Будут ли претензии налоговой при продаже недвижимости родственнику по заниженной цене?

Здравствуйте.

При кадастровой стоимости в 2,4 млн. рублей, налоговая база в любом случае будет приниматься равной кадастровой стоимости*0,7 (см.п.2 ст.214.10 НК РФ), поэтому если даже Вы укажете 1 млн, то НДФЛ будет считаться с 1,68 млн., а  вычеты в 1 млн. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ) или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение  применяться к этой сумме.

Указанный расчет приведен очень грубо, исходя из того, что Вы указали. Но правильным для целей расчета и планирования будет считать налоговую базу по отдельности к дому и  к з/у.  (см. Письмо ФНС № БС-4-11/385@ от 17.01.2023.

С уважением

Здравствуйте, Станислав,!

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры), освобождаются от налогообложения. Это значит, одаряемый не обязан платить НДФЛ.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/

Нет необходимости указывать рыночную цену недвижимости, поскольку передача осуществляется бесплатно.

Договор купли-продажи предусматривает возмездную передачу имущества. 

Продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от разницы между стоимостью продажи и расходами на приобретение, если владел имуществом менее минимального срока владения. Одаряемый также может столкнуться с необходимостью уплаты налога, если сделка выглядит подозрительно низкой относительно рыночной цены.

Покупатель обязан подтвердить факт оплаты (например, расписка, банковская квитанция). Низкая цена сделки (1 млн рублей при реальной стоимости 2,4 млн) может привлечь внимание налоговых органов, особенно если покупатель не сможет доказать расходы на покупку.

Налоговая инспекция может провести проверку и доначислить налоги, пени и штрафы, если сочтет, что реальная рыночная стоимость значительно превышает указанную в договоре сумму.

Поэтому, если целью является освобождение от налогов и простота процедуры передачи, лучше оформить договор дарения.

Уважаемый Станислав, здравствуйте!

Обычно для передачи имущества близким родственникам дарение — самый надежный и правильный вариант, несмотря на возросшие с 2025 года расходы на нотариуса.

Но Ваше право оформить и сделку купли-продажи.

По общему правилу, налоговая инспекция вправе проверить соответствие цены сделки рыночной стоимости. Если цена в договоре будет значительно ниже кадастровой (например, 1 млн руб. при кадастровой 2,4 млн), налоговики могут доначислить НДФЛ и штраф, посчитав налоговой базой не указанную в договоре сумму, а 70% от кадастровой стоимости (в силу ст. 217.1 НК РФ).

В Вашем случае это выходит 1,68 млн руб. (2,4 млн × 70%).

Т.е., многократное отклонение цены сделки от рыночной может рассматриваться как один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды (см. письма ФНС России от 5 июля 2023 № БВ-4-7/8532 и от 10 марта 2021 г. № БВ-4-7/3060@)

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_352052/bb85a748a67288002a78c4c2bc5004cdcacbf92a/

------

Важно!

По общему правилу — доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности у налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения имуществом — 5 лет.

С уважением!