Если земельный участок не покупать какие риски?

Question

Здравствуйте уважаемые юристы, вопрос к хорошо знающим в сфере недвижимости и все что связано с ней. В январе 2023 года купил у соседки квартиру в посёлке в деревянном доме (в доме 3 квартиры).оформляли сделку в МФЦ как надо. Покупал по той причине нужна была для прописки. Через некоторое время она говорит покупай у меня земельный участок к это квартире. Я сначала говорю какой участок почему вы мне не сказали при продаже. В интернете читал немного про эту тему пишут что если покупаешь квартиру то и автоматом земельный участок переходит на тебя при оформлении квартиры. В администрацию в своем городе (не в посёлке) а в городе куда относится этот посёлок подходил в кабинет работник по какому то сайту говорит показывает дом но нет каких то границ но не могу точно ответить говорит. Сейчас мне хотелось бы продать и нет намерения обманывать людей как она меня обманула ни сказав ни слово про участок. Она еще говорит в посёлке некоторые дома признали аварийным и людям дали денежные средства на покупку квартиры предлагает продать квартиру ей обратно за ту же сумму за которую я покупал 3 года назад и еще говорит если ты решишь не продовать в целом а оставишь себе и не купишь у меня земельный участок к квартире то когда признают дом этот, то тебе не дадут квартиру новую э по переселению или денег. Хотелось бы узнать это так? Если земельный участок не покупать какие риски?По программе аварийных домов насколько я знаю дают на жил площадь компенсация по кв.м. И еще вопрос на днях в приложении Сбербанка увидел задолженность по этой квартире за твердые отходы ну мусор. Хотя там вроде как и не вывозят мусор да и вообще там в моей квартире никто не прописан. Позвонил в эту организацию они сказали с 2018 не платили а я купил в 2023. Звоню я значит этой бывшей хозяйке квартиры что задолженность которая с 2018-по 2023 она говорит я не знаю мы не платили и не было никаких квитанций пойду разбираться и т.п. В интернете посмотрел что износ дома этого 57 процентов, но признают деревянные дома при износе не менее 65% И вообще для того чтобы признали, я прочитал в интернете надо чтобы жильцы этого дома написали обращение в администрацию района ну в городе или поселке что нуждаются а так по хорошему ничего не делая не обратившись не дадут или не скором времени призают аварийным.

Раксана Арзуманян · Answer

Руслан, здравствуйте! 1. Земельный участок под домом ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка. ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников помещений в этом доме. Вы автоматически стали собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом пропорционально площади вашей квартиры. Этот участок уже является общей собственностью всех владельцев квартир в доме. Ваша соседка не может «продать» вам вашу долю в нем, так как она уже ваша по закону. Если земельный участок под домом не отмежеван и не поставлен на кадастровый учет (что, вероятно, подтвердил работник администрации), у вас нет четких границ. Это создает проблемы при продаже , так как покупатели требуют четких документов на землю. Вам нужно инициировать процедуру межевания и постановки на кадастровый учет земельного участка под домом. 2. Признание дома аварийным и компенсация Угрозы соседки о потере компенсации неправомерны. ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ регулирует Фонд содействия реформированию ЖКХ и переселение из аварийного жилья. Компенсация или новое жилье предоставляется собственникам жилых помещений, признанных непригодными для проживания. ст. 32 ЖК предоставляет гарантии собственникам жилых помещений при изъятии для государственных или муниципальных нужд (в том числе при переселении из аварийного фонда). Вы получите компенсацию или новое жилье независимо от того, купили вы «фиктивный» участок у соседки или нет. Компенсация рассчитывается исходя из площади квартиры. Единственный риск связан с тем, что дом может быть не признан аварийным официально. То, что износ 57%, не означает автоматического признания. Как признают дом аварийным: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 устанавливает порядок признания помещений жилыми и непригодными для проживания. Да, жильцы дома должны написать обращение в администрацию или в межведомственную комиссию для проведения экспертизы и официального признания дома аварийным. Без обращения процесс может затянуться. 3. Задолженность за твердые отходы Вы не обязаны платить задолженность предыдущего собственника. ст. 153 ЖК РФ (п. 2 ч. 2) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. ст. 154 ЖК структура платы за жилое помещение.Вы несете ответственность за оплату коммунальных услуг с января 2023 года (даты покупки). Задолженность с 2018 по 2023 год обязана оплатить бывшая хозяйка. Долг за ЖКУ «привязан» к собственнику, а не к квартире.Направьте в организацию, начисляющую плату за ТКО, копию вашего договора купли-продажи и выписку из ЕГРН. Потребуйте произвести перерасчет и выставить счет с января 2023 года. Остальной долг они должны взыскивать с предыдущей собственницы.

Светлана Скороварова · Answer

Если земельный участок не покупать какие риски? Если речь идет об отдельном земельном участке, который соседка предлагает как «землю к квартире», отказ от покупки означает лишь то, что вы не будете собственником этой дополнительной земли; на ваши права на квартиру и на возможное переселение из аварийного жилья это само по себе не влияет. Основные юридические риски – только фактические: вы не сможете пользоваться этим участком как своим (разместить постройки, парковку, огород и т.п.), а в будущем новый собственник участка (если она его продаст другому) может использовать его по своему усмотрению и ограничивать ваш доступ. Если же дом является многоквартирным и под ним сформирован один общий земельный участок, то по закону этот участок относится к общему имуществу собственников, и никакого отдельного «докупания земли под домом» у соседа не требуется; продажа вам «доли в придомовом участке» в таком случае юридически лишена смысла. Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ : земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников помещений в таком доме. Правда ли, что если не купить участок, при признании дома аварийным не дадут новую квартиру/деньги? Заявление продавца о том, что без покупки у нее земельного участка вам «не дадут» новое жилье или денежную компенсацию при признании дома аварийным, юридически необоснованно. Участие в программе переселения и получение компенсации/нового жилья связано с тем, являетесь ли вы собственником жилого помещения в доме, официально признанном аварийным и подлежащим сносу (или реконструкции), а не с тем, владеете ли вы каким‑то дополнительным земельным участком от соседки. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 ; из него следует, что ключевыми являются техническое состояние дома и решение межведомственной комиссии, а не наличие дополнительных прав на землю у собственника квартиры. Федеральный закон от 21.07.2007 № 185‑ФЗ регулирует вопросы переселения граждан из аварийного жилищного фонда; получателями мер поддержки выступают собственники жилых помещений в аварийных домах, а критерий наличия отдельного частного земельного участка не используется. Как учитывается земля при переселении: по кв. м квартиры или с учетом земельного участка? Влияет ли отсутствие отдельного права на землю на участие в программе? На практике при переселении из аварийного жилья и при выплате компенсации учитываются прежде всего характеристики вашего жилого помещения (его площадь и рыночная стоимость), а также доля в общем имуществе дома, которая уже «встроена» в стоимость квартиры. Отсутствие у вас отдельного права на отдельный «частный» земельный участок (сад, огород и т.п.) к самому праву на переселение и к размеру компенсации по программе аварийного жилья не относится. Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ прямо включает земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в состав общего имущества собственников помещений; доли в таком имуществе привязаны к площади принадлежащих помещений (ст. 37 ЖК РФ). Кто отвечает за долг за ТКО за период 2018–2023 гг.? Несет ли клиент ответственность как новый собственник? Обязанность по оплате коммунальных услуг (в том числе ТКО) возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Поэтому клиент отвечает за оплату ТКО только с даты регистрации права собственности на квартиру в 2023 году. Задолженность за период 2018–2023 гг. должна предъявляться прежнему собственнику, а не вам. Вы вправе письменно обратиться к региональному оператору по ТКО, приложить копию договора купли‑продажи и выписку из ЕГРН с датой регистрации права и потребовать перерасчёта, исключив долг за период до регистрации его права.