Можно ли продать квартиру по ДДУ с маткапиталом и выделить доли в другой

Question

Здравствуйте. Можно ли по договору ДДУ продать квартиру в строящемся доме, если при покупке был использован материнский капитал? Если да, то какие варианты решения проведения сделки по закону? У меня есть в собственности другая квартира - могу ли я выделить долю в ней? С этим вопросом я уже обращалась в социальный фонд, рос реестр и мои документы - никто не может предложить варианты решения вопроса. Не могу поверить, что нельзя теперь продавать квартиру, пока не оформлю собственность, разве есть такое в законе? Что все ждут.

Екатерина Калюжная · Answer

Здравствуйте Елена! Продажа квартиры по ДДУ с маткапиталом возможна, но требует соблюдения определенных условий. Основные варианты решения: 1. До оформления права собственности: Заключить предварительный договор купли-продажи Получить согласие органов опеки на будущую сделку Прописать в договоре условие о выделении долей детям в новом жилье 2. После получения права собственности Выделить доли детям и супругу Получить разрешение органов опеки на продажу Обеспечить выделение равноценных или больших долей в новом жилье Необходимые условия для продажи Наличие другого жилья для детей Выделение долей в новой квартире не меньше, чем в продаваемой Улучшение жилищных условий (если возможно) Согласие органов опеки Ваш вариант с другой квартирой Можно выделить доли детям в имеющейся квартире Это будет дополнительным аргументом при получении разрешения опеки Важно, чтобы размер долей соответствовал или превышал доли в продаваемой квартире Порядок действий 1. Подготовить документы на имеющуюся квартиру 2. Подать заявление в органы опеки с обоснованием необходимости продажи 3. Получить предварительное разрешение на продажу 4. Заключить договор купли-продажи с учетом интересов детей Важно помнить Нельзя ухудшать жилищные условия детей Необходимо документально подтвердить выделение долей Сделка должна быть прозрачной и законной Все действия согласовываются с органами опеки См СК РФ

Юлия Тимченко · Answer

Да, продать квартиру по ДДУ, купленную с маткапиталом, можно. Но для этого вы должны досрочно исполнить свое обязательство перед Социальным фондом России (СФР) по выделению долей детям и супругу. Сделать это можно двумя способами, и один из них — как раз ваш вариант с другой квартирой. Почему все так сложно? Ваше обязательство Когда вы использовали маткапитал, вы подписали нотариальное обязательство, по которому обязуетесь выделить доли в купленном жилье всем детям и супругу (если вы в браке) после сдачи дома и оформления собственности. Пока это обязательство не выполнено, Росреестр не зарегистрирует переход права по любой сделке с этой недвижимостью (продажа, дарение, залог), так как это нарушит права детей. Варианты решения проблемы (от наиболее вероятного к наименее) Вот законные пути, о которых вам должны были рассказать. Вариант 1: Выделение долей в другой вашей квартире (ВАШ СЛУЧАЙ) Это абсолютно законный и самый частый способ решить проблему. Суть: Вы досрочно исполняете свое обязательство, но не в строящейся квартире (где это пока физически невозможно), а в уже имеющейся у вас в собственности другой квартире. Что делать: Обратиться к нотариусу и оформить соглашение о выделении долей. В этом соглашении вы указываете, что выделяете детям (и супругу) доли в праве собственности на конкретную, уже существующую квартиру (ту, что у вас в собственности). Размер долей должен быть не меньше, чем доля, которую каждый член семьи получил бы в квартире по ДДУ. Расчет обычно делается исходя из суммы маткапитала к общей стоимости жилья. На практике часто делают равные доли на всех (например, по 1/4 вам, мужу и двум детям). Подать соглашение в Росреестр для регистрации перехода права. Результат: После регистрации ваше обязательство перед СФР считается ИСПОЛНЕННЫМ. Вы получаете на руки выписку из ЕГРН, где ваши дети и супруг значатся собственниками долей в этой квартире. Дальнейшие действия: После этого вы снимаете обременение с квартиры по ДДУ и можете свободно заключать договор ее уступки (продажи ДДУ). Росреестр зарегистрирует эту сделку. Вариант 2: Получение разрешения от Органа опеки и попечительства Это более сложный и менее надежный путь, но он существует. Суть: Вы просите Орган опеки разрешить вам продать квартиру по ДДУ без предварительного выделения долей, но с обязательством выделить доли уже в новой приобретаемой недвижимости. Что делать: Найти покупателя на свою квартиру по ДДУ и одновременно подобрать новую квартиру для покупки. Обратиться в Орган опеки с пакетом документов, включающим: Договор уступки прав требований по ДДУ (предварительный). Договор купли-продажи на новую квартиру (предварительный). Новое нотариальное обязательство о выделении долей уже в этой, новой квартире. Опека проверит, что права детей не ущемляются (новая квартира не хуже старой, доли не меньше). Результат: Если опека даст разрешение, вы сможете провести сделку по продаже ДДУ, а затем купить новую квартиру и выделить доли там.