» учитывают стоимость перемещения объекта (в случае, если объект капитальный, то стоимость его перемещения выше стоимости нового строительства такого объекта либо составляет около 90% его стоимости).

Стоит отметить, что в мотивировочной части судебных актов очень часто данный вопрос раскрыт достаточно «сухо», суды ссылаются на заключение судебной экспертизы, в котором эксперт делает вывод о возможности либо невозможности перемещения без «несоразмерного ущерба» без каких-либо дополнительных пояснений.

2) Отсутствие или наличие заглубленных и (или) мелкозаглубленных фундаментов

Действующее законодательство исходит из того, что прочную связь с землей обеспечивает заглубленный фундамент. Понятие заглубленного фундамента в законодательстве не раскрыто, однако закреплено понятие малозаглубленного фундамента — это фундамент с глубиной заложения подошвы выше расчетной глубины сезонного промерзания грунта (эта величина зависит от региона, и обычно в центральной части России составляет около 0,7м.). Например, Московские нормативные акты прямо допускают заглубление оснований некапитального объекта на отметке не ниже 0,4 — 0,5 метров.

Также суды в большинстве своем также исходят из того, что признак неразрывной связи с землей определяется не только физической связью фундамента с земельным участком, но и неразрывной связью всего объекта, включая его надземную часть, с поверхностью земли, и только последняя позволяет говорить о единстве объекта недвижимости и земельного участка.

При этом ни в законодательстве, ни в судебной практике нет ответа на ключевой вопрос: каким способом должна обеспечиваться связь между объектом и фундаментом, чтобы считаться прочной?

Так, например, суды отмечают, что крепление объекта к фундаменту с помощью анкерных болтов не придает объекту необходимую связь с фундаментом, т.е. его признание в качестве объекта капитального строительства исключается.

Но встречаются и редкие противоположные выводы, что анкерные болты с гайками могут обеспечивать прочную связь объекта с землей, следовательно, он является объектом капитального строительства.

В связи с чем, окончательный вывод о капитальности/некапитальности объекта фактически зависит от мнения конкретного эксперта.

Таже судебной практикой были выработаны второстепенные признаки капитальности/некапитальности объекта:

3) Подключение объекта к инженерно-техническим сетям в объеме, соответствующем функциональному назначению объекта (или их отсутствие).

По общему правилу, если объект не подключен к сетям, за исключением электросети, такой объект по общему правилу считается некапитальным, обратное может свидетельствовать, что объект является капитальным. 

4) Период эксплуатации объекта.

Как правило, некапитальные объекты имеют ограниченный срок эксплуатации (несоизмеримо короче по сравнению с капитальными объектами), обычно такой срок по технологической документации составляет 10-15 лет.

Ключевое решение о капитальности/некапиатльности во многом зависит от результатов судебной экспертизы. Исходя из чего, в суде по таким спорам нужно особое внимание уделять подготовки к такой экспертизе, приобщать к материалам дела необходимые доказательства (например, документацию изготовителя на некапитальные объекты заводского изготовления, проект строительства), подготовить досудебное заключение о характеристиках объекта, ходатайствовать о назначении экспертизы в выбранных экспертных учреждениях.

Пожалуйста оцените мой ответ на сайте.