Как безопасно оформить передачу квартиры бабушки внуку при жизни: дарение или продажа?

Question

Тема: Консультация по безопасной передаче квартиры Здравствуйте! Я внук. У бабушки есть квартира, и она решила, что после её смерти квартира должна перейти мне. Есть проблема: отец (мой отец, сын бабушки) после её смерти может попытаться оспорить её решение, так как является первым наследником. Он может заявить о своей недееспособности, выписаться из собственной квартиры и утверждать в суде, что не имеет жилья и т.д. Цель — сделать так, чтобы квартира не переходила по наследству, а стала моей собственностью при жизни бабушки. В связи с этим у меня вопросы: Что лучше использовать в нашем случае: договор купли-продажи, завещание или дарственную? Возможно ли оформить договор купли-продажи с обременением, чтобы бабушка оставалась прописана в квартире и её нельзя было выписать до смерти? Для такой сделки нужен нотариус или юрист, или можно оформить самостоятельно? Как лучше действовать? Сможет ли бабушка сохранить льготы по коммунальным платежам, если собственником квартиры стану я? Дополнительно: Бабушка полностью дееспособна, проблем с психическим здоровьем нет. На квартире нет обременений: ипотека, арест, долги по ЖКХ отсутствуют. Прописана только бабушка, собственник только она. Я совершеннолетний. Планируем заключить договор купли-продажи с символической суммой. Кто может помочь составить договор и сообщить перечень необходимых документов — юрист или нотариус? Буду благодарен за рекомендации по максимально безопасной форме сделки и списку документов.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Если бабушка передаёт квартира безвозмездно, тогда оформляйте договор дарения. В нём можно прописать право бабушки на пожизненное проживание. Нотариальное удостоверение обязательно. Статья 574 ГК РФ Форма договора дарения 3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Это новое правило, которое сейчас действует.

Юрий Колковский · Answer

Он может заявить о своей недееспособности, Здравствуйте. Невохможно просто так взять и заявить о своей недееспособности. Ст. 29 ГК РФ определяет основания для признания гражданина недееспособным и перечень таких оснований носит закрытый характер. Скорее всего Вы имели в виду не недееспособность, а нетрудоспособность наследника, которая позволяет ему претендовать на обязательную долю в наследстве. Но и в этом случае о ней не заявляют. Согласно ст. 1149 ГК РФ 1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя , его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей. Правила о наследовании нетрудоспособными лицами, установленные п. 1 ст. 1149, применяются также к лицам предпенсионного возраста — женщинам, достигшим 55 лет, и мужчинам, достигшим 60 лет. Что касается прижизненного перехода. Что лучше использовать в нашем случае: договор купли-продажи, завещание или дарственную? Завещание уже исключается в таком случае. Можно использовать как куплю-продажу, так и договор дарения, можно с условием пожизненного проживания. Договор дарения удостоверяется нотариально (ст. 574 ГК РФ), что существенно снижает риски его оспаривания. Налогов тут не возникает, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Сам же подобный договор является довольно стандартным, имеется в распоряжении нотариуса, ввиду чего сторонам можно прибыть к нему, дарителю указать свои пожелания, которые и будут оформлены в договор. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Сергей Николаев · Answer

Дополнительно: Бабушка полностью дееспособна, проблем с психическим здоровьем нет. Добрый день! А сколько лет бабушке? Какие у неё хронические заболевания и назначены ли в связи с этим заболеванием сильнодействующие или психотропные препараты?

Александр Розум · Answer

Добрый день. 1. Развилка 1. Оформляйте дарственную у нотариуса и прописывайте право бессрочного проживания бабушки. Регистрируйте переход права на себя в Росреестре. Льготы на коммуналку бабушка потеряет, потому что перестанет быть собственником. Предварительно получите справки у психиатра, что бабушка не наблюдается у него (на случай попыток отца в будущем оспорить дарственную). В случае смерти бабушки наследства не будет. Отец может попытаться оспорить дарственную, но если даритель дееспособен (что будет подтверждено справкой из медучреждения), он не сможет обжаловать сделку. 2.Развилка 2. Завещание. Бабушка сохранит льготы на квартиру, но Вы уйдете в длительный спор при вступлении в наследство. 3. Развилка 3. Предложенный Вами договор купли-продажи с формальной суммой. Этот договор может быть в суде признан мнимой сделкой между родственниками из-за нерыночной цены. Договор будет отменен, квартира станет наследством и достанется отцу как единственному наследнику первой очереди. ИТОГ: Только развилка 1 Вам подходит.

Наталия Сысоева · Answer

Здравствуйте. Необходимо понимать, что договор купли-продажи — это возмездная сделка по отчуждению имущества, а дарение — безвозмездная сделка. Если ваш отец решит оспорить данные договоры, то во первых — ему придется обращаться в суд, а во вторых: представить суду доказательства того, что сделки являются недействительными в силу определенных обстоятельств (как правило, в данных случаях опираются на введение в заблуждение, давление ит.д.). Оформление завещания, в свою очередь, является также сделкой, но односторонней — волей лица по наследованию после смерти. Факт составления завещания оформляется и фиксируется у нотариуса. Его оспорить будет невозможно в силу ст. 1119 и 1125 ГК РФ. Вы можете заключить договор купли-продажи, однако обременения здесь не будет (поскольку обременение определяется законом, регистрируемое ограничение права собственности, препятствующее полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, например: залог, рента, сервитут и т.д.). Регистрация бабушки в указанном жилом помещении на право собственности не виляет, поэтому после оформления ДКП, вы можете оставить ее зарегистрированной, как есть. Однако, вы можете включить в договор условие о пожизненном праве проживания бабушки (ст. 558 ГК РФ). Сильно занижать стоимость сделки не стоит (напр. ниже кадастровой) — поскольку ваш отец может заявить оспаривание сделки, требуя признать ее мнимой. Льготы предоставляются в зависимости от регистрации, поэтому, если в вашем случае изменится собственник квартиры, а регистрация останется, то льгота сохранится.