1/4 доля квартиры мной получена по наследству. 1/4 доля этой же квартиры получена мной
в результате дарения близким родственником, который также по наследству получил 1/4 долю . Три года с момента смерти наследодателя прошли, а
для доли подаренной нет. Доли не обьеденены. При продаже такой квартиры будет ли насчитан налог на подаренную долю? Спасибо.
Добрый день.
Три года с момента смерти наследодателя прошли
Налога в этом случае у Вас не будет.
Здесь будет учитываться первичная регистрация права собственности доли.
Согласно разъяснениям ФНС в Письме ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@
В случае приобретения объекта недвижимости долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности.
Ключевым моментом здесь будет то, что данный доход Вы в декларации не указываете. Согласно п.4 ст.209 НК РФ, налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 НК РФ.
Аналогичная позиция отражена в Письме ФНС России от 06.04.2012г. №ЕД-3-3/1166@
Однако, если у ФНС возникнут вопросы, либо они пришлют Вам уведомление о необходимости сдать 3-НДФЛ, то, Вам необходимо предоставить пояснения и подтверждающие документы. В качестве подтверждающего документа Вы сможете предоставить документы регистрации доли в в порядке наследования и указываете, что с указанного момента уже прошло более 3х лет.
Доли не обьеденены. При продаже такой квартиры будет ли насчитан налог на подаренную долю? Спасибо.
Добрый день! Срок владения при продаже квартиры или долей в ней считается с момента приоретения самой первой доли продавцом, последующее приращение долей срок владения не изменяет. Соотвественно если с момента приобретения первой доли прошло больше 3 лет при продаже всех долей доход от продажи не облагается ндфл ( ст. 217, 217.1 НК РФ).
Здравствуйте.
Во-первых стоит отметить, что
Доли не обьеденены.
Так быть не может. -см. п.128 Правил ведения ЕГРН. В результате дарения налогоплательщик стал правообладателем 1/2 доли и именно это должно быть отражено в ЕГРН.
Второе. Срок владения будет исчисляться в отношении 1/2, а не в отношении каждой доли, полученной в разное время. При исчислении срока владения применяется правило об исчислении с даты возникновения права на первую долю. Она унаследована, а значит право на нее возникло с даты смерти наследодателя. (см. Письмо ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ «О направлении письма Минфина России»).
Поскольку с того времени прошло более 3 лет, то доходы освобождены от налогооблажения в силу п.17.1 ст.217 и п.3 ст.217.1 НК РФ.
С уважением
Добрый день, Разина.
Ответ на ваш вопрос требует раздельного рассмотрения налоговых последствий для каждой из ваших долей, так как к ним применяются разные правила.
Краткий ответ: При продаже всей квартиры единым объектом налог будет начислен только с дохода, полученного от продажи подаренной доли. Доход от продажи унаследованной доли налогом не облагается.
Подробное объяснение
Правовое регулирование данного вопроса осуществляется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ).
1. Продажа доли, полученной по наследству
В отношении этой доли (1/4) вы освобождены от уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) независимо от срока ее продажи.
Правовое обоснование:
Согласно п.18 ст. 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования, не подлежат налогообложению.
Налоговый кодекс РФ, Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения):
п. 18. Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов.
Поскольку сама доля была получена вами безвозмездно и не облагалась налогом при наследовании, доход от ее последующей продажи также освобождается от налога. Срок владения унаследованным имуществом исчисляется с момента смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так как с этого момента прошло более трех лет, применяется правило о полном освобождении от налога при продаже недвижимости, находящейся в собственности более минимального предельного срока владения (3 или 5 лет — в вашем случае 3 года достаточно).
2. Продажа доли, полученной по договору дарения
В отношении этой доли (вторая 1/4) при ее продаже возникает обязанность по уплате НДФЛ, поскольку на момент продажи срок владения ею составляет менее минимального предельного срока.
Правовое обоснование:
· Получение в дар: Доход в виде недвижимого имущества, полученного по договору дарения, освобождается от налогообложения НДФЛ, если даритель является членом семьи и/или близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В вашем случае это применимо, так как дарение совершено близким родственником. Значит, налог при получении доли вы платить не должны были.
Налоговый кодекс РФ, Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения):
п. 18.1. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев… Указанный в настоящем пункте порядок не применяется в случаях, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками...
· Продажа подаренной доли: При продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности менее минимального предельного срока владения (в общем случае — 5 лет, но в ряде ситуаций, как с унаследованной долей, — 3 года), полученный доход подлежит налогообложению по ставке 13% (для резидентов) (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 228, п. 1, 2 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный предельный срок владения для имущества, полученного по договору дарения от близкого родственника, составляет 3 года.
Поскольку вы владеете подаренной долей менее этого срока, при ее продаже возникает налогооблагаемый доход.
Как рассчитывается налог при продаже квартиры с разными долями?
При продаже всей квартиры по одному договору купли-продажи вся сумма сделки распределяется между собственниками пропорционально их долям, если в договоре не указано иное.
1. Определяется ваша общая выручка. Например, если квартира продана за 8 000 000 рублей, то ваша выручка как собственника 2/4 (или 1/2) долей составит 4 000 000 рублей.
2. Распределяется выручка между долями:
· Выручка от продажи унаследованной доли (1/4): 2 000 000 руб. — НЕ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ (в собственности > 3 лет).
· Выручка от продажи подаренной доли (1/4): 2 000 000 руб. — ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ (в собственности < 3 лет).
3. Рассчитывается налоговая база и налог для подаренной доли:
· Вы можете уменьшить доход от продажи подаренной доли на 1 000 000 рублей — имущественный налоговый вычет, предусмотренный п. 1, 2 ст. 220 НК РФ для продажи имущества, находившегося в собственности менее 3 лет.
Налоговый кодекс РФ, Статья 220. Имущественные налоговые вычеты:
> п. 2. Имущественный налоговый вычет, предоставляемый… при продаже имущества… предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир… находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения… но не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
· Налог к уплате: (2 000 000 руб. (доход от продажи доли) — 1 000 000 руб. (вычет)) * 13% = 130 000 рублей.
Важные нюансы
· Разделение долей в договоре. Чтобы налоговым органам было проще принять ваш расчет, крайне желательно в договоре купли-продажи квартиры отдельно указать стоимость каждой продаваемой доли. Например: «Продавец продает, а Покупатель покупает: долю в праве общей долевой собственности на квартиру размером 1/4, полученную Продавцом по наследству (свидетельство о праве на наследство №… от ...), за 2 000 000 рублей; долю в праве общей долевой собственности на квартиру размером 1/4, полученную Продавцом по договору дарения (дата государственной регистрации ...), за 2 000 000 рублей».
· Декларация. По итогам года, в котором состоялась продажа, вы обязаны подать в налоговый орган Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, где декларируете доход от продажи подаренной доли и заявите имущественный вычет в 1 000 000 рублей. Налог с унаследованной доли не декларируется.
· Подтверждающие документы. Обязательно сохраните все документы, подтверждающие способ и дату приобретения каждой доли: свидетельство о праве на наследство, договор дарения с отметкой о госрегистрации.
Вывод
При продаже квартиры, в которой вы владеете двумя разными долями с разным сроком владения и основанием приобретения, налог будет начислен только на доход от продажи той доли, которая не подпадает под освобождение от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения. В вашем случае это подаренная доля.
Рекомендация: При подготовке документов для продажи и при заполнении налоговой декларации уделите особое внимание раздельному учету долей. В случае сложностей целесообразно обратиться за консультацией к налоговому специалисту.
