Может ли один из собственников не получать доход и не платить налоги, так как не хочет участвовать в деятельности (в силу возраста 75 и здоровья)

Здравствуйте, Валерий!

К сожалению, в ситуации, когда коммерческая площадь находится в долевой собственности (что наиболее вероятно после наследования), один из собственников не может просто «не получать доход и не платить налоги» от сдачи этой площади в аренду, если он остается собственником.

Вот почему:

1. Долевая собственность и доход:
  •  Если вы являетесь собственником доли в имуществе, то по закону вы имеете право на получение дохода от использования этой доли.
  •  Соответственно, налоговая инспекция будет рассматривать доход от аренды как доход, который принадлежит обоим собственникам пропорционально их долям (если иное не установлено соглашением, но это не отменяет сам факт дохода).
  •  Даже если один собственник фактически не получает деньги на свой счет, а вся сумма перечисляется второму, для налоговой это может быть расценено как получение дохода первым собственником с последующим его дарением второму. В этом случае первый собственник все равно должен будет задекларировать свой доход и уплатить с него налоги.

2. Договор аренды и регистрация:
  •  Поскольку договор аренды подлежит регистрации, он будет проходить проверку в Росреестре. В договоре аренды должны быть указаны все собственники как арендодатели.
  •  Если в договоре будет указан только один собственник, а по данным Росреестра их два, то в регистрации договора будет отказано.
  •  Оба собственника (или их уполномоченные представители по нотариальной доверенности) должны подписать договор аренды.
  •  Это означает, что оба собственника официально участвуют в сдаче имущества в аренду.

3. Налоговые обязательства:
  •  Каждый собственник обязан уплачивать налоги со своей доли дохода от аренды.
  •  Если один из собственников является физическим лицом (не ИП), он должен будет уплачивать НДФЛ по ставке 13% со своей доли дохода.
  •  Если один из собственников является ИП на УСН, он будет уплачивать налог по УСН со своей доли дохода.

Что можно сделать в вашей ситуации:

1. Оформление нотариальной доверенности:
  •  Самое простое и законное решение для собственника 75 лет, который не хочет заниматься делами, — это оформить нотариальную доверенность на второго собственника (или на другого доверенного человека).
  •  В доверенности можно указать полномочия на подписание договора аренды от имени этого собственника, получение арендной платы, представление его интересов в налоговой и оплату налогов.
  •  В этом случае собственник 75 лет остается собственником, его доля дохода облагается налогом, но всеми вопросами занимается доверенное лицо.

2. Передача доли в собственность:
  •  Если собственник 75 лет категорически не хочет иметь никаких дел с этой недвижимостью и не получать доход, он может подарить или продать свою долю второму собственнику.
  •  После перехода права собственности на долю, второй собственник станет единственным владельцем и сможет самостоятельно заключать договор аренды и получать весь доход.
  •  Важно: При дарении доли между близкими родственниками (родители, дети, супруги, полнородные и неполнородные братья и сестры) одаряемый не платит НДФЛ. Если родственники не близкие, то одаряемый заплатит 13% НДФЛ со стоимости подаренной доли. При продаже доли могут возникнуть налоги у продавца, если срок владения был менее 3 или 5 лет.

3. Соглашение о распределении дохода (с оговорками):
  •  Теоретически, собственники могут заключить соглашение о порядке пользования имуществом и распределении доходов, где будет указано, что всю арендную плату получает один из собственников.
  •  НО! Для налоговой это не отменяет того факта, что доход возник у обоих собственников. Налоговая, скорее всего, все равно будет исходить из долей в праве собственности. И даже если деньги получает только один, второй собственник все равно должен будет задекларировать свою долю дохода и уплатить налог. Затем он может распорядиться этими деньгами как угодно (например, «подарить» их второму собственнику, что, как правило, не облагается налогом у получателя, если это близкий родственник, но не освобождает первого от уплаты НДФЛ с полученного дохода).

Вывод:

Самый безопасный и законный путь, если собственник 75 лет не хочет участвовать в деятельности, но хочет сохранить свою долю, — это оформление нотариальной доверенности на второго собственника. В этом случае все юридические и налоговые обязательства остаются, но их исполнение берет на себя доверенное лицо.

Если же цель — полностью освободить собственника 75 лет от любых налоговых и юридических обязательств, связанных с этой коммерческой площадью, то единственный путь — это передача его доли в собственность другому лицу (продажа или дарение).

Буду рада узнать, если мой ответ оказался вам полезен. Поставьте, пожалуйста, + под ответом. 
Если у вас еще остались вопросы — пишите мне, пожалуйста, в Чат.
С уважением,
Ольга Георгиевна