Что делать при расторжении договора аренды и долгах предыдущего владельца клуба?

Здравствуйте!

Действия арендодателя: Несмотря на устное согласие Ситникова подождать с выплатами, вам было направлено официальное уведомление о наличии задолженности и последствиях невыплаты.

Выплата части долга: После поступления уведомления вы произвели частичную выплату задолженности, однако полная сумма долга осталась непогашенной.

Расторжение договора: Сегодня от арендодателя поступило уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке из-за наличия задолженности.

Последствия расторжения: Вследствие расторжения договора аренды вы лишаетесь возможности вести деятельность в данном помещении, что негативно сказывается на вашей способности оплачивать оставшиеся обязательства по договору купли-продажи VR-клуба.

Требования Ситникова: Ситников требует либо найти новое помещение и продолжить исполнение договора, либо вернуть оборудование и выплатить остаток суммы.

Возможные пути решения

Вариант 1: Исключение ответственности по вине третьих лиц

Согласно статье 401 Гражданского кодекса РФ лицо освобождается от ответственности, если неисполнение обязательства произошло вследствие обстоятельств, находящихся вне контроля должника. Поскольку ваше нарушение сроков оплаты связано с болезнью и отсутствием финансовой возможности своевременно вносить платежи, возможно представить доказательства своей болезни и попросить суд признать отсутствие вины в просрочке.

Что предпринять: Обратитесь в суд с иском о признании отсутствия вашей вины в нарушении срока исполнения обязательств и освобождения вас от штрафных санкций или неустойки.

Вариант 2: Требование возмещения убытков

Вы можете предъявить требование о возмещении ущерба, причинённого нарушением обязательств со стороны Ситникова. Его нарушения привели к утрате возможности эксплуатации помещений и невозможности дальнейшего функционирования бизнеса, что препятствует выполнению ваших обязательств по договору.

Что предпринять: Подайте иск в суд с требованием возместить убытки, вызванные невозможностью продолжения предпринимательской деятельности.

Вариант 3: Заключение дополнительного соглашения

Обсудите с Ситниковым возможность заключения дополнительного соглашения, которое позволит отсрочить выполнение оставшихся обязательств или изменить условия договора. Например, предложите уменьшение стоимости оборудования или продление срока рассрочки.

Что предпринять: Направьте письменное предложение Ситникову о заключении дополнительного соглашения с новыми условиями. Обоснуйте необходимость изменений обстоятельствами, указанными в договоре и действующими нормами гражданского права.

Вариант 4: Досудебное урегулирование спора

Попытайтесь провести переговоры с Ситниковым, пояснив вашу позицию и последствия сложившейся ситуации. Предложите альтернативные варианты развития событий, например:

Оплата остатка суммы после возобновления деятельности в новом месте.
Рассмотрение варианта продажи имущества третьему лицу с возвратом части денег.

Что предпринять: Подготовьте проект письма с предложением обсудить новые условия сделки и отправьте его Ситникову.

Таким образом, наиболее оптимальным решением является попытка досудебного урегулирования конфликта путем переговоров и заключения дополнительного соглашения. Если договориться не удастся, следует обратиться в суд с соответствующим иском.

 Здравствуйте, Александра! 
Составьте таблицу всех платежей:

ежемесячные платежи по рассрочке Ситникову;
аренда помещения;
коммунальные и сервисные платежи
Сохраняйте квитанции, скриншоты переводов, письма, уведомления арендодателя и Ситникова.
Фиксируйте все угрозы расторжения договора аренды или забора оборудования  (скриншоты, фото, письма).
 
Направьте письменный запрос арендодателю с копией Ситникову:

попросите подробный расчёт задолженности по аренде по месяцам;
уточните, какая часть задолженности числится за вами и какая — за Ситниковым;
попросите указать, начислены ли пени/штрафы и по каким основаниям. Напишите:

«Сообщаю, что мной [Ф.И.О.] были внесены средства в сумме ___ руб. в счёт аренды помещения, которое я использую для деятельности VIAR-клуба. Прошу подтвердить, что данные суммы зачтены арендодателем и сообщить текущий остаток задолженности по помещению, с указанием, отражены ли мои оплаты отдельно от иных платежей». Этим вы как-бы заставляете арендодателя признать факт поступления от вас денег. Даже если он не разделит долг — он должен подтвердить, что вы платили, и тогда Ситников не сможет потом сказать: «Ты мне должна, а аренду я сам гасил»

В письме также напишите, что вы оплатили часть аренды и коммунальных платежей;
задолженность частично возникла из-за того, что договор аренды не был переоформлен на вас;
вы готовы урегулировать вопрос после предоставления точного расчёта задолженности.

Направьте письмо Ситникову, в котором:

фиксируете свои платежи по аренде и коммунальным услугам;
просите подтвердить, какая часть долга остаётся за ним;
уведомляете, что дальнейшие действия по клубу и оплатам фиксируются официально, и при необходимости будут защищаться через суд.
Это уменьшает риск шантажа и необоснованных требований.

Предупреждаете, что в связи с риском утраты бизнеса вы требуете зафиксировать порядок использования оборудования.

Предлагаете оформить соглашение 

Переведите договор аренды на себя (по п.2.2 договора купли-продажи):

Ситников обязан передать права аренды, чтобы вы стали официальным арендатором.
Это защитит вас от его просрочек и угроз выселения.

Если решите расторгнуть договор: По п.2.4 и п.3.4 договора расторжение возможно только по письменному соглашению сторон.
В этом случае клуб перестаёт существовать, но вы имеете право требовать возврат всех сумм, которые реально оплатили. 
 
Если Ситников требует оставшуюся сумму или забирает оборудование: Используйте все квитанции и переписки;
Подайте иск о зачёте ваших платежей или о возврате средств;
Суд может уменьшить требования Ситникова и обязать учесть ваши расходы.
 
Можно искать новое помещение, но не переносите оборудование до урегулирования вопроса с Ситниковым, иначе он может заявить о нарушении договора. 
 
 

Добрый день.

Но сегодня от арендодателя пришло уведомление о расторжении в одностороннем порядке. Так как еще есть долг. Как выяснилось сегодня долг этот был еще у Ситникова. Но я сейчас получается должна ему оплатить.

Согласно условиям Вашего договора, Вы принимаете на себя обязательства

по обслуживанию расходов, связанных с ведением предпринимательской деятельности, таких как: оплата аренды

Сам договор аренды Вы не заключили и как следует из п. 2.2 Договора арендатором остался ИП Ситников. 

Что соотносится с условиями ст. 392.3 ГК РФ о переводе долга. Осуществить его перевод можно было только с согласия арендодателя. Согласно ст. 391 ГК РФ

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Ввиду того, что письменного дополнительного соглашения к договору аренды не заключено, то первоначальным арендатором по нему остается Ситников.

Нарушение Ситниковым обязательств по договору аренды, до передачи Вам оборудования не может являться основанием для расторжения с Вами договора купли-продажи и удержания оборудования на основании заключенного договора залога.

По общему правилу ст. 309 ГК РФ 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ввиду того, что 

7 числа этого месяца я перевела 140 тысяч на оплату помещения.

 Я просрочила платеж за 2 месяца. И я его оплатила. Так же вчера была внесена сумма 45 тысяч.

 Можно сделать вывод о том, что свою задолженность по договору купли-продажи Вы погасили.

Отказаться от договора и требовать его расторжения продавец (Ситников) мог бы на условиях ст. 489 ГК РФ 

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку оплата у Вас произведена — то оснований для отказа от договора купли-продажи не усматривается.

Ввиду того, что 

Но из-за его просрочки по аренде помещения. Нас выселяют и мы не можем продолжать работать.

 Именно Ситников обязан погасить задолженность по договору аренды, которая образовалась до продажи Вам клуба.

Вы можете в данном случае поступить следующим образом. Самостоятельно погасить данную задолженность и в части ее взыскания с заключить с арендодателем соглашение о переходе прав требования о взыскании долга с Ситникова.

На этом основании Вы в силу ст. 15 ГК РФ вправе потребовать с Ситников возместить причиненные Вам убытки в виде оплаты задолженности по договору аренды, которая сформировалась по его вине.

Здравствуйте, Александра!

Ситуация сложная, но не безвыходная. Давайте разберем ее по пунктам, чтобы вы понимали свои права и возможные действия.

Краткий анализ ситуации и договоров

Исходя из предоставленных документов, складывается следующая картина:

1. По договору купли-продажи вы (покупатель) обязаны платить продавцу (Ситникову) 60 000 руб. ежемесячно. При этом вы также обязаны нести все текущие расходы, включая аренду.
2. По договору залога все оборудование клуба является залогом в обеспечение ваших обязательств по оплате. В случае нарушения, залогодержатель (Ситников) имеет право изъять это оборудование.
3. Ключевая проблема: Юридическим арендатором помещения, судя по всему, до сих пор является Ситников (п. 2.2 договора купли-продажи). Это создает колоссальный риск для вас, так как вы полностью зависите от его добросовестности в вопросах своевременной оплаты аренды арендодателю из полученных от вас средств.

Кто виноват в долге по аренде?

Это центральный вопрос. Если вы перечисляли Ситникову деньги, достаточные для оплаты аренды (60 000 руб. + дополнительные суммы), а он не перечислял их арендодателю, то основная вина лежит на нем.

Ваши действия:

· Соберите все доказательства платежей Ситникову: выписки из банка, чеки, скриншоты операций. Подсчитайте общую сумму, которую вы ему перечислили с августа по настоящее время.
· Запросите у Ситникова подтверждающие документы о том, что он оплачивал аренду за этот период. Скорее всего, он их не предоставит.

Эта задолженность со стороны Ситникова является существенным нарушением договора с его стороны, так как он, оставаясь юридическим арендатором, не исполнил свою обязанность перед арендодателем, что привело к угрозе расторжения договора аренды и, как следствие, срыву всей сделки по купле-продаже бизнеса.

Что вы можете сделать? Варианты действий

Вам нужно действовать быстро и грамотно.

1. Немедленно зафиксируйте свою позицию письменно (составьте претензию)

Направьте Ситникову официальную письменную претензию (заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения). В претензии укажите:

· Напоминание о сути договорных отношений.
· Укажите, что вы своевременно перечисляли ему средства (приложите копии подтверждений).
· Сообщите, что узнали о наличии задолженности по аренде, которая возникла по его вине, так как он, будучи арендатором, не произвел соответствующие платежи.
· Требуйте в кратчайший срок (например, 3-5 рабочих дней) предоставить доказательства погашения задолженности перед арендодателем и письменное подтверждение от арендодателя об отсутствии претензий.
· Уведомьте, что его действия являются существенным нарушением договора, так как лишают вас возможности использовать приобретаемый бизнес по назначению.
· В связи с его нарушением, вы приостанавливаете дальнейшие платежи по договору до полного урегулирования ситуации с арендой.
· Предложите варианты решения: либо он немедленно гасит долг, либо вы рассматриваете вопрос о расторжении договора в одностороннем порядке по его вине с требованием вернуть все внесенные вами денежные средства.

Этот шаг критически важен. Он переводит разговор из области угроз в правовое поле и создает у вас доказательственную базу на случай суда.

2. Взаимодействие с арендодателем

Свяжитесь с арендодателем. Объясните ситуацию: вы фактический владелец бизнеса, перечисляли деньги Ситникову для оплаты аренды, и теперь выяснилось, что он их не платил. Попросите предоставить детализированный расчет долга и, возможно, рассмотреть возможность отсрочки, пока вы решаете проблему с Ситниковым. Покажите, что вы действуете добросовестно и заинтересованы в сохранении аренды.

3. Оценка перспектив расторжения договора

Да, возможность расторгнуть договор есть, и основания для этого весьма веские.

Основания для расторжения по вашей инициативе (согласно ГК РФ и договору):

· Существенное нарушение договора продавцом (Ситниковым): Его неисполнение обязанностей как арендатора, приведшее к расторжению договора аренды и невозможности дальнейшего функционирования бизнеса, является классическим существенным нарушением (ст. 450 ГК РФ). Бизнес как имущественный комплекс теряет свою ценность без права нахождения в помещении.
· Наличие задолженности, о которой он умолчал: При заключении договора он должен был передать бизнес «чистым», без скрытых долгов. Наличие старой задолженности по аренде (если она действительно была за ним) может быть расценено как обман.

В случае расторжения договора вы вправе требовать:

· Возврата всех уплаченных по договору денежных средств.
· Возмещения убытков (например, тех 140 000 руб., которые вы заплатили за его долг).

4. Ответ на угрозы Ситникова

· «Забрать оборудование»: Да, по договору залога он имеет на это право в случае просрочки платежа. Но! Ваша просрочка платежа (если она была) в данной ситуации напрямую вызвана его собственными действиями, поставившими под удар весь бизнес. В суде вы сможете доказать, что его нарушение является первоначальным. Суд может не удовлетворить его требование об изъятии залога, если будет установлена его вина.
· «Должны выплачивать оставшуюся сумму»: Если договор будет расторгнут по его вине, это обязательство прекращается.

Краткий план действий (как лучше поступить)

1. СЕГОДНЯ ЖЕ: Направьте Ситникову официальную письменную претензию по образцу выше.
2. СЕГОДНЯ ЖЕ: Свяжитесь с арендодателем, объясните ситуацию и попросите официальные документы о долге.
3. Соберите ВСЕ документы:
   · Договор купли-продажи и залога.
   · Все доказательства платежей Ситникову.
   · Все переписки и аудиозаписи разговоров с ним (если есть).
   · Уведомление от арендодателя о расторжении.
   · Вашу претензию и почтовую квитанцию об отправке.
4. Обратитесь ко мне  Ситуация сложная, и для подготовки судебного иска и правильного ведения переговоров профессиональная помощь крайне желательна.
5. Готовьтесь к суду. Наиболее вероятный исход — это расторжение договора в судебном порядке с взысканием с Ситникова уплаченных сумм. Ваша собранная доказательная база будет решающей.

Вывод: Вы находитесь в сильной переговорной позиции, так как существенное нарушение допустил продавец. Не поддавайтесь на угрозы. Действуйте четко, фиксируйте все в письменной форме и готовьтесь отстаивать свои права. У вас высокие шансы расторгнуть договор и вернуть свои деньги.
Если вам необходима помощь в составлении документов, выработка эффективной стратегии, обращайтесь в мой чат. По правилам сайта услуги в чате платные.