В банкротстве гражданина есть железное правило: нельзя продавать единственное жильё должника и землю, без которой это жильё невозможно использовать. Это прямо следует из ст. 446 ГПК РФ и подтверждается п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве. Верховный суд в свежем Обзоре от 18 июня 2025 года ещё раз подчеркнул — суды должны смотреть не на формальные записи в ЕГРН, а на реальную жизнь. Если семья живёт именно в этом доме, то защищается именно он, а также весь участок, необходимый для нормального проживания. Причём это может быть не только сам участок под домом, но и соседний, если он функционально связан: там проходят коммуникации, стоит септик, хозпостройки, организован подъезд, огород и прочее. Смысл прост — защита должна быть реальной, а не на бумаге.
Из этого логично вытекает следующий вопрос: можно ли продать хозпостройку отдельно? Формально — да, если она стоит на кадастровом учёте как самостоятельный объект недвижимости со своим номером и правом собственности. Но на практике это не так просто. Продать постройку без земли под ней нельзя: ст. 552 и 273 ГК РФ, а также ст. 35 ЗК РФ прямо устанавливают принцип «единства судьбы» земли и здания. При продаже здания покупателю автоматически переходят права на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Поэтому продать «сарайчик без земли» невозможно — земля под ним, а также минимально необходимая площадь для доступа и эксплуатации, должна перейти вместе с ним. Верховный суд не раз критиковал попытки продать постройки «в воздухе» без земельного обеспечения, и практика 2024–2025 годов это подтверждает.
Если всё же постройку продадут, то и кусочек земли уйдёт вместе с ней. Причём это не будет площадь строго под стенами — закон говорит о земле, необходимой для использования строения, то есть с учётом отступов, прохода, пожарных норм. Обычно это решается выделением отдельного участка под постройкой или, если выделить нельзя, передачей доли в исходном участке. И то, и другое — неприятно для владельца дома, ведь уменьшается площадь основного участка. Поэтому, когда управляющий предлагает «размежевать и отсоединить» землю под хозпостройкой, он просто готовит объект к продаже: без межевания Росреестр не зарегистрирует переход права. С технической стороны — логично, но с точки зрения защиты единственного жилья — опасно, ведь фактически отрежут часть вашей земли.
Однако соглашаться на это вы не обязаны. Если дом — ваше единственное жильё, первый шаг — добиваться исключения его из конкурсной массы вместе с участком в пределах, необходимых для проживания. Верховный суд в Обзоре от 18.06.2025 разрешил распространять имущественный иммунитет и на несколько объектов, если они используются совместно и не выходят за рамки разумной потребности. Если без хозпостройки, где, например, стоит котельная или насосная, жить невозможно — суд должен признать и её, и землю под ней частью «необходимого для жилья» набора. Это весомый аргумент против любых попыток межевания и «отсечения».
Размежевание становится вынужденной мерой только тогда, когда суд прямо решит, что постройка не имеет отношения к дому и не нужна для проживания — например, это большой гараж, мастерская или коммерческое помещение. Тогда, чтобы не рисковать потерять долю во всём участке, разумнее действительно выделить минимальный участок под эту постройку и продать именно его. Но это уже резервный сценарий, не основной.
Суды в таких делах всегда смотрят на факты. Где реально живёт человек, где проходят коммуникации, что именно хранится в хозпостройке, можно ли жить без этой части участка. Если невозможно — склоняются в пользу защиты. Принцип тот же: продать здание без земли нельзя, а если продают, то вместе с частью земли, причём ровно столько, сколько необходимо для использования постройки. Исключения бывают, но редкие — когда речь идёт об ипотечном жилье или о роскошных домах, где суд может применить механизм «замещающего жилья».
Что стоит делать прямо сейчас? Соберите доказательства, что земля и хозпостройка действительно необходимы для проживания: выписки ЕГРН, планы БТИ, схемы инженерных сетей, фотографии, пояснения, что именно в хозпостройке (котельная, насосная, место хранения топлива). Ссылаться нужно на пункты 17–19 Обзора ВС от 18.06.2025. После этого подайте заявление в арбитраж о том, чтобы исключить из конкурсной массы жилой дом как единственное жильё и земельный участок в тех пределах, которые нужны для его использования, включая зону с коммуникациями и постройками. В возражении управляющему подчеркните, что любые действия по межеванию до решения вопроса об исключении вредят вашим правам.
Если же суд посчитает постройку избыточной и разрешит её продажу, нужно внимательно следить за параметрами межевания — чтобы участок под постройкой был минимальный по градостроительным нормам, чтобы коммуникации дома не оказались на чужой земле и чтобы был предусмотрен сервитут для прохода и проезда. И главное — проверить, чтобы в проекте торгов и договоре купли-продажи было прямо указано, какие права на землю переходят покупателю. Это исключит риск «бумажных» сделок без земли, которые потом всё равно признаются недействительными.
В итоге управляющий прав лишь в одном — если хозпостройку действительно продавать, участок под ней придётся выделить. Но основная тактика для должника — добиваться защиты всего комплекса: дома, участка и функционально необходимых построек. Именно такой подход поддержан Верховным судом в Обзоре от 18 июня 2025 года и вытекает из принципов ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве, а также ст. 552 и 273 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.
