Договариваться с братом или с племянником( он так мне приходится)?

Здравствуйте! Ваша ситуация достаточно сложная и затрагивает несколько ключевых аспектов жилищного и гражданского права. Давайте разберем все по порядку.

1. Как продать квартиру в долевой собственности, если один из собственников (мать) против?

Это главная проблема. По закону (ст. 246, 247 ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

У вас есть несколько путей:

· Договориться с матерью. Это самый лучший и наименее затратный вариант. Постарайтесь выяснить причины ее отказа и найти компромисс (например, предложить ей большую часть денег от продажи или помочь с поиском и покупкой другой подходящей для нее жилплощади).
· Предложить ей выкупить ее долю. Вы с сыном, как сособственники, имеете приоритетное право покупки ее доли по цене, за которую она планирует ее продать стороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Это же правило работает и в обратную сторону — если вы найдете покупателя на всю квартиру, вы должны в письменной форме известить мать о цене и условиях продажи. Если она в течение месяца не ответит или откажется от покупки ваших долей, вы сможете продать квартиру третьему лицу.
· Выделение доли в натуре. В большинстве стандартных квартир это невозможно, так как это подразумевает создание изолированного жилого помещения с отдельным входом, что технически нереализуемо.
· Судебный порядок. Если договориться невозможно, вы можете обратиться в суд с иском о выделе своей доли и возможности продажи квартиры с проведением торгов. Это крайняя мера, сложная, долгая и дорогостоящая. Суд может принять такое решение, если доля незначительна и не представляет для собственника интереса, но шансы на успех не всегда высоки.

Вывод по пункту 1: Без согласия матери продать всю квартиру нельзя. Нужно либо добиться ее согласия, либо выкупить ее долю, либо идти через суд.

2. Что делать с зарегистрированными (прописанными) лицами?

Да, всех необходимо снять с регистрационного учета до сделки. Любой покупатель или риелтор потребуют этого, так как наличие зарегистрированных лиц, особенно не являющихся собственниками, создает огромный риск для нового владельца (их крайне сложно выписать в будущем).

· Вы и ваш сын: Вы собственники, ваша регистрация не помеха, так как после продажи вы просто выпишетесь и зарегистрируетесь в новом месте.
· Ваш брат и его сын: Они не являются собственниками, поэтому их регистрация носит характер права пользования. Для их выписки нужно:
  · Добровольно: Они могут выписаться, написав заявление в МФЦ или паспортном столе.
  · Принудительно через суд: Если они откажутся выписываться, вам придется обращаться в суд с иском о снятии их с регистрационного учета. Основание: прекращение права пользования жилым помещением (так как вы, как собственник, прекращаете им это право). Суды в таких случаях почти всегда встают на сторону собственника. Но это долгий процесс.

Вывод по пункту 2: Да, всех, кто не является собственником, нужно выписать до продажи. Начинайте решать этот вопрос сразу.

3. Как быть с братом, который на СВО?

Здесь есть важный нюанс. Нахождение на СВО не лишает его прав на регистрацию, но может осложнить процесс.

· Добровольная выписка: Во время отпуска он может спокойно прийти в МФЦ или паспортный стол и выписаться, предоставив паспорт и заявление. Это самый простой вариант.
· Через представителя: Он может оформить нотаусную доверенность на кого-либо (например, на своего сына или на вас) на право подачи заявления о снятии с регистрационного учета. Это можно сделать в зоне проведения СВО у мобильного нотариуса или в воинской части.
· Через суд: Если он откажется выписываться, вы можете подать на него в суд. Однако, по закону, за военнослужащими, участвующими в СВО, сохраняются жилые помещения на весь период их службы. Но это касается в первую очередь служебного жилья. В вашем случае, если он просто зарегистрирован в вашей приватизированной квартире, шансы выписать его через суд есть, так как право собственности главенствующее. Но суд будет рассматривать все обстоятельства, и процесс может затянуться.

Рекомендация: Активно вести переговоры с братом, объяснить ситуацию и попросить его решить вопрос выписки во время отпуска или через доверенность.

4. Если мать подарит свою долю брату или племяннику

Это крайне нежелательный для вас вариант. Мать имеет право распорядиться своей долей как угодно, в том числе подарить.

· Если она подарит брату (своему сыну): Вашим сособственником станет ваш брат. Вам придется договариваться о продаже уже с ним. Учитывая, что он уже зарегистрирован в квартире и может претендовать на право проживания, договориться с ним может быть еще сложнее, чем с матерью. Он может вообще отказаться от продажи, так как у него есть где жить.
· Если она подарит племяннику (своему внуку, сыну вашего брата): Ситуация аналогичная. Вашим сособственником станет совершеннолетний племянник. Договариваться о продаже придется с ним.

Чем это грозит? Вы из ситуации с одним несогласным сособственником (матерью) можете перейти в ситуацию с двумя несогласными сособственниками (братом и племянником), которые являются зарегистрированными в квартире и могут иметь свой интерес к дальнейшему проживанию там.

Вывод: Любой вариант дарения доли кому-либо из зарегистрированных лиц существенно усложнит для вас продажу квартиры.

Итоговые рекомендации и возможный алгоритм действий:

1. Срочно проведите серьезный разговор с матерью. Постарайтесь узнать ее мотивы и договориться. Это ключ к решению всей проблемы.
2. Предложите матери выкупить ее долю по рыночной стоимости. Оформите все предложение в письменной форме с помощью юриста, чтобы соблюсти процедуру приоритетного права покупки.
3. Параллельно начните диалог с братом и его сыном об их добровольной выписке. Объясните, что продажа планируется и их регистрация мешает этому.
4. Если мать категорически против и дарит долю, готовьтесь к длительным переговорам или судебным разбирательствам с новым сособственником.
5. Обратитесь к юристу, специализирующемуся на жилищном и семейном праве. Ситуация комплексная и требует подготовки документов (например, правильного извещения матери о продаже доли) и, возможно, представительства в суде.

Главное — не совершайте резких движений и не пытайтесь продать квартиру без решения этих вопросов, это приведет к срыву сделки и возможным судебным искам.

Если мой ответ был полезен для Вас, буду благодарен за положительный отзыв "+".