Я хочу продать квартиру в Ямало-Ненецком автономном округе, но она находится в обременении у банка и в ней используется субсидия "Молодая семья" (я и моя дочь)

Здравствуйте, Наталья!

 Продажа квартиры с обременением (ипотекой) и с использованием целевой субсидии требует четкого соблюдения процедуры.

Краткий план действий:
Уведомить банк и получить согласие.
Уведомить администрацию о продаже и решить вопрос с субсидией.
Провести сделку купли-продажи через банковскую ячейку или аккредитив.
Снять обременение и зарегистрировать права.

Если вы получили ответ на свой вопрос, буду благодарна отзыву. За более подробной консультацией Вы можете обратиться ко мне в чат. 

Добрый день.

Для начала нужно выделить долю ребенку, если банк разрешит это сделать при наличии ипотеки. Если нет, тогда закрыть ипотеку, выделить долю ребенку и потом продавать и покупать равнозначную жил.площадь. Кроме того, после продажи нужно будет оплатить налог с продажи доли ребенка.

Здравствуйте!

Чек-лист с нормами

Проверьте условия вашей субсидии и записи в ЕГРН

Откройте свидетельство/договор о предоставлении выплаты и Порядок ЯНАО № 553-П: в них фиксируются целевое использование, основания для согласия на отчуждение и случаи возврата (полного/частичного) выплаты.  
В выписке ЕГРН посмотрите обременения: ипотека банка, возможный запрет/ограничение на отчуждение без согласия уполномоченного органа. Регистрация прав и обременений — по 218-ФЗ.  

1) Получите согласие банка (ипотека)

Продать заложенную квартиру можно только с согласия залогодержателя (банка) — ст. 37 Закона об ипотеке № 102-ФЗ.  
Варианты:
a) Погашение при сделке (покупатель вносит сумму, банк снимает ипотеку) — стандартно;
b) Перевод долга на покупателя — только с согласия банка (ст. 391 ГК РФ);
c) Замена предмета ипотеки на новую квартиру в Тюмени (по согласованию с банком).  

2) Согласуйте отчуждение с органом, выдавшим субсидию

Правила субсидии «Молодая семья» (Постановление Правительства РФ № 1050) + региональный Порядок ЯНАО № 553-П: отчуждение жилья, купленного с использованием выплаты, обычно допускается с согласия уполномоченного органа и при сохранении целевого использования (на улучшение условий) либо при возврате/перечислении части выплаты. Подается заявление, прикладываются проектные документы новой сделки.  

3) Если у ребенка есть доля — получите разрешение опеки

Любое отчуждение доли (или жилья, где у несовершеннолетнего есть право) — только с предварительного разрешения органов опеки и при неухудшении жилищных условий ребенка (обычно — не меньше доля/метраж, закрепление доли в новой квартире). Основания: ст. 37 ГК РФ; 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»; разъяснения Росреестра.  

4) Решите формат сделки «продажа+покупка»

Одновременная сделка с аккредитивом/эскроу в банке: деньги идут на погашение ипотечного остатка, банк дает закладную/снятие обременения, затем — регистрация перехода права и покупка квартиры в Тюмени. Все переходы и обременения регистрируются по 218-ФЗ.  
Перевод долга (если банк готов) — оформляется трехсторонним соглашением, банк дает согласие (ст. 391 ГК РФ).  
Замена предмета ипотеки (перенос залога на тюменскую квартиру) — по внутренним правилам банка и закону об ипотеке.  

5) Документы по линии субсидии

Подайте в уполномоченный орган (ЯНАО) заявление о согласии на отчуждение/замене жилья с прикреплением проекта ДКП старой и новой квартир, справки банка об остатке, плана распределения долей (включая долю ребенка), подтверждения, что новая квартира не хуже по параметрам. Основание — Порядок ЯНАО № 553-П и общие Правила РФ № 1050.  

6) Регистрация и снятие/установка обременений

Снятие ипотеки по старому объекту и, при необходимости, регистрация новой ипотеки/обременения по новому объекту — через МФЦ/Росреестр. Порядок, сроки, состав сведений — 218-ФЗ (в т. ч. гл. IV и ст. 16, 53).  

7) Налоги при продаже

Освобождение от НДФЛ при продаже — по ст. 217.1 НК РФ: минимальный срок владения обычно 5 лет (или 3 года — в установленных случаях: единственное жилье, наследство и др.). С 2021 г. действует отдельная льгота для семей с 2+ детьми при соблюдении условий (доходы от продажи жилья освобождаются). Уточните региональные сниженные сроки (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).  
Сама субсидия «молодая семья», полученная из бюджета, НДФЛ не облагается (льгота по ст. 217 НК РФ), но её учет влияет на имущественный вычет.  

8) На что смотрят при согласии опеки и уполномоченного органа

Неухудшение условий ребенка: доля/метраж/комнаты, район, коммуникации; закрепление доли ребенка в новой квартире — стандартное требование опеки (ст. 37 ГК РФ; 48-ФЗ).  
Сохранение целевого характера субсидии: деньги должны пойти на улучшение условий (Правила № 1050 и Порядок ЯНАО № 553-П).  
Соблюдение правил об ипотеке и согласий залогодержателя (№ 102-ФЗ, ст. 37).  

Рекомендуемая последовательность действий (практически)

Взять справку банка об остатке долга и запросить письменное согласие на продажу/перевод долга/замену предмета ипотеки.  
Получить выписку ЕГРН и проверить все обременения.  
Подготовить пакет в опеку (если у ребенка есть доля/право пользования) — проект ДКП старой/новой, выписки ЕГРН, план долей в новой квартире (ребенку — не меньше, чем было).  
Подать в уполномоченный орган ЯНАО заявление на согласие на отчуждение/замену жилья по программе «Молодая семья», приложить проект новой покупки в Тюмени.  
Оформить одновременную сделку (аккредитив/эскроу): деньги идут на погашение ипотеки → банк снимает обременение → регистрируется переход права и новая ипотека (если нужна).  
Сообщить в уполномоченный орган о результатах сделки (как правило, это требование Порядка к отчетности).  
Оценить НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ (срок владения, единственное жилье, льгота для семей с 2+ детьми).  

Что подготовить заранее (короткий список)

Выписка ЕГРН по старой квартире; проект ДКП на старую и на новую; письмо банка о согласии/сценарии сделки; пакет в опеку (если у ребенка доля/право); заявление в уполномоченный орган ЯНАО по № 553-П; планы распределения долей в новой квартире; подтверждение целевого использования субсидии.  

Нормативная база

Ипотека/обременения: Закон № 102-ФЗ (ст. 20, 37).  
ГК РФ: ст. 391 (перевод долга), ст. 382 (цессия).  
Госрегистрация прав: Закон № 218-ФЗ (в т. ч. ст. 16, 53).  
Опека/дети: ст. 37 ГК РФ; 48-ФЗ «Об опеке…»; разъяснение Росреестра по сделкам с участием несовершеннолетних.  
Субсидия «Молодая семья»: Постановление Правительства РФ № 1050; Порядок ЯНАО № 553-П (региональные условия согласия, целевое использование, отчетность).  
Налоги: НК РФ ст. 217.1 (минимальный срок владения; льгота для семей с 2+ детьми); разъяснение ФНС.  

Буду рада плюсику, для меня это очень важно. 

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 50-100-200 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина