Возможно ли продать дом без оформления?

Здравствуйте!

1) Режим имущества и участие бывшего мужа

Что у вас сейчас по праву. Всё, что куплено в браке за общие деньги, — совместная собственность супругов, даже если в ЕГРН записан один из них. Это правило действует и после развода — пока не поделите имущество соглашением/судом.
Нормы: ст. 34, 38–39 СК РФ; ст. 256 ГК РФ.
Согласие «супруга» на сделку. Вы разведены с 2016 г., значит нотариальное согласие супруга по ст. 35(3) СК РФ на продажу не требуется (он уже не супруг). Но как совладелец бывший муж вправе требовать выдела доли/компенсации и оспаривать распоряжение общим имуществом без его участия.
Нормы: ст. 38–39 СК РФ; ст. 246 ГК РФ (распоряжение общим имуществом — только по соглашению всех участников).
Материнский капитал. Если дом приобретали с использованием маткапитала, при его расходовании семья обязана была оформить жильё в общую собственность супругов и детей с определением долей; если тогда доли не выделили, обязательство подлежит исполнению (часто — после снятия обременения/ипотеки).
Норма: ст. 10 ч. 4 ФЗ № 256-ФЗ.
Следствие: продать «как есть» без урегулирования долей нельзя — риски претензий СФР/прокуратуры и отказ органа опеки.

Вывод по п. 1:

Формально согласие бывшего мужа как «супруга» не требуется, но как участника совместной собственности (и адресата «обязательства по маткапиталу») — нужно урегулировать его права: либо доля/компенсация по нотариальному соглашению о разделе, либо решение суда.
Если детям уже выделены доли — любая продажа только с разрешения органа опеки. Если доли детям/супругу ещё не выделены — сначала исполнить обязательство (выделить доли) либо получить разрешение опеки на «продажу с условием одновременного предоставления детям долей в другом жилье».

2) Можно ли продать дом «без участия бывшего мужа»

Сценарии:

А. Доли уже выделены всем (детям, вам, бывшему мужу). Продать можно только совместно всеми сособственниками или после раздела (чтобы один из вас продавал «своё»). Сделка с долями — как правило, у нотариуса.
Нормы: ст. 246 ГК РФ; ст. 42 ч. 1.1 ФЗ № 218-ФЗ (нотариальное удостоверение сделок с долями; исключение — когда все участники отчуждают все доли одному покупателю по одной сделке).
Б. Доли детям выделены, бывшему мужу — нет. Продать можно только с предварительным разрешением органа опеки и с обеспечением детям равнозначных долей в приобретаемом жилье (или денежного эквивалента на спецсчет — по требованию опеки) + урегулировать притязания бывшего мужа (соглашение/суд).
Нормы: ст. 10 ч. 4 ФЗ № 256-ФЗ; ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (сделки с имуществом несовершеннолетних — только с согласия ООиП).
В. Доли никому не выделены. Продажа «как единоличной собственницы» создаёт высокие риски оспаривания: бывший муж — как совладелец по ст. 34 СК РФ; СФР/прокуратура — из-за неисполненного обязательства по маткапиталу. Безопасный путь — сначала: (1) исполнить обязательство по долям; (2) заключить нотариальное соглашение о разделе с бывшим мужем (или получить судебное решение), (3) получить разрешение опеки (если у детей будут отчуждаться их доли).
Нормы: ст. 10 ч. 4 ФЗ № 256-ФЗ; ст. 38–39 СК РФ.

3) Пристройки, которых нет в техпаспорте/ЕГРН

Дальнейшие шаги зависят от статуса объекта:

Если это индивидуальный жилой дом (ИЖС/жилой дом, не «квартира»):

Увеличение площади/контуров — это, как правило, реконструкция. Нелегализованные капитальные пристройки рискуют попасть под самовольную постройку с последствиями вплоть до требования привести в прежнее состояние.
Норма: ст. 222 ГК РФ.
Законный путь — оформить реконструкцию: технический план у кадастрового инженера → подать уведомления по ст. 51.1 ГрК РФ (порядок строительства/реконструкции для ИЖС/садовых домов) → внести изменения в ЕГРН по ФЗ № 218-ФЗ. После этого продаёте объект «как в ЕГРН».
Нормы: ст. 51.1 ГрК РФ; ст. 14, 18 ФЗ № 218-ФЗ.

Если это «квартира» в МКД:

Любые изменения конфигурации — это переустройство/перепланировка, требующая предварительного согласования; самовольная перепланировка подлежит узакониванию либо приведению в прежнее состояние.
Нормы: гл. 4 ЖК РФ — ст. 25–29.
Продать с «несогласованными» изменениями юридически можно, но: (i) банк/покупатель часто откажутся; (ii) покупатель вправе требовать устранения нарушений/уменьшения цены/расторжения при существенных несоответствиях.
Нормы: ст. 29 ЖК РФ; общие нормы об изменении/расторжении договора — ст. 450–452 ГК РФ.

Практический совет: привести техпаспорта/ЕГРН в соответствие до сделки (это ускорит одобрение ипотеки покупателя и снимет исковые риски).

4) Безопасная «дорожная карта» продажи

Проверка обязательства по маткапиталу: найдите своё нотариальное обязательство (когда использовали МСК). Если доли не выделены — определить, кому/в каких долях выделять (обычно супругам и детям в равных или согласованных долях).
Норма: ст. 10 ч. 4 ФЗ № 256-ФЗ.
Урегулировать права бывшего мужа:
— Нотариальное соглашение о разделе (ст. 38 СК РФ) — закрепить, что дом целиком остаётся вам (при необходимости — с компенсацией) или определить доли для совместной продажи;
— если не договаривается — иск в суд о разделе (ст. 38–39 СК РФ). Срок давности — 3 года с момента, когда он узнал о нарушении своего права (а не с даты развода).
Норма: ст. 38(7) СК РФ.
Доли детей:
— если они уже собственники — подайте в ООиП заявление на продажу с условием одновременного предоставления долей в приобретаемом жилье не хуже (площадь/условия/регион);
— если долей у детей пока нет — либо выделяете сейчас, либо просите ООиП разрешить продажу с обязательством выделить им доли в новом объекте.
Нормы: ст. 37 ГК РФ; ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.
Легализация пристроек (дом) или узаконивание перепланировки (квартира) — см. п. 3.
Форма сделки:
— если продаёте доли — как правило, нотариально (ст. 42 ч. 1.1 ФЗ № 218-ФЗ; исключение — когда все участники продают все доли одному покупателю по одному договору);
— если продаёт один собственник 100% — простая письменная форма; но при долях детей/бывшего мужа — участие всех и разрешение опеки обязательно.
Договор: пропишите, что объект соответствует ЕГРН; если пристройки не оформляете — отразите это в цене/условиях, чтобы снять претензии.

5) Короткие ответы на ваши вопросы

«Могу ли продать без участия бывшего мужа?»
— Как «супруга» — да, его согласие не требуется;
— Как совладельца (имущество нажито в браке; да ещё и МСК) — нет, сначала раздел/соглашение и (при наличии детских долей) — разрешение опеки.
Нормы: ст. 34, 38–39 СК РФ; ст. 10 ч.4 ФЗ № 256-ФЗ; ст. 246 ГК РФ.
«Пристройки не в техпаспорте — оформлять?»
— По дому ИЖС — да, оформить реконструкцию (ст. 51.1 ГрК РФ; ст. 222 ГК РФ; ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).
— По квартире — узаконить перепланировку (ст. 25–29 ЖК РФ). Продажа без оформления теоретически возможна, но несёт риски отказа банка/покупателя и последующих требований.

Итог

Безопасная продажа при МСК и несовершеннолетних: урегулировать права бывшего мужа (раздел/соглашение) → исполнить обязательство по МСК/получить разрешение опеки → привести объект в соответствие техдокам → оформить сделку (участие всех собственников/нотариус при долях). Это снимет риски оспаривания и претензий СФР/прокуратуры/покупателя.

Буду рада плюсику, для меня это очень важно. 

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 50-100-200 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина