Есть ли в Законе о банкротстве такое положение, что арбитражный управляющий должен передать мне квартиру без долгов?

Добрый день, Вадим!

По вашему вопросу о долгах по капитальному ремонту при покупке квартиры с торгов по банкротству могу дать следующие разъяснения.

Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, при реализации имущества должника на торгах приобретатель получает имущество свободным от прав требований кредиторов, которые включены в реестр требований кредиторов должника. Это следует из положений п. 1 ст. 131 и п. 9 ст. 142 Закона о банкротстве.

Однако в отношении взносов на капитальный ремонт ситуация имеет свои особенности. Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений и следует судьбе права собственности на помещение.

В частности, п. 3 ст. 158 ЖК РФ прямо указывает: «При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме».

Данная норма является специальной по отношению к общим положениям Закона о банкротстве и имеет приоритет в применении к отношениям по оплате взносов на капитальный ремонт.

Эта позиция подтверждается и судебной практикой. Например, в Определении Верховного Суда РФ от 23.01.2020 № 308-ЭС19-18779 по делу № А53-35124/2018 указано, что задолженность по взносам на капитальный ремонт следует судьбе права собственности на помещение и переходит к новому собственнику независимо от оснований приобретения права собственности, в том числе и при покупке имущества с торгов в рамках процедуры банкротства.

Что касается вашего опыта, когда арбитражный управляющий сообщил, что обязан передать квартиру без долгов, то здесь возможны два варианта:
1. Арбитражный управляющий мог погасить задолженность за счет конкурсной массы должника перед передачей имущества.
2. Арбитражный управляющий мог неверно трактовать законодательство.

Для защиты своих интересов рекомендую:
1. Запросить у арбитражного управляющего информацию о наличии/отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт.
2. Проверить, включены ли эти долги в состав текущих платежей в деле о банкротстве.
3. Изучить условия торгов и договора купли-продажи — иногда в них может быть указано, что покупатель принимает имущество с обременениями в виде долгов по комм