Не упоминать в ДКП перепланировку?

Добрый день Дарья. 

Ст. 29 ЖК РФ определяет последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

КоАП РФ устанавливает административную ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений в виде штрафа.статья 7.21

Ст. 456, 460, 475  ГК РФ регулирует обязанности продавца по передаче товара покупателю, обязанности продавца по передаче товара свободным от прав третьих лиц, ответственность продавца за ненадлежащее качество товара.

1. прописать в ДКП пункт о наличии неузаконенной перепланировки и принятии покупателем всех связанных с этим рисков;

Покупатели, даже зная о перепланировке, могут отказаться от покупки, так как она усложняет получение ипотеки.

Покупатель может потребовать снижения цены, учитывая возможные расходы на узаконивание или восстановление первоначального состояния квартиры.

Риски для продавца после сделки сводятся к судебным тяжбам.
Покупатель может подать в суд, требуя возмещения расходов на узаконивание или восстановление первоначального состояния квартиры, даже если он знал о перепланировке.

Суд может признать сделку недействительной, если сочтёт, что перепланировка существенная и может представлять угрозу для безопасности проживания. 

Здравствуйте, Дарья!

1. В этом случае рисков у продавца нет, потому что покупатель согласился принять квартиру с этими недостатками, он с ними ознакомлен о чем собственноручно подписался.

2. А вот тут для продавца риск есть.
И подобные риски реализуются очень часто.

Все дело в том, что после того как он подпишет договор, зарегистрирует право собственности, то может быть такая ситуация, что он оценит стоимость устранения этих недостатков о которых его не предупредили и предъявит их к возмещению продавцу.

Последствия предусмотрены ст. 475 ГК РФ, где сказано:

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

 
соразмерного уменьшения покупной цены;

 
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

 
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара

Как видите есть разные варианты.

Обычно пользуются «соразмерным уменьшением покупной цены».

Здравствуйте, Дарья!

Наиболее безопасным вариантом для продавца является полная и достоверная информация о состоянии квартиры, включая все перепланировки, в ДКП. Это позволит избежать претензий со стороны покупателя после сделки. Если покупатель осведомлен о перепланировке и готов принять риски, это должно быть четко прописано в договоре.

 Если не указать в ДКП всех условий, то покупатель может требовать расторжения договора, ссылаясь на передачу ему объекта недвижимости ненадлежащего качества. Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ.

Здравствуйте Дарья.

Самовольную перепланировку квартиры перед продажей можно узаконить только через суд и потратить на это минимум 3-6 месяцев.

КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме.

2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса,

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;

Как видим ответственность небольшая.

Какие конкретные риски есть у продавца до и после сделки в случае, если:

не упоминать в ДКП перепланировку?

 тогда возможно расторжение ДКП, судебная практика существует, поскольку квартира является товаром, он должен быть надлежащего качества, и принятие покупателем недвижимости, которая не соответствует условиям договора продажи, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Если продавец передал покупателю недвижимость, которая не соответствовала её качеству, и, соответственно, к нему должна быть применена статья 475 Гражданского кодекса РФ. Это значит, что покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, бесплатного устранения недостатков или возмещения расходов на устранение недостатков товара, а также обмена или расторжения договора купли-продажи.

прописать в ДКП пункт о наличии неузаконенной перепланировки и принятии покупателем всех связанных с этим рисков;

 Лучше прописать, если нет планов узаконить перепланировку, с указанием что покупатель ознакомлен с данной перепланировкой и не имеет возражений и претензий  к объекту покупки.