Как рассчитать налог и указать цену при продаже дома и участка ИП на УСН 6%

Question

Как будет считаться налог с продажи дома с земельным участком, если продавец ИП на УСН 6%. Кадастровая стоимость дома 1 954 658 руб. Кадастровая стоимость з/у 564 070 руб. Какую стоимость указать в договоре купли продажи, что бы налог был минимальным? (1 000 000 руб - дом, 150 000 руб - з/у.)

Светлана Скороварова · Answer

Использовали ли Вы этот дом и участок в своей предпринимательской деятельности?

Елена Усольцева · Answer

Здравствуйте, Алина! Налогооблагаемым доходом индивидуального предпринимателя на УСН признается фактически полученный доход от реализации товаров, работ, услуг или имущественных прав. Соответственно, в вашем случае налоговой базой будет являться сумма, указанная в договоре купли-продажи. (Статья 217.1 НК РФ ) Налог=(Цена дома + Цена земельного участка)×6% Общая цена сделки составит 1000000+150000=1150000 руб. А налог тогда получится 1150000×6%= 69000 руб. Смотрите, договорная стоимость не должна значительно отличаться от кадастровой стоимости объектов недвижимости. ФНС контролирует занижение цены сделки и в некоторых случаях может применять контрольные показатели минимальной стоимости объекта ( например, не ниже 70% от кадастровой стоимости). Поэтому, лучше ориентироваться на рыночную оценку.

Екатерина Григоренко · Answer

Алина, здравствуйте Продажа дома с земельным участком, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности, в связи с чем возможность применить имущественные налоговые вычеты (в общем размере 1 000 000 руб. за год – а не отдельно по дому и земельному участку) не получится. Также предельный срок наличия имущества в собственности не применяется (подпункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Как я понимаю, в вашем вопросе акцент сделан именно на факте продаже имущества ИП, а не физическим лицом со статусом ИП, то есть не личного имущества. В части цены по договору продажи следует учитывать следующее. При определении размера доходов ИП на УСН положения главы 23 НК РФ не применяются (Налог на доходы физических лиц), поскольку от уплаты НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности ИП на УСН освобождены. То есть в целом на кадастровую стоимость можно не ориентироваться. В общем случае договорная цена по сделкам между лицами, не являющимися взаимозависимыми, признается рыночной, то есть она может быть и менее 70% кадастровой стоимости объекта. Обосновать рыночную стоимость можно, в том числе, отчетом оценщика. Рада ответить на Ваш вопрос! С уважением, Екатерина