Через дарение и куплю/продажу?

Здравствуйте ! 

При передаче долей в земельном участке с домом третьей сестре наиболее часто рассматривают два варианта: дарение и куплю-продажу. Сравним их с точки зрения налогов и практических расходов.

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

При купле-продаже: продавцы (две сестры) признают доход в виде стоимости проданных долей. По общему правилу ставка НДФЛ — 13% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения (наследования) доли. Поскольку доли унаследованы более пяти лет назад, особые вычеты по стоимости долей применять не требуется: базовая стоимость равна рыночной или кадастровой стоимости на момент распределения наследства.
–– Ст. 217 НК РФ (стандартная ставка НДФЛ 13%)
–– Ст. 223 НК РФ (налогооблагаемая база при продаже имущества)
При дарении: каждая из двух сестёр дарит свою долю третьей. Дарение между дальними родственниками (троюродные сёстры) не попадает под льготы НК РФ, поэтому получательница долей (третья сестра) уплачивает НДФЛ 13% от рыночной стоимости подаренных долей в день дарения.
–– Ст. 217 НК РФ (п. 18: доходы в виде безвозмездно полученного имущества облагаются НДФЛ)
В обоих случаях ставка НДФЛ составляет 13%, но:

при продаже НДФЛ платят продавцы от чистого дохода;
при дарении НДФЛ платит получатель от полной стоимости подарка.
2. Госпошлина и нотариальные расходы

Имущественный договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению только в отдельных случаях (например, при передаче долей в долевой собственности — нотариус обязательным не является, но стороны вправе обратиться к нотариусу для повышения защищённости сделки).
Договор дарения доли недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ГК РФ).
Госпошлина за регистрацию перехода права доли у каждого из участников — 2 000 руб.
3. Практические рекомендации

Если у двух сестер нет наличных для уплаты НДФЛ, более удобный вариант — продажа долей: они получат деньги и одновременно уплатят налог «с дохода».
Если третья сестра готова единолично оплатить все налоги, дарение позволит избежать оформления денежных переводов и расчётов, но потребует ей сразу заплатить 13% от полной стоимости долей.
При продаже возможно указать договорную цену, близкую к рыночной, и воспользоваться профессиональной оценкой, чтобы минимизировать налоговую базу.
Вывод:
Выбор между дарением и куплей-продажей зависит от распределения налоговой нагрузки и наличия средств у сторон. При условии, что малыми суммами налог легче распределить между продавцами, обычно выгоднее оформить продажу долей (две сестры получат деньги и оплатят НДФЛ 13% «с дохода», третья — заплатит только цену долей). Если же третья сестра готова сразу оплатить всю налоговую базу сама, можно воспользоваться дарением, но учесть обязательную нотариальную форму и уплату НДФЛ 13% от полной стоимости.

Если ответ оказался полезным, оцените его положительно кнопкой + под ответом.

Здравствуйте!

троюродные сестры

Вы НЕ считаетесь близкими родственниками, поэтому дарение НЕ рекомендую, так как у одаряемой будет налог в связи с получением дара.

Тогда лучше купля-продажа. 

Потребуется нотариус. 

Здравствуйте. Поддерживаю коллег в предыдущих ответах. И, дополню, что при этом лучше всего независимо от расходов, целесообразней выбрать тот вариант, который соответствует действительности. Планируете вы вносить оплату фактически или нет. Если выкуп, то и заключить договор купли-продажи, и что касается оплаты налога, там есть исключение (так как вы указали что наследство приняли более 5 лет назад, то и налога не должно быть) при продаже. И, с удостоверением нотариальным тоже под вопросом. Поскольку два собственника продают третьему. И, здесь есть исключение. 

Отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество: Если дом и земельный участок находятся в общей долевой собственности, и продается только доля (а не все доли одновременно всеми собственниками), такой договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Исключения: Нотариальное удостоверение не требуется при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Правовые нормы, регулирующие данную ситуацию:

Часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому, если отдельно будет каждая вам продавать долю, то да, нотариальное удостоверение требуется, если же одновременно обе, и третьему собственнику (то есть вам) то не потребуется нотариальное удостоверение.

Таким образом, Продавцам и налог не нужно будет платить, поскольку более 5 лет в собственности у них, (13% от стоимости минус необлагаемая сумма) и траты на нотариальное удостоверение не потребуется. Нужно будет подготовить договор купли-продажи долей дома и земельного участка в простой письменной форме (за него оплатить) и оплатить госпошлину в росреестр за государственную регистрацию права (это в МФЦ). Плюс продумать стоимость отдельно за дом (учесть что он под стнос), и стоимость земельного участка. Если нужна будет подготовка договора купли-продажи, можете обратиться ко мне, или к другому специалисту.