И что вообще нужно сделать в этом случае, чтобы не терять в сумме?

Добрый день, Евгений!

Давайте разберем ваши вопросы подробнее.

1. Облагается ли налогом компенсация за изымаемое жилье?

— Нет, компенсация за изымаемое жилье в связи со сносом аварийного дома НДФЛ не облагается (п 79 ст 217 НК РФ).

Ваш случай, когда дом признан аварийным и подлежит сносу, относится к изъятию имущества для муниципальных нужд. Следовательно, полученная компенсация (выкупная цена) не должна облагаться НДФЛ.

Что нужно сделать в этом случае, чтобы не терять в сумме (и получить жилье)?

Ваша основная задача – добиться предоставления жилья, а не только денежной компенсации, если вы не согласны с суммой и хотите улучшить жилищные условия.

1.  Проверьте основания и порядок изъятия (сноса):
    *   Ознакомьтесь с Постановлением органа местного самоуправления о признании дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции. Там должны быть указаны сроки отселения, порядок предоставления жилья или компенсации.
    *   Изучите уведомление о выкупе (предложение компенсации), которое вам направил КИЗО (Комитет имущественных и земельных отношений) или аналогичный орган. В этом уведомлении должны быть указаны предлагаемая сумма компенсации и срок для вашего ответа.

2.  Ваше право на предоставление другого жилья:
    *   Согласно ст 32 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то орган государственной власти или местного самоуправления, принявший такое решение, обязан предъявить собственнику жилого помещения требование о его сносе или реконструкции либо о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
    *   Взамен изымаемого жилья собственнику могут предоставить другое жилое помещение по его соглашению с органом местного самоуправления с зачетом его стоимости в выкупную цену. То есть, вы имеете право требовать предоставления нового жилья взамен, и это жилье будет учтено при расчете выкупной цены.
    *   Важный момент: если вы не согласны с выкупной ценой или с предложенным вариантом жилья, спор может быть решен в судебном порядке. Суд определяет, что лучше – предоставить жилье или деньги.

3.  Не соглашайтесь сразу на денежную компенсацию, если она вас не устраивает:
    *   Не подписывайте документы о согласии на выкуп или о получении компенсации, если считаете сумму заниженной или если вы хотите получить именно жилье.
    *   У вас есть право оспаривать размер выкупной цены. Для этого потребуется независимая оценочная экспертиза вашей квартиры. Закажите ее у лицензированного оценщика. Эта оценка должна учитывать рыночную стоимость вашей квартиры, стоимость доли в общедомовом имуществе и возможные убытки (переезд, упущенная выгода и т.д.).

4.  Варианты действий, чтобы не терять в сумме и получить жилье:

    *   Настаивайте на предоставлении жилья: Письменно ответьте КИЗО (в установленный срок), что вы не согласны с выплатой только денежной компенсации и требуете предоставления равнозначного по площади и стоимости жилого помещения. Подчеркните, что вы не желаете ухудшать свои жилищные условия.
        *   Равнозначное жилье: Это означает жилье, которое не хуже по площади, не менее благоустроенное и находится в том же населенном пункте (обычно в пределах того же муниципального образования). Ваша 2-комнатная квартира 47,2 кв.м должна быть заменена на аналогичную или лучшую по стоимости.

*   Переговоры с КИЗО: Попробуйте провести переговоры. Узнайте, какие варианты жилья они могут предложить.
    *   Судебная защита: Если КИЗО отказывает в предоставлении жилья или предлагает жилье, которое вас не устраивает, а также если сумма компенсации, по вашему мнению, занижена (что подтвердится вашей независимой оценкой), вам придется обращаться в суд.
        *   В суде вы будете требовать либо предоставления жилого помещения взамен изымаемого, либо увеличения размера выкупной цены до рыночной стоимости.
        *   Судебная практика чаще склоняется к предоставлению именно равнозначного жилья собственникам аварийных домов, особенно если они на этом настаивают.

Что важно сделать:

•   Проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве и сносе аварийного жилья. Это поможет правильно выстроить стратегию и грамотно оформить все документы, особенно если дело дойдет до суда.
•   Сделать независимую оценку. Даже если вы хотите жилье, знание реальной рыночной стоимости вашей текущей квартиры поможет вам в переговорах и в суде.
•   Действовать в установленные сроки. На каждое уведомление или предложение КИЗО есть свой срок для ответа. Не пропустите его.

Буду рада узнать, если мой ответ оказался вам полезен. Поставьте, пожалуйста, + под ответом.

С уважением,

Ольга Георгиевна