Какие особенности при покупке квартиры находящейся в собственности у банка?

Здравствуйте Александр! 

Главная проблема вашей ситуации — отсутствие ключей и невозможность осмотра квартиры. Банк как собственник имеет право ограничивать доступ к имущество до момента заключения договора купли-продажи. Это создаёт серьёзный риск: вы не можете проверить фактическое состояние квартиры, наличие скрытых дефектов, коммуникаций и т.д.

При покупке квартиры, находящейся в собственности банка, применяются стандартные правила купли-продажи недвижимости. Вы заключаете договор купли-продажи с банком, регистрируете право собственности в Росреестре. Если вы покупаете в ипотеку, то заключаете кредитный договор с другим банком, и средства переводятся на счёт продавца (банка-собственника).

 
Риски и что нужно проверить
Перед подписанием договора обязательно:

Запросите у банка выписку на текущую дату из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии обременений (кроме права собственности самого банка).Обратите внимание на основании какого документа зарегистрировано право собственности Банка.
Проверьте наличие задолженности по коммунальным платежам, налогам на имущество через МФЦ или сайт Госуслуг.
Уточните у банка причину, по которой вы не можете осмотреть квартиру. Попросите хотя бы фотографии или видео состояния помещения.
Проверьте, нет ли в квартире зарегистрированных лиц (через выписку из домовой книги или справку из МВД).
Убедитесь, что квартира не находится в аварийном доме или доме, подлежащем сносу.
При заключении договора купли-продажи обратите внимание чтобы в договоре были чётко указаны:

Полное описание квартиры (адрес, площадь, этаж, количество комнат).
Фактическая цена ( не ниже рыночной) и условия оплаты.
Сроки передачи квартиры и ключей.
Ответственность сторон за невыполнение обязательств.
Если банк отказывается предоставить ключи до регистрации, это должно быть оговорено в договоре с указанием сроков передачи ключей после регистрации. 

 Если мой ответ был для вас полезен. Благодарю за обратную связь в отзыве.

Здравствуйте!

Основные нормы

Купля-продажа недвижимости

ГК РФ ст. 549–558 – общие правила продажи недвижимости.
Ст. 556 ГК РФ: передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом; принятие недвижимости, не соответствующей договору, не освобождает продавца от ответственности.

Недостатки объекта

Ст. 475 ГК РФ – последствия передачи товара ненадлежащего качества (распространяется и на недвижимость): если недостатки не были оговорены, покупатель вправе требовать уменьшения цены, устранения недостатков, возмещения расходов и др.

Права третьих лиц

Ст. 460 ГК РФ: продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять обременённый объект.
Ст. 461 ГК РФ: если у покупателя изымут объект по основаниям, возникшим до исполнения договора (например, успешно оспорят переход права к банку) – продавец обязан возместить убытки.

Сведения из ЕГРН

ФЗ № 218-ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» – в ЕГРН отражаются право собственности, ограничения/обременения, записи о притязаниях. Любое лицо может получить выписку.

Права зарегистрированных и проживающих

Ст. 31 ЖК РФ: члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником (в том числе бывшего собственника – с нюансами), и это право иногда сохраняется и после смены собственника до их выселения судом.

Итого: закон прямо не делает для банков «особых правил» продажи квартир – действует общий режим ГК + ЗК/ЖК, но ваш риск – не видеть объект и не понимать, кто там живёт.

Основные особенности и риски при покупке у банка без доступа в квартиру

3.1. Титул банка: как он стал собственником

Особенность: почти всегда банк получил квартиру:

либо через ипотечное взыскание (торги, отступное, обращение взыскания);
либо по договору отступного/купли-продажи с должником.

Риски:

бывший собственник оспаривает торги / договор / ипотеку;
при успехе истребует квартиру как своё имущество (виндикация).

Право: в этом случае вы защищены ст. 461 ГК РФ (банк обязан компенсировать убытки), но это всё равно суд/время/нервы, хотя банк платёжеспособен.

Что сделать: посмотреть основание права банка (договор, решение суда, протокол торгов, акт пристава) и проверить, не висят ли споры в картотеке арбитража / ГАС «Правосудие» по этой квартире.

3.2. Права третьих лиц (зарегистрированные, проживающие)

Банк часто продаёт квартиру, где: продолжают жить бывшие собственники/их семьи;
зарегистрированы несовершеннолетние;
никто их ещё не выселял по суду.

Риски:

вам передадут право собственности, но не фактическое владение;
придётся самостоятельно судиться о выселении и снятии с регистрации, с участием органа опеки.

Право:

продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), если вы прямо не согласились принять с ними.
члены семьи собственника (в том числе бывшего) могут сохранять право пользования до решения суда (ст. 31 ЖК РФ).

3.3. Невозможность осмотра: скрытые недостатки

У банка нет ключей → вы:

не видите фактическое состояние: убитая квартира, заливы, плесень, выдранная проводка, незаконная перепланировка и т.п.;
рискуете подписать акт приёма-передачи «квартира осмотрена, претензий нет».

Право:

по ст. 556 ГК РФ акт передачи фиксирует исполнение обязанности по передаче, но не снимает ответственность за ненадлежащее исполнение договора;
по ст. 475 ГК РФ продавец отвечает за неоговорённые недостатки (в т.ч. существенные, делающие использование невозможным).

Практика: если в договоре/акте написано «осмотрен, состояние известно, претензий не имею» – потом будет гораздо сложнее доказать, что недостатки были скрытыми и неоговорёнными.

4. Пошаговый алгоритм защиты

Шаг 1. Проверка по ЕГРН и общая «юридическая чистота»

Заказать актуальную выписку из ЕГРН на квартиру:

правообладатель – именно банк;
какие обременения: ипотека, сервитут, аренда, запрет регистрационных действий, арест и т.п.;
есть ли записи о правопритязаниях (ограничения, споры).

Попросить у банка:

правоустанавливающие документы (договор ипотеки/отступного, решение суда, протокол торгов);
справку об отсутствии судебных споров по этой квартире (или самим проверить в картотеках).

Если есть аресты, иски, записи о притязаниях – не заходить в сделку, пока не сняты.

Шаг 2. Проверка людей (зарегистрированные/проживающие)

Запросить от банка:

справку о зарегистрированных (форма 9/12) по квартире;
гарантийное письмо, что на момент передачи никто не будет зарегистрирован и не сохраняет право пользования.

В договор включить отдельный пункт:

«Продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных и фактически проживающих лиц и иных прав третьих лиц на квартиру на момент подписания акта. В случае выявления – обязан своими силами и за свой счёт в срок ___ месяцев обеспечить их выселение и снятие с регистрационного учёта; при неисполнении – штраф/право покупателя на одностороннее расторжение с возвратом цены».

Это привязывает ответственность банка к ст. 460, 461 ГК РФ.

Шаг 3. Отдельно – фактическое состояние и скрытые недостатки

Идеальный вариант – настаивать на осмотре (через приставов/суд/договариваться с проживающими) до заключения договора. Если банк принципиально не даёт – это сильный «красный флаг».
Если всё-таки идёте в сделку без осмотра, в договор и акт:

НЕ пишем «квартира осмотрена, претензий не имею».
Пишем:

«Покупатель не имел возможности осмотреть квартиру и ознакомлен лишь с правоустанавливающими документами»;
«Стороны согласовали, что выявление в течение ___ месяцев после фактического доступа существенных недостатков, делающих использование квартиры по назначению невозможным или требующих значительных расходов (залив, аварийное состояние перекрытий, незаконная перепланировка, требующая возврата в исходное состояние), рассматривается как наличие неоговорённых недостатков в смысле ст. 475 ГК РФ».

Это облегчит ссылку на ст. 475, 556 ГК РФ при спорах.
При передаче (когда наконец дадут ключи) вы:

делаете подробный фото-/видео-осмотр;
при серьёзных проблемах – сразу направляете банку письменную претензию, ссылаясь на ст. 475, 556 ГК РФ и условия договора.

Шаг 4. Условия договора и схема расчётов

В договор обязательно:

чёткий срок фактической передачи (дата передачи ключей и подписания акта);
обязанность банка передать квартиру свободной от третьих лиц;
ответственность за нарушение сроков (пеня/штраф) и право на одностороннее расторжение с возвратом цены при непередаче владения.

Схема расчётов:

оптимально – аккредитив / эскроу, где банк получит деньги после передачи квартиры и подписания акта (или по решению суда, если уклоняется).
это уменьшает риск «заплатили – а ключи так и не передали».

Шаг 5. Когда лучше отказаться

Я бы не заходила в сделку, если одновременно:

нет доступа в квартиру,
банк отказывается:

показать основание приобретения,
дать справки о зарегистрированных,
взять на себя в договоре ясные обязательства по освобождению квартиры и ответственности за скрытые существенные недостатки.

В таком виде вы покупаете по сути юридическую оболочку с неизвестным содержимым и людьми внутри.

5. Итог

Специального «банковского» режима в законе нет, применяются общие нормы ГК РФ о купле-продаже недвижимости (ст. 549–558, 460, 461, 475, 556) и ФЗ № 218-ФЗ об ЕГРН.

Особенности и риски здесь:

история перехода права к банку (оспаривание взыскания);
возможные права и нахождение третьих лиц (бывшие собственники, дети) в квартире;
невозможность осмотра – риск скрытых серьёзных недостатков.

Защищаться можно только договорной конструкцией и проверками:

выписка ЕГРН + изучение основания права;
справки о зарегистрированных;
жёсткие гарантии и ответственность банка в договоре;
по возможности осмотр до сделки;
расчёты через аккредитив/эскроу.

Если нужна моя помощь, пишите в чат 

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина