Верно ли основание регистрации здания по договору купли‑продажи и могут ли возникнуть проблемы?

В рассматриваемой ситуации важно понять, что именно являлось предметом договора: уже существующее здание, строящееся строение или так называемая будущая вещь. Если в дополнительном соглашении прямо указано, что объект — это строящееся строение, то есть фактически будущая недвижимость или объект незавершённого строительства, — ничего противозаконного здесь нет. Гражданский кодекс РФ допускает продажу будущей вещи при условии, что предмет можно индивидуализировать: указать адрес, земельный участок, основные параметры и характеристики. Ещё ВАС РФ в Постановлении Пленума № 54 пояснил: договоры, предметом которых является недвижимость, подлежащая созданию в будущем, допустимы, если предмет определён достаточно точно. Ведь согласно статье 554 ГК РФ, предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть описан так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать.

Таким образом, само по себе упоминание в договоре или допсоглашении «строящегося объекта» не является пороком. Главное — насколько детально и чётко этот объект описан: указан ли адрес, кадастровый номер участка, проектные параметры, этажность, площадь и другие признаки, позволяющие определить объект индивидуально.

Когда здание уже построено, вопрос сводится к тому, можно ли зарегистрировать право собственности на готовый объект по такому договору. Ответ — да, можно. Основанием для регистрации является договор купли-продажи (или иной договор отчуждения), если объект создан и поставлен на кадастровый учёт. Федеральный закон № 218-ФЗ прямо относит гражданско-правовые сделки к основаниям возникновения прав. Однако для первичного учёта самого объекта недвижимости — то есть для появления записи о нём в ЕГРН — Росреестр требует не только договор, но и «строительные» документы, подтверждающие законность создания здания.

Здесь важно различать два уровня: право собственности возникает по договору, но сам объект как запись в реестре появляется только после представления технического плана и документов о вводе в эксплуатацию (если он требуется по закону).

Всё зависит от типа объекта. Для капитальных зданий, на которые необходимо разрешение на строительство и ввод (например, коммерческих, производственных или административных), действует «жёсткое» правило части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ в сочетании со статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ: без разрешения на ввод такой объект на кадастровый учёт не ставится, даже если у вас есть договор купли-продажи. А вот если речь идёт о доме индивидуального жилищного строительства или садовом доме, где применяется уведомительный порядок, достаточно технического плана и правоустанавливающего документа на землю — техплан обычно содержит ссылку на уведомление о соответствии. В этом случае договор купли-продажи вполне может служить основанием для регистрации права.

Если же МФЦ отказался зарегистрировать само дополнительное соглашение — переживать не стоит. С 2013 года в России регистрируются не сами договоры купли-продажи недвижимости, а лишь переход права собственности. Исключения здесь крайне узкие и к обычным договорам купли-продажи зданий не относятся. Поэтому отсутствие отметки о регистрации допсоглашения в ЕГРН не делает сделку недействительной. Куда важнее, чтобы в реестровом деле лежали все надлежащие документы, подтверждающие законность строительства и основания для постановки объекта на учёт.

Если Росреестр всё-таки зарегистрировал право собственности по вашему договору, возможны два варианта. Первый — объект относится к уведомительному режиму (ИЖС или садовый дом). Тогда пакет документов «техплан + право на землю + договор» полностью достаточен, и регистрация проведена корректно. Второй вариант — объект капитального характера, для которого ввод обязателен. В этом случае, если разрешения на ввод не было, а регистрация всё же состоялась, речь идёт о технической или регистрационной ошибке. Формально запись в ЕГРН презюмируется верной, но она может быть оспорена заинтересованными лицами или исправлена по инициативе органов надзора. Суды в таких спорах, как правило, ссылаются на часть 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ и статью 55 Градостроительного кодекса РФ, прямо требующие наличие разрешения на ввод при первичном учёте здания.

Основные риски в такой ситуации тоже очевидны. Прежде всего — риск оспаривания регистрации, если для вашего объекта по закону требовался ввод в эксплуатацию, а его не было. Прокуратура, органы стройнадзора или другие заинтересованные лица могут потребовать признать запись незаконной и исключить объект из ЕГРН. Второй риск — практический: при последующих сделках, ипотеке, обращении в банк или нотариату отсутствие разрешения на ввод часто вызывает вопросы и может стать основанием для отказа. Наконец, всегда нужно следить за связкой «земля — здание»: если здание отчуждалось без должного оформления прав на земельный участок (или сервитута), могут возникнуть претензии по пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, ведь отчуждение здания без земли, на которой оно стоит, ограничено.

Чтобы минимизировать риски, стоит пройти несколько шагов. Сначала нужно определить тип объекта — капитальное здание с обязательным вводом или ИЖС в уведомительном порядке. Это легко узнать из технического плана: там указаны ссылки на разрешение или уведомление. Далее — заказать расширенную выписку ЕГРН на сам объект и на участок, чтобы проверить документы-основания и вид разрешённого использования. Если выяснится, что по закону требовался ввод, но его нет, нужно оформить соответствующее разрешение через тот орган, который выдавал разрешение на строительство, либо пройти процедуру узаконивания. После этого имеет смысл подать в МФЦ заявление о включении этого документа в реестровое дело. Если же объект ИЖС, достаточно убедиться, что в техплане указано уведомление о соответствии и ваши права на землю оформлены корректно.

Сохраните весь комплект документов — договор, допсоглашение, техплан (в формате XML и PDF), уведомление или ввод, документы на землю. Это ваша защита на будущее. И обязательно проверьте, нет ли расхождений между собственником земли и собственником здания — при необходимости оформите долю или сервитут, чтобы исключить притязания.

Итог прост. Если речь идёт об объекте из уведомительного режима (ИЖС, садовый дом), то регистрация права собственности на готовое здание по договору купли-продажи и техплану полностью законна. Если же объект — капитальное здание, для которого по статье 55 Градостроительного кодекса РФ обязателен ввод, то одного договора купли-продажи для первичной постановки недостаточно. Право, конечно, считается возникшим в силу статьи 8.1 ГК РФ, но сама запись в ЕГРН остаётся уязвимой. Чтобы снять этот риск, разумно довнести в реестровое дело разрешение на ввод и тем самым подтвердить законность создания объекта. Судебная практика показывает: именно наличие «строительных» документов из части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ является решающим критерием при оценке законности регистрации. Ведь договор передаёт право, но только ввод или уведомление подтверждает, что объект действительно возник на законных основаниях — а без этого связь между правом и вещью оказывается неполной.

Здравствуйте, Людмила! если при регистрации использовался договор купли-продажи без отражения факта незавершённости объекта, Росреестр мог зарегистрировать здание как завершённое, что в будущем создаёт риск признания сделки недействительной или требования о корректировке сведений в ЕГРН. Согласно ст. 25.3 и 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», объект должен регистрироваться в соответствии с его фактическим состоянием и документами технического учёта. Если дополнительное соглашение о статусе «строящегося» не было учтено, возможно инициировать внесение изменений через заявление в Росреестр или суд. Желаю вам урегулировать вопрос и избежать споров с собственностью.