Как ИП правильно купить коммерческое помещение и сдавать его в аренду с учетом налогов?

Вы можете купить помещение как физическое лицо, а сдавать в аренду от имени ИП. Это самая простая и распространенная схема.

Недвижимость в России всегда регистрируется на физическое лицо, а не на статус «ИП». В договоре купли-продажи и в выписке из ЕГРН собственником будет указан Иванов Иван Иванович, а не ИП Иванов Иван Иванович.

Таким образом, Вы избегаете сложностей с подтверждением расходов на покупку. Статус ИП Вы будете использовать именно для получения дохода от аренды, применяя УСН 6%.
продолжу в следующем сообщении

Здравствуйте! 

Покупать коммерческое помещение лучше именно на ИП, если планируете сдавать его в аренду от ИП. При покупке у ИП при наличных расчетах продавец обязан применять ККТ, а при безналичных расчетах между ИП касса не требуется. При продаже помещения заплатите налог УСН 6% от всей суммы продажи без учета расходов на покупку.  

Согласно п. 9 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ 

Контрольно-кассовая техника не применяется при осуществлении расчетов в безналичном порядке между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями, за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением. 

То есть если Вы рассчитываетесь с продавцом безналичным переводом с одного расчетного счета ИП на другой, чек от продавца не требуется, но если расчеты производятся наличными деньгами, продавец-ИП обязан применить ККТ и выдать чек. 

При этом помните о лимите наличных расчетов между индивидуальными предпринимателями, который в 2025 году составляет 100 тысяч рублей по одному договору.

Если сумма покупки превышает этот лимит, расчеты должны производиться безналично. Что касается декларирования покупки без чека — теоретически это возможно, но в случае налоговых проверок у Вас могут возникнуть трудности с подтверждением расходов, хотя на УСН 6% расходы не учитываются при расчете налога. 

При применении УСН с объектом «доходы» (ставка 6%) Вы действительно заплатите налог 6% от всей суммы продажи недвижимости. Важный нюанс — на УСН «доходы» Вы не сможете уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению этого помещения, поскольку при данном объекте налогообложения расходы вообще не учитываются согласно ч. 1 ст. 346.18 НК РФ. 

Если Ваш годовой доход превысит 60 миллионов рублей, с 2025 года ИП на УСН становятся плательщиками НДС. В этом случае при продаже коммерческой недвижимости придется начислить НДС по ставке 5%, 7% или 20% в зависимости от ситуации. Продажа жилой недвижимости от НДС освобождена. 

На УСН «доходы» (6%) расходы на приобретение основных средств в налоговом учете не отражаются и не уменьшают налогооблагаемую базу. Однако Вам все равно необходимо вести учет остаточной стоимости основных средств, поскольку ответственность этого зависит сможете Вы применять УСН или нет. На основании п. 16 ч. 3 ст. 346.12 НК РФ лимит составляет 200 миллионов рублей. 

Декларировать саму покупку в декларации УСН при объекте «доходы» не требуется, но нужно отслеживать общую стоимость основных средств на балансе. 

Не рекомендую покупать недвижимость на физическое лицо, а сдавать в аренду от имени ИП. Дело в том, что ИП может сдавать в аренду только то имущество, которым он фактически владеет на праве собственности или на ином законном основании. Если помещение принадлежит Вам как физлицу, а сдается от имени ИП, налоговая может квалифицировать это как нарушение. 

Есть судебная практика, когда налоговые органы доначисляли НДС физическим лицам, которые сдавали в аренду коммерческую недвижимость без регистрации в качестве ИП, признавая такую деятельность предпринимательской (Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2021 № 88а-14299/2021). В Вашем случае риск еще выше, поскольку Вы уже зарегистрированы как ИП. Кроме того, при такой схеме возникнут сложности с отнесением расходов на содержание помещения к расходам ИП. 

Если покупать помещения на супруга и оформлять доверительное управление с последующей сдачей от ИП, такой вариант технически возможен, но какой смысл? Налоговой экономии при таком варианте Вы не получите. При доверительном управлении недвижимостью учредитель (супруг) все равно будет платить налоги с полученного дохода по своей системе налогообложения. Управляющий (ИП) получит только вознаграждение за услуги управления, которое облагается по общим правилам. 

Согласно ст. 276 НК РФ учредитель управления включает все поступившие доходы в налоговую базу. То есть налоговой экономии не будет. Более того, если ИП-управляющий превысит лимит дохода в 60 миллионов рублей, вознаграждение управляющего будет облагаться НДС по ставке 5-7%. 

Я думаю оптимальное, это покупать коммерческие помещения на имя ИП и его сдавать в аренду в рамках этой же предпринимательской деятельности.

Здравствуйте, Ирина! 

1. Покупка на ИП: Да, можно и нужно. Вы покупаете недвижимость на себя как на физлицо, но в статусе ИП, что сразу указывает на её предпринимательское назначение. Это единственно правильный путь.

2. Чек от продавца-ИП: Требуйте обязательно. Без чека у вас не будет документа, подтверждающего легальную оплату. Это риск для вас при любой проверке.

3. Налоги: Вы как покупатель налог с покупки не платите. Платит продавец с дохода. Вы будете платить только свой УСН 6% с будущих доходов от аренды. Стоимость покупки в расходах на УСН 6% не учитывается.

4. Схемы с покупкой на мужа или физлицо — не рабочие. Они создают лишние налоги (НДФЛ 13%) и проблемы с налоговой. Не усложняйте

Предположим, вы купили помещение как физическое лицо и хотите, чтобы доход от его аренды поступал в ваш бизнес (ИП на УСН 6%).

Чтобы это легализовать, вам необходимо заключить договор аренды между:

· Арендодатель: Вы (физическое лицо)
· Арендатор: Ваш ИП

1. Налоги у Арендодателя (вас как физлица)

· Вы сдаете свое личное имущество в аренду и получаете за это доход.
· Обязанность: Согласно Налоговому кодексу РФ  вы обязаны задекларировать этот доход и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Это бесспорная обязанность.
· Вы можете уменьшить этот доход на профессиональный вычет (фактические расходы на содержание), но это требует отдельного учета и подтверждения.

Итог для физлица: С арендной платы, которую вам перечисляет ИП, вы платите НДФЛ 13%.

2. Налоги у Арендатора (вашего ИП на УСН 6%)

· Ваш ИП получает доход от субаренды (если вы сдаете помещение дальше) или использует его в своей деятельности.
· Но ключевой момент: Деньги, которые ИП перечисляет вам как арендную плату, не являются расходом для УСН «Доходы». На этом режиме никакие расходы не учитываются.
· Таким образом, ИП заплатил вам 10 000 руб. аренды, а затем должен заплатить 6% (~600 руб.) с доходов, которые он получил, используя это помещение. Деньги, ушедшие на аренду, налог у ИП не уменьшают.

Итог для ИП: УСН 6% уплачивается с валового дохода, без учета арендных платежей.

Получается, что с одного потока денег (доход от использования помещения) вы платите:

1. НДФЛ 13% с арендного платежа (на уровне физлица).
2. УСН 6% с дохода, полученного ИП от этого актива.

Сравнение с правильной схемой «Покупка на ИП»

· Вы покупаете помещение на ИП.
· Все доходы от аренды поступают напрямую ИП.
· ИП платит один налог: УСН 6% с этих доходов.
· Никакого НДФЛ у физлица не возникает.

Итог: Покупайте помещение сразу на себя (как ИП), оплачивайте с расчётного счёта ИП, берите чек. Сдавайте в аренду и платите с доходов 6%. Всё остальное — лишние затраты и риски.

Здравствуйте, Ирина!

1. Покупателю надо выбить чек от ИП (продавец тоже в статусе ИП, рпсчеты нал). что будет, если не выбить, но задекларировать?

Покупатель обязан выписывать кассовый чек, если расчет осуществляется наличными средствами или электронными деньгами (пункт 1 статьи 1.2 Федерального закона № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники»).

Если продавец откажется выдавать чек, это приведет к административной ответственности продавца, но ответственность покупателя отсутствует. Не получение кассового чека затрудняет подтверждение расходов на приобретение имущества, что важно для целей бухгалтерского учета и налогообложения.

Если вы не выбиваете чек, но своевременно задекларируете доход, то риск штрафов минимален, но доказать расходы будет сложнее.

2. При продаже помещения платим налог 6%

ИП на упрощенной системе налогообложения  с объектом налогообложения «доходы» уплачивают налог по ставке 6%. Доход от сдачи помещений в аренду включается в базу налога. Расходы на приобретение помещения не уменьшают налогооблагаемый доход при таком режиме налогообложения.

Если покупать помещение как физическое лицо, то придется платить НДФЛ 13% от доходов, а не 6%.

 Рабочая схема? Или может есть другая?

Можно зарегистрировать имущество на супруга и оформить договор доверительного управления с вашим ИП. Тогда доходы будут поступать на расчетный счёт ИП, и ставка налога составит 6%.

Это рабочая схема, но помните, что доверительный управляющий несёт ответственность за сохранность имущества.

Здравствуйте, Ирина.

1. Индивидуальный предприниматель — это всегда физическое лицо, а не организационно-правовая форма бизнеса. ИП -это статус физического лица, который он приобретает в результате регистрации в качестве такового.

Независимо от того, как поименована сторона договора купли-продажи, обладающая статусом ИП, приобретает помещение оно именно как физическое лицо, при этом в ЕГРН не производится записей, указывающих на статус ИП у правообладателя.  (см. п.57 Порядка  ведения ЕГРН).

Из указанного следует, что указывать статус ИП в договоре не имеет никакого смысла ни Вашему продавцу, ни Вам как покупателю.

При определении налоговых обязанностей ИП-продавца и Ваших в последующем, руководствоваться следует не договором в части указания статуса ИП, а характеристикой получаемого дохода от реализации, является ли он предпринимательским или личным. Учитывая, что речь идет о доходе от реализации услуг аренды, продажи нежилого помещения, доходы будут носить предпринимательский характер.

Таким образом, не статус ИП определяет характер дохода, а характер дохода определяет налоговые обязанности физического лица, зарегистрированного в качестве ИП. И определяются они тем, использовалась ли недвижимость в предпринимательской деятельности физического лица, либо в личных, домашних целях.

2. Из разъяснений Минфина РФ и ФНС следует, что обязанность выдачи кассового чека у покупателя отсутствует, а такая обязанность лежит на ИП, реализующем товары. Эти разъяснения основаны на толковании  термина «расчеты» в ст.1.1 и п.2 ст.1.2 ФЗ  Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ  «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации». (см. по вопросу:  Письма Минфина России от 07.09.2021 N 30-01-15/72134, от 25.07.18 № 03-01-15/52265, от 10.10.2019 N 03-01-15/77953, Письмо ФНС РФ от 10.08.2018 N АС-4-20/15566@)

Судебной практики и решений ФНС, согласно которым покупатель-физ.лицо, являющийся ИП, привлекался бы к ответственности за совершение правонарушений в подобных ситуациях за неприменение ККТ, не имеется.

А вообще, ответственность за нарушения, связанные с ККТ в ситуациях, когда она применима, предусмотрена ст.14.5 КОАП РФ

Если у Вас остались еще какие-либо сомнения, избавиться от них Вы можете, только лишь проведя расчеты в безналичной форме, поскольку при проведении таковых ККТ однозначно не применяется — см. п.9 ст.2 54-ФЗ).

Каких-либо иных действий, связанных с предоставлением в ФНС отчетности и т.д, Вам производить не нужно, законодательством они не предусмотрены.

3. В случае сдачи в аренду и продажи, учитывая, что это предпринимательский характер дохода, они фиксируются в Книге доходов, декларируются в рамках применяемого режима налогооблажения.

Все остальные моменты могут быть рассмотрены подробно в рамках индивидуального консультирования вчате.

С уважением