Можно ли строить дом ИЖС на участке по переуступке аренды и оформить его в собственность?

Question

Покупаю участок в переуступку аренды хотелось бы узнать есть ли какие нибудь ограничения на строительство дома ижс на этом участке, и смогу ли оформить участок в собственность по окончанию стройки?

Дмитрий Сидор · Answer

Здравствуйте, Виктор! Из договора, который Вы прислали не усматривается ограничений. Однако, для того чтобы делать однозначные выводы нужно смотреть также актуальный кадастровый план на этот земельный участок. Ограничения могли быть установлены позднее (ст. 56 Земельного кодекса РФ), поэтому нужно смотреть актуальные документы. Договор аренды судя по всему был заключен давно. В целом же «земли населенных пунктов», участок под ИЖС, т.е. пока что все нормально. Кроме того, рекомендовал бы: — выяснить является ли договор действующим в настоящее время. — есть ли по нему задолженность.

Николай Зонтов · Answer

Приветствую Вас! есть ли какие нибудь ограничения на строительство дома ижс на этом участке… Участок, судя по всему, предоставлен не для ИЖС, а для садоводства. Строительство жилого дома на таком участке будет считаться нецелевым использованием, что является основанием для одностороннего расторжения договора арендодателем. Выкуп участка в собственность после постройки дома будет крайне затруднен или невозможен. Главная проблема кроется в Приложении №1 «Расчет арендной платы» Вид разрешенного использования (ВРИ): В документе четко указано: Вид разрешенного использования «Для ведения садоводства»`. Зона по ПЗЗ: Участок расположен в `Территориальная зона — Ж. Зона ведения индивидуальной жилой застройки`. Что это значит на практике: 1. Несоответствие ВРИ и цели: Вы планируете построить дом для ИЖС, но участок предоставлен для садоводства. Это разные правовые режимы. 2. Нарушение договора: Использование участка не в соответствии с его целевым назначением (п. 4.4.2 договора) является прямым и грубым нарушением. Согласно п. 6.3.4 договора, это дает Арендодателю (Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия) право в одностороннем порядке расторгнуть договор. 3. Проблемы с согласованием строительства: Пункт 4.1.2 договора обязывает вас согласовывать с Арендодателем неотделимые улучшения, не связанные с целями предоставления участка. Строительство капитального жилого дома явно не является целью «ведения садоводства», и вам с высокой долей вероятности откажут в согласовании. Исходя из вышеизложенного, строить жилой дом для ИЖС на этом участке, исходя из условий текущего договора аренды, крайне рискованно. Вы можете лишиться и прав на участок, и вложенных в стройку средств. далее продолжу

Наталья Шкурат · Answer

Добрый день. Данный участок предоставлен в аренду арендатору для ведения садоводства. В соответствии с Приложением к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 данный вид разрешенного использования «для ведения садоводства» имеет код 13.2 Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома , указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 , хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд Код 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», это Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), а также выращивание сельскохозяйственных культур и размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах без согласия арендодателя при условии его уведомления. (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений. (пп.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ) Поэтому ответ на ваш вопрос: После переоформления права аренды вы можете построить на этом участке дом, зарегистрировать его и в дальнейшем оформить участок в собственность. Рекомендую по возможности перед сделкой проверить все документы на участок, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по арендным платежам, обременений и сервитутов на участке.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! По ПКК РР ВРИ участка в ЕГРН «Ведение садоводства. Территориальная зона — »Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами", то есть на момент заключения договора аренды участок был согласно ПЗЗ в территориальной зоне Ж-1, которая предполагала наличие и участков с ВРИ «для ведения садоводства». Но почему то название зоны попало в вид использования земли из договора. Вообще ври «Ведение садоводства. Территориальная зона — »Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами — не очень верное, нужно его привести в соответствие с классификатором о видах использования участков, утвержденном приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412. По классификатору правильно «Ведение садоводства» — код 13.2. И данный ВРИ предполагает строительство жилого дома. То что ВРИ в ЕГРН с указанием зоны, не критично, но лучше исправить. Просто подать в МФЦ заявление, если в ПЗЗ таже зона и среди основных есть «ведение садоводства» и сделать это надо уже будет после получения участка в собственность. Потому что сейчас нужно будет согласие арендодателя. Поэтому ответ на ваш вопрос. Если в ПЗЗ осталась та же зона Ж-1, которая среди основных ВРИ участков содержит ВРИ «ведение садоводства», то построить жилой дом и выкупить участок по ст 39.20 ЗК РФ вы сможете без проблем. Если же в ПЗЗ изменилась зона и теперь участки для ведения садоводства в ней не предусмотрены, то построить дом можно будет по амнистии (ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года), так как ври участка предполагает строительства дома, но получить положительный ответ от администрации по ст 51.1 ГрК РФ не получится, при этом по «амнистии» Росреестр дом зарегистрирует. Помимо того, что в ПЗЗ должна быть нужная зона для строительства жилого дома имеют значение охранные зоны (ст 105 ЗК РФ), их по публичной карте Росреестра нет, но по факту могут быть, на месте лучше проверить кабели, коллекторы, газопроводы и т.д.