Как я могу переоформить дом здесь у нас, куплю продажу?

Здравствуйте. Ваша ситуация имеет несколько сложных аспектов, связанных с законодательством и текущей обстановкой в регионе. Вот пошаговая инструкция и важные моменты, которые вам необходимо учесть.

Внимание! Ситуация в Херсонской области является сложной и специфической из-за ведения боевых действий и применения особого порядка регулирования. Стандартные процедуры могут не работать или быть дополнены местными распоряжениями военной администрации. Вся информация ниже дана исходя из формальных требований законодательства РФ, но ее применение на практике может быть затруднено.

Шаг 1: Проверка действительности доверенности

1. Заверение консулом: Генеральная доверенность, заверенная консулом Российской Федерации в Польше, является полностью действительной на территории РФ. Это главный плюс в вашей ситуации.
2. Срок действия: Убедитесь, что доверенность действует на момент совершения всех регистрационных действий. Срок ее действия должен быть указан в самом документе. Если срок не указан, она действительна в течение одного года с момента выдачи (ст. 186 ГК РФ).
3. Полномочия: Внимательно прочтите текст доверенности. Для совершения сделки купли-продажи и последующей государственной регистрации в ней должны быть четко прописаны следующие полномочия:
   · Право на подписание договора купли-продажи недвижимого имущества от имени вашей дочери.
   · Право на подачу и получение документов в органах Росреестра и других учреждениях.
   · Право на получение денежных средств от имени доверителя (если это предусмотрено вашей договоренностью).

Если какого-то из ключевых полномочий нет, доверенность может быть признана недействительной для данной сделки.

Шаг 2: Подготовка документов

Вам понадобятся следующие документы:

1. Ваш паспорт РФ.
2. Оригинал той самой генеральной доверенности, заверенной консулом.
3. Паспортные данные вашей дочки (копия паспорта РФ или иного документа, удостоверяющего личность).
4. Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, которые сейчас находятся у вас. Это может быть:
   · Свидетельство о государственной регистрации права (уже не выдаются, но действуют старые) или, что более вероятно,
   · Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это основной документ, подтверждающий право. Если ее у вас нет, нужно заранее заказать.
5. Технический план на дом (если он есть).
6. Кадастровый паспорт на земельный участок (или выписка из ЕГРН, где есть кадастровые сведения).
7. Договор купли-продажи, который вы подготовите и подпишете от имени дочери.

Важный момент: Если правоустанавливающие документы (старое свидетельство, договор купли-продажи, дарения и т.д.) оформлены на украинском языке, их, скорее всего, потребуется перевести на русский язык и нотариально завевить подпись переводчика. Уточните этот момент в МФЦ или у местного нотариуса.

Шаг 3: Составление и подписание договора купли-продажи

1. Составление договора: Вы можете составить проект договора сами, воспользоваться моими услугами юриста. 
2. Подписание договора: Вы, как представитель, подписываете договор от имени своей дочери. Рядом с вашей подписью вы обязаны указать: «За [ФИО дочери], по доверенности от [дата выдачи доверенности], [Ваши ФИО] и ваша подпись».
3. Покупатель подписывает договор со своей стороны.

Вопрос оплаты: Если в доверенности есть право на получение денег, вы можете получить их за дочь. Если этого полномочия нет, деньги должны быть перечислены напрямую на банковский счет вашей дочери. Это самый безопасный способ расчетов. Расписки от руки может быть недостаточно для крупной суммы.

Шаг 4: Государственная регистрация перехода права

Это ключевой этап. Подать пакет документов на регистрацию можете вы, также по доверенности.

1. Куда обращаться: Через любое отделение Многофункционального центра (МФЦ) или напрямую в Управление Росреестра по вашему региону.
2. Пакет документов для подачи:
   · Заявление о государственной регистрации перехода права (заполняется на месте).
   · Договор купли-продажи (в трех экземплярах – для Росреестра, для продавца и для покупателя).
   · Ваш паспорт.
   · Оригинал доверенности.
   · Выписка из ЕГРН на продаваемый объект (или старое свидетельство).
   · Документ, подтверждающий оплату госпошлины (размер уточняйте, он меняется).
3. Получение результата: После проверки документов вам выдадут расписку в их приеме. Через несколько рабочих дней (обычно 7-14) в Росреестре будет зарегистрировано право нового собственника (покупателя). Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН на имя нового владельца.

Критически важные моменты и риски:

1. Текущая юрисдикция: Процедуры в Херсонской области могут регулироваться не только федеральным законодательством РФ, но и временными распоряжениями военно-гражданской администрации. Обязательно перед началом действий проконсультируйтесь в местном МФЦ или у юриста, который работает именно в вашем регионе и знает местную специфику. Они подскажут, возможна ли такая процедура в принципе на данный момент.
2.Налоги: Ваша дочка, как продавец, является налоговым резидентом РФ (поскольку имеет паспорт РФ и объект продается на территории РФ). Если дом находился в ее собственности более минимального срока владения (5 лет), то доход от продажи не облагается НДФЛ. Если менее 5 лет, необходимо будет подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог 13% от суммы продажи (или воспользоваться налоговым вычетом). Этот вопрос лучше обсудить с бухгалтером.

Резюме: Теоретически, с правильно оформленной доверенностью вы можете провести сделку. Практически — все упирается в возможность осуществления таких действий в Скадовском районе на текущий момент.

Ваш план действий:

1. Свяжитесь с местным МФЦ и опишите ситуацию. Уточните, принимают ли они документы по доверенностям, заверенным за границей, и возможна ли регистрация сделок с недвижимостью в целом.
2. Покажите им доверенность мне. Получите от меня консультацию и предложение по сопровождению сделки.

Это самый безопасный путь в вашей непростой ситуации.

Здравствуйте,

Дочь, я так понимаю, российского гражданства не имеет? Дочь собственник и нужно продать дом, собственником которого она является?

Прежде чем продать дом, следует поставить его на российский регистрационный учёт. А с этим есть сейчас проблемы ввиду действующего Указа Президента Российской Федерации от 14 марта 2025 г. N 145 «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 2024 г. N 1103 „Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, и прав таких юридических лиц на недвижимое имущество“, согласно которому до 1 января 2028 года граждане из недружественных иностранных государств не смогут зарегистрировать свои права на недвижимое имущество, находящееся на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей, без специального разрешения на это. Поэтому, для начала узнавайте начали ли выдаваться такие специальные разрешения в коллегиальных органах Херсонской области. Их не выдавали!  Но, возможно, что-то изменилось. Также нужно смотреть есть ли в Вашей доверенности вообще такое полномочие по получению этого специального разрешения. 

Только после того, как недвижимость будет поставлена на рос рег учёт, ею можно будет распорядиться ( продать).

Имею паспорт РФ. Моя дочка сейчас в Польше, прислала мне генеральную доверенность завереную в консульстве РФ русским консулом

 Добрый день!

 А право собственности на  недвижимое имущество  дочери зарегистрировано в ЕГРН?

 Вероятнее всего, нет.

 И если она  является гражданином другого государства, то возникнут проблемы с такой регистрацией.

Есть Указ Президента РФ № 145 от 14.03.2025 «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 2024 г. № 1103 „Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, и прав таких юридических лиц на недвижимое имущество“, согласно которому  до 1 января 2028 г. запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области без специального разрешения.

 А без регистрации права дочери в ЕГРН продать недвижимости невозможно.

 В доверенности есть полномочия на получение специального разрешения и регистрацию права собственности на дочь в ЕГРН?

 Если есть, то можете начинать действовать. Специальное разрешение выдают коллегиальные органы, сформированные при  руководстве региона.

Здравствуйте, Валентина Викторовна.

Для регистрации прав покупателя по договору купли-продажи Вам требуется сначала зарегистрировать права на Вашу дочь в российском ЕГРН.

Указанное следует из п.2 и п.3 ст.69 ФЗ О государственной регистрации недвижимости.

Регистрация же прав имеет в настоящее время на территории новых регионов свои особенности.

Как следует из Указа Президента РФ  от 24 декабря 2024 г. N 1103

1.  Установить, что:

....

б) до 1 января 2028 г. запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление.

Под недружественными государствами понимаются те, что поименованы в Распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р " Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц"

Если дочь — гражданка одного из указанного перечня государств, начинать следует с обращения в соответствующий коллегиальный орган за получением разрешения зарегистрировать права за дочерью, при этом следует убедиться, что в доверенности у Вас имеются соответствующие полномочия.

По информации на официальном сайте МИЗО

Специальное разрешение на территории Херсонской области выдается коллегиальным органом, образованным Указом Губернатора Херсонской области от 13.02.2024 №08 – у, в котором ответственным секретарем является Министерство имущественных и земельных отношений Херсонской области.

 В МИЗО Херсонской области Вам в первую очередь и следует обращаться.

Все остальные моменты могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением