Четыре года назд вступила в наследство, в том числе, на 1/2 долю в двухкомнатной квартире

Татьяна, я понимаю вашу усталость — вы устно отказались от наследства, думая, что на этом история закончится, а в итоге три года отбиваетесь от приставов и оплачиваете чужие долги. Такое чувство беспомощности бывает у многих в похожей ситуации, но вы можете вернуть себе контроль — разобраться, что вы обязаны платить, что можно остановить и как грамотно выйти из долевой собственности, чтобы больше не кормить систему и соседа.

Начнём с самого корня. Ваш «устный отказ» не имеет юридической силы. Отказ от наследства действует только в нотариальной форме и в течение шести месяцев с даты смерти наследодателя. Это прямо следует из статей 1157 и 1152 Гражданского кодекса РФ. После того как вы фактически приняли наследство (например, оформили документы или просто не отказались), доля в квартире стала вашей, и с этой даты на вас легли все права и обязанности собственника. Поэтому да, пока доля числится за вами, платить за содержание и коммунальные услуги обязаны вы — в пределах своей половины.

Теперь о долгах. Всё, что связано с содержанием жилья и капремонтом, оплачивается каждым собственником пропорционально доле, независимо от того, живёте вы там или нет, горит ли свет и течёт ли вода (ст. 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ). Коммунальные услуги — другое дело: за них платят по фактическому потреблению или нормативам. Если услуги предоставлялись некачественно или с перебоями, можно требовать перерасчёт по Правилам № 354, приложив акты и заявления.

Отдельно о «прописанном сыне второго собственника». Верховный суд в п. 27 Постановления Пленума № 22 от 27.06.2017 объяснил: собственник и дееспособные члены его семьи несут солидарную обязанность по коммунальным платежам, но между сособственниками расходы делятся по долям. Каждый имеет право потребовать, чтобы управляющая компания или ресурсоснабжающая организация выставляли отдельные платёжки. Если вы сейчас оплачиваете больше своей ½, у вас есть законное основание взыскать лишнее с соседа.

Следующий шаг — прекратить бесконтрольные списания. Нужно понять, что именно лежит в основе долга: судебные приказы или решения. Если это приказ, его можно отменить простым возражением в десятидневный срок с даты получения (ст. 128–129 ГПК РФ). Даже если срок пропущен, его восстанавливают. Параллельно подайте приставу заявление о сохранении прожиточного минимума на одном из ваших счетов (ч. 1.1 ст. 99 Закона № 229-ФЗ) — так вы защитите часть дохода от списаний.

Что касается вашей доли — её можно продать. Первым делом получите выписку ЕГРН, чтобы проверить, нет ли арестов или запретов. Если арест есть, договор купли-продажи не зарегистрируют — придётся согласовать с приставом, чтобы часть цены пошла на погашение долга. Затем нотариус направит второму сособственнику уведомление о продаже доли с указанием цены и условий (ст. 250 ГК РФ). Через месяц, если он не выкупит, можно продавать долю третьему лицу. Сделка оформляется только у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ), и безопаснее всего проводить расчёты через нотариальный депозит или эскроу — особенно если часть денег пойдёт на долги.

Правда, есть нюанс: сын соседа, который там прописан, не «исчезнет» вместе с продажей. Статья 31 ЖК РФ закрепляет за членами семьи собственника право пользования жильём, и новый покупатель получит жильё с жильцом в «комплекте». Это снижает рыночную цену — обычно такие доли уходят с дисконтом 20–40 % от половины стоимости квартиры.

Зато хорошая новость в налогах. Если с даты смерти наследодателя прошло больше трёх лет, вы освобождаетесь от НДФЛ при продаже (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Отсчёт идёт не от даты регистрации в ЕГРН, а от даты смерти, что подтверждают разъяснения ФНС.

А теперь о деньгах, которые уже ушли. Всё, что вы оплатили сверх своей доли, можно взыскать с соседа. Закон (ст. 249 ГК РФ) говорит: каждый участник долевой собственности несёт расходы соразмерно доле. Если вы платили за всех, это либо регрессное требование, либо неосновательное обогащение. Соберите доказательства — выписки банка, квитанции, расчёты УК, справки о зарегистрированных, судебные акты. В иске укажите сумму переплаты, требуйте проценты по ст. 395 ГК РФ. Судебная практика здесь на вашей стороне.

Многие спрашивают: можно ли заставить соседа выкупить долю или продать всю квартиру? Увы, нет. По п. 4 ст. 252 ГК РФ принудительная компенсация применяется только к незначительной доле, когда собственник реально не может пользоваться имуществом. Половина — это уже существенная доля. Но давление можно выстроить иначе: оформите раздельные платежи, взыщите его часть долгов — и предложите выкуп по рыночной цене. Когда сосед поймёт, что халявы больше нет, готовность к разговору резко возрастает.

Пошагово действовать стоит так. Сначала соберите полную картину долгов через «Госуслуги» и ГАС «Правосудие». Судебные приказы отмените, приставу подайте заявление о сохранении прожиточного минимума и укажите зарплатный счёт для списаний по 229-ФЗ. Запросите выписку ЕГРН и уточните, есть ли запреты. В управляющую компанию направьте заявление о выдаче отдельных платёжных документов на вашу долю со ссылкой на п. 27 ПП ВС № 22. При отказе — подавайте иск.

Параллельно подготовьте документы для нотариуса: паспорт, свидетельство о праве на наследство, выписку ЕГРН, сведения о браке. Через нотариуса отправьте уведомление соседу по ст. 250 ГК РФ с ценой и условиями — и ждите месяц. Если реакции нет, можно выходить на рынок. Реалистично рассчитывайте на инвестора и дисконт. При продаже используйте нотариальный депозит, чтобы спокойно закрыть долги и получить остаток.

Типичные ошибки в таких историях предсказуемы. Самая частая — продать долю, не уведомив второго собственника. Это создаёт риск иска о переводе прав покупателя (ст. 250 ГК РФ). Ещё одна — пытаться продать при аресте: Росреестр просто приостановит регистрацию. И наконец, продолжать молча платить за всех. Эту привычку нужно прекратить: фиксируйте переплаты и запускайте регресс. Это не только экономит деньги, но и показывает соседу, что вы теперь действуете по правилам, а не по доброте душевной.

Главное — вы больше не жертва этой ситуации. Закон на вашей стороне, просто нужно правильно его применить: отделить свои обязанности от чужих, зафиксировать переплаты, оформить раздельные расчёты и спокойно выйти из собственности, если решите. Да, придётся потратить немного времени, но результатом будет тишина, чистый счёт и отсутствие бесконечных визитов приставов.