На сколько метров от других помещений должны строить

Здравствуйте!

1. Факты

Вы хотите построить пекарню для хлеба в деревне.
Участок маленький: 12 × 12 м (144 м²), уже есть дом и гараж.
Соседние дома — тоже деревянные; квартал многодетных семей, т.е. плотная жилая застройка.
Вопросы:

Можно ли разместить пекарню прямо на своём участке?
Какие отступы/расстояния от жилья и других построек?
Необходимо ли выносить пекарню на окраину деревни / в другое место?

2. Ключевые нормы

2.1. Вид разрешённого использования участка (ВРИ)

Разрешённое использование земли определяется:

Земельным кодексом РФ (категория земель —, как правило, «земли населённых пунктов»).
Градостроительный кодекс РФ, ст. 37 — ВРИ (основные, вспомогательные, условно-разрешённые). 
Классификатор ВРИ (Приказ Росреестра № П/0412 от 10.11.2020). 

Обычно для деревенских участков стоит ВРИ типа «ИЖС» или «ЛПХ (приусадебный)». Для размещения пекарни, как объекта бытового обслуживания/общепита, нужен ВРИ, допускающий:

«Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания» (раздел 4 классификатора ВРИ — бытовое обслуживание и т.п.). 

Если ваш ВРИ — только «жилой дом», без вспомогательного «бытовое обслуживание», то производство хлеба на продажу могут признать использованием участка не по назначению (административная ответственность, ст. 8.8 КоАП РФ).

2.2. Санитарные нормы для хлебопекарни

Классика для хлебопекарных и кондитерских предприятий:

СанПиН 2.3.4.545-96 «Производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий»:

п. 3.2.2: строящиеся или проектируемые хлебопекарные предприятия должны располагаться от жилых зданий не ближе 50 м (санитарно-защитная зона V класса). 
территория предприятия должна быть ограждена, плотность застройки — не более 35 %, отдельные въезды и т.п. 

Общие правила по санитарно-защитным зонам (СЗЗ): СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и затем СанПиН 2.1.3684-21 + Постановление Правительства РФ № 222 от 03.03.2018 — определяют класс санитарной опасности и размеры СЗЗ, а также порядок проектирования и внесения СЗЗ в ЕГРН. 
Для малых предприятий (мини-пекарен) СанПиН 2.3.4.004-97: размеры СЗЗ могут устанавливаться по согласованию с Роспотребнадзором, с учётом мощности и местной ситуации. 

Иными словами: 50 м — это «стандарт», но для небольшой мини-пекарни допускается уменьшение СЗЗ по отдельному обоснованию через Роспотребнадзор (санитарно-эпидзаключение).

2.3. Размещение мини-пекарен при жилых домах

Практические разъяснения и санитарные правила по объектам общепита:

Размещение мини-пекарен мощностью до 500–1000 кг/сутки возможно в пристройках к жилым домам только со стороны глухого торца, при соблюдении требований по шуму, запахам, вибрации, отдельным входам и эвакуации. 
Санитарные правила для предприятий общепита (СанПиН 42-123-5777-91, СП 2.3.6.1079-01 и др.) — допускают размещение небольших предприятий общественного питания в нежилых помещениях жилых зданий до определённой площади, при условии:

отдельный вход/выход,
не ухудшаются условия проживания,
соблюдаются требования по шуму, вентиляции, запахам. 

Для частного дома практика такая: часть дома или пристройка переводится в нежилое помещение и далее используется под пекарню/общепит, но это сложная процедура и всё равно нужно выдержать санитарные и пожарные требования.

2.4. Пожарная безопасность и расстояния

Федеральный закон № 123-ФЗ «Техрегламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 69 — противопожарные расстояния между зданиями должны исключать распространение пожара. 
СП/СНиП по застройке ИЖС и противопожарным расстояниям (обобщённые нормы):

между деревянными зданиями — 15 м,
между каменным/кирпичным и деревянным — 10 м,
минимальное расстояние от строения до границы участка — 3 м, до «красной линии» улицы — 5 м. 

У вас уже есть деревянный дом, рядом — деревянные дома соседей. Добавление отдельного производственного здания с печами и дымоходами резко повышает требования к пожарным разрывам.

3. Анализ применительно к вашему участку (12 × 12 м)

Размер участка.
12 м × 12 м — это очень мало, чтобы:

разместить жилой дом, гараж,
обеспечить пожарные разрывы 10–15 м до соседних деревянных домов,
и одновременно выдержать санитарную защитную зону от пекарни до жилых помещений (включая ваш собственный дом).

Санитарная зона.

Стандарт — 50 м до жилых зданий для хлебопекарни. 
Да, Роспотребнадзор для мини-пекарен может уменьшать СЗЗ, но даже если её сократят до, условно, 25 м, это всё равно гораздо больше, чем размеры вашей усадьбы и расстояния до соседей.

ВРИ и ПЗЗ.

Если участок сейчас «ИЖС/ЛПХ» без коммерческих видов использования, строительство производственного объекта (пекарни) формально противоречит ВРИ. Это риск штрафа и требования привести участок к разрешённому использованию (ликвидировать пекарню). 

Деревянные дома и квартал многодетных.

Высокий пожарный риск + социальная чувствительность (дети, шум, запах).
Любая проверка пожарных/Роспотребнадзора и жалоба соседей — и объект, скорее всего, заставят закрыть/перепрофилировать.

Итого по сути:

На таком маленьком участке в плотной деревянной застройке реально соблюсти необходимые санитарные и пожарные расстояния для полноценной пекарни практически невозможно. Даже мини-пекарню по нормам уместить сложно.

4. Кратко о практике

Типовая практика Роспотребнадзора:

требовать соблюдения 50-метровой СЗЗ от классической хлебопекарни или обоснования её уменьшения;
при попытке организовать производство в частном доме/гараже — требовать перевода в нежилое и полного соответствия СанПиН. 

В сельской местности пекарни чаще:

либо размещают в отдельном здании в зоне обслуживания населения (рядом с магазином, администрацией, школой и т.п.),
либо на окраине/в производственной зоне, где можно выдержать СЗЗ и пожарные разрывы.

5. Пошаговый план действий

Проверить свои документы на участок.

Выписка ЕГРН: категория земель и ВРИ.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) своего поселения — на сайте администрации или через МФЦ.
Цель: понять, допускается ли на участке объект бытового обслуживания/общепита/производства.

Предварительно сходить в архитектуру/администрацию.

Уточнить у главного архитектора/отдела градостроительства:

можно ли на вашем участке (при данном ВРИ) разместить мини-пекарню,
не будет ли это признано использованием не по ВРИ,
есть ли в ПЗЗ специальные зоны под объекты обслуживания (куда вам логичнее вынести пекарню).

Консультация у проектировщика.

Сделать эскиз/предварительный проект пекарни (площадь, мощность, расположение печей, дымохода, проезд для машины с мукой и т.д.).
Проектировщик сразу прикинет:

выдерживаются ли пожарные расстояния до вашего дома и соседей;
как реально организовать вентиляцию, дымоудаление и т.п.

Предварительное согласование с Роспотребнадзором.

На основе проекта запросить санитарно-эпидемиологическое заключение и согласование санитарно-защитной зоны (ФЗ № 52-ФЗ «О санэпидблагополучии населения», ст. 11, 39). 
Если Роспотребнадзор сразу скажет, что на вашем участке это не проходит — вы сэкономите деньги на стройке.

Если участок не подходит — искать другое место.

Участок в зоне, где ПЗЗ прямо допускают объекты обслуживания/общепита/производства (магазин + пекарня),
с возможностью обеспечить хотя бы минимальную СЗЗ и пожарные разрывы.

При положительных ответах:

Оформление/изменение ВРИ при необходимости.
Разработка проектной документации.
Получение разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ), если строите капитальное здание. 
Строительство, ввод объекта в эксплуатацию.
Регистрация ИП/ООО с правильными ОКВЭД (производство хлеба + розничная торговля/общепит) и уведомление Роспотребнадзора о начале деятельности.

6. Ответ на ваши конкретные вопросы

Можно ли построить пекарню прямо на своём участке (дом + гараж, 12×12)?
Формально — только если:

ВРИ и ПЗЗ разрешают такие объекты;
Роспотребнадзор согласует санитарную зону;
соблюдены пожарные и строительные нормы.

Но с учётом размера участка и деревянной плотной застройки — шанс очень низкий.
На каком расстоянии от других помещений строить?

Санитарно: ориентировочно 50 м до жилых домов (без специально уменьшенной СЗЗ). 
Пожарно:

10–15 м до других деревянных зданий,
не менее 3 м до границы участка. 

Это физически не помещается на 12×12 м при уже существующем доме и гараже.
Обязательна ли окраина деревни?

Прямой нормы «только на окраине» нет.
Требование — санитарно-защитная зона + ВРИ + пожарные разрывы.
На практике нужные расстояния проще обеспечить именно в стороне от плотной жилой застройки (в т.ч. на окраине или в специально выделенной зоне обслуживания).

7. Итоговый вывод

Нормативно для хлебопекарни устанавливается санитарно-защитная зона не менее 50 м до жилых зданий как объект V класса санитарной опасности. 
Для мини-пекарен зона может быть уменьшена только по согласованию с Роспотребнадзором и при наличии обоснования. 
При участке 12×12 м в деревянном квартале выдержать и санитарные, и пожарные расстояния практически нереально, даже если строить отдельное маленькое здание.
С высокой вероятностью безопаснее и юридически надёжнее искать отдельный участок (или нежилое помещение) в зоне, где ПЗЗ прямо допускают размещение пекарни/общепита, чем пытаться «впихнуть» производство на свой маленький жилой участок

Если захотите, могу помочь: разобрать выписку ЕГРН по вашему участку (категория, ВРИ),
составить короткий запрос в администрацию/Роспотребнадзор на предварительное согласование размещения мини-пекарни.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина