Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

448 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
448 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Получение отказов соседей при продаже комнаты в коммуналке

Добрый день.

Продаем комнату в коммунальной квартире. Находимся на этапе получения отказов соседей. Всего комнат три. Ситуация следующая: первая комната закрыта, мы не знаем ни адреса, ни телефона ее собственницы (женщина жила там давно, сейчас комната просто закрыта, никто туда не приезжает). Точно знаем, что она приватизировала эту комнату. Наш первый вопрос: в какой службе нам могут сообщить что-то о ней? ЕИРЦ справок не дает, запрос в Единый гос.реестр результатов не дал. Мы же собственники комнаты в квартире...имеем право знать информацию о других собственниках.

Собственники второй комнаты - два родных брата, получили комнату в наследство от матери. Один из них вступил в наследство (переписал свою часть на дочь, она в комнате не живет), а второй - не вступил в наследство и совсем не торопится, хотя документы о том, что он наследник у него есть (мы их видели). Собственно, этот второй брат и проживает один во всей квартире. Сложность в том, что он категорически против того, чтобы еще кто-то вселялся в эту квартиру, мешает нам продать комнату. Человек не очень адекватен...Необходимо ли нам получать его отказ, если он не вступил во владение своей частью комнаты? И что мы имеем право сделать, если он скандалит и всячески отпугивает всех, кто приезжает смотреть нашу комнату?

14 Февраля 2013, 15:16, вопрос №46734 Ксения, г. Москва
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Информацию о собственники комнаты Вам обязаны предоставить в Росреестре по г. Москве (необходимо написать заявление и оплатить гос.пошлину) - http://www.to77.rosreestr.ru/

    http://www.to77.rosreestr.ru/blanks/blank_zayvlen/ - бланки заявлений, там же есть образцы квитанций + реквизиты для уплаты гос.пошлины.

    Отказать в предоставлении такой информации Вам не имеют право.

    В силу 2 ст.250 ГК РФ, Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    Таким образом, Вам необязательно получать отказы, Вам просто нужно ценным письмом с описью вложения (направленное по адресам регистрации лиц) известить других сособственников о продаже комнаты и предложить им её купить, если в течение месяца с момента получения письма (это можно отследить на сайте почты - http://www.russianpost.ru/rp/servise/ru/home/postuslug/trackingpo) они никак не отреагируют - смело продавайте комнату.

    Письма "счастья" можете разослать и вступившему в права наследования и ещё не вступившему (хотя ему это и не обязательно т.к. право собственности он так и не оформил, но и лишним не будет), а также лицу в чьей собственности находится комната с неизвестным владельцем (как уже указал, информацию о нём можете узнать в росреестре).

    14 Февраля 2013, 15:25
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за подробный ответ. Скажите, в каком формате нам дадут информацию в Росреестре? И адрес регистрации "пропавшей" собственницы тоже предоставят?

    И еще забыла один момент...этот невступивший в наследство товарищ, как нам известно, вообще нигде не прописан. То есть по сути он бомж. Получается, нам даже некуда выслать ему официальное письмо.

    14 Февраля 2013, 15:44
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Вы имеете право распоряжаться своей собственностью по своему усмотренпию, не спрашивая о том чьего-либо согласия. В Вашей ситуации существует одно обязательное условие: при продаже Вами своей доли в квартире другие дольщики при прочих равных условиях с другими претендентами на покупку имеют преимущесвенное право на эту покупку. Исходя из этого требования закона Вы должны уведомить всех дольщиков квартиры о намерении продать своою долю, указав при этом стоимость продаваемой доли.

    Информакцию же о собственнике одной из комнат Вы можете получить в Росреестнре. Они по Вашему письменному запросу обязаны Вам предоставить.

    14 Февраля 2013, 15:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Согласно ст.250 ГК РФ при продаже собственником своей доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с аукциона. В связи с этим продавец должен в письменной форме известить остальных участников совместной долевой собственности о намерении продать свою долю и условиях продажи с указанием конкретной цены, а также остальных имеющих существенное значение условиях предстоящей сделки. Только если остальные участники откажутся от покупки продаваемой доли или в течение месяца после сообщения им об условиях продажи эту долю не приобретут, продавец имеет право заключить договор продажи с покупателем из числа сторонних лиц.

    Статья 1113. Открытие наследства

    Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.


    Таким образом, Вы обязаны уведомить лицо, которое вступило в наследство, о желании продать свою долю, однако если он не ответит в течении 30 дней с момента получения, Вы можете продавать.

    По поводу соседей я бы Вам советовал сначала обратиться с заявлением к участковому о ненадлежащем поведении и нарушении Ваших прав, а если не подействуют то потом иск в суд о взыскании убытков. Может и получиться еще и денег с него содрать.

    14 Февраля 2013, 15:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Ваших прав, а если не подействуют то потом иск в суд о взыскании убытков.

    Только при этом Вам потребуется долго и упорно доказывать размер убытков и причинно-следственную связь между ненадлежащим поведением и причиненным убытком.

    14 Февраля 2013, 15:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    И еще забыла один момент...этот невступивший в наследство товарищ, как нам известно, вообще нигде не прописан. То есть по сути он бомж. Получается, нам даже некуда выслать ему официальное письмо.

    Собственником лицо считается с момента регистрации в Росреестре и выдачи свидетельства на право собственности, до этого момента человек никакого отношения (даже наследник) к недвижимости не имеет. Поэтому, тем более если у него нет "прописки", то и писать ему письма не надо.

    14 Февраля 2013, 15:48
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Росреестр адреса места фактического проживания этого человека Вам не даст. Это и не входит в их обязанности и они такой информацией могут не распологать. Официальное письмо в такой ситуации пишите по адресу последнего места ее (его) жительства, которое Вам известно. Письмо должно быть заказным и, желательно, с обратным уведомлением.

    14 Февраля 2013, 15:48
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте!

    В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже собственником своей доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с аукциона. Поэтому Вам нужно только в письменной форме направить заказным письмом с уведомлением по адресу остальных участников совместной долевой собственности уведомление о продажи Вашей комнаты за определенную цену. После отправки таких уведомлений,желательно помимио квитанций об оплате заказных писем получить и корешки уведомлений адресатов о получении. После этого отсчитывайте 1 месяц и если ни от одного из других собственников комнат согласий не поступит, можете спокойно заключить договор купли-продажи с любым лицом. При этом стоит заметить, что бремя ответственности за своей имущество несет собственник, поэтому отправка данных писем конкретным лицам по адресу данной квартиры с указанием комнаты также вполне обоснованна, так как речь идет о праве данных собственников общего имущества. Конечено, лучше подстраховаться и направить письма по имеющимс данным о месте жительства собственников, содержащихся в Росреестре. Напишите мотивированный запрос в Росресстре об имеющихся данных о месте жительства остальных собственников, если откажут, то можно и обжаловать такой отказ.

    Не совсем соглашусь с Шабановым Александром, относительно правомочий собственника наследование является исключением из необходимости устанавливать право собственности с момента гос. регистрации, поэтому наследнику, который еще на оформил право на наследство и не получил свидетелсьтво о регистрации права направлять уведомление необходимо.

    14 Февраля 2013, 15:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гаврилов Александр
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Добрый день! Росреестр Вам действительно не даст адреса соседа, поэтому путь такой: Вам необходимо обратиться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. В заявлении нужно указать, что такое признание Вам необходимо для продажи своей доли (комнаты). В соответствие со статьей 42 Гражданского кодекса РФ, гражданин может быть признан безвестно отсутствующим, если в течение года по месту его жительства нет сведений о его месте пребывания. Доказательством безвестного отсутствия является справка из органов внутренних дел о розыске Вашего соседа в течение года. После вступления в законную силу решения суда о признании соседа безвестно отсутствующим можно совершить сделку.

    14 Февраля 2013, 16:00
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    И адрес регистрации "пропавшей" собственницы тоже предоставят?

    Нет, не предоставят, но адрес можно узнать в Центральном адресно-справочном бюро ГУВД г. Москвы за определенную плату (официально). Но там информация только о жителях г. Москвы и Московской области. Информация дается при личном обращении и оплатой.

    http://teldir.ru/stol.aspx - тут адреса всех Бюро по регионам.

    + есть разные способы узнать место регистрации собственника комнаты (вряд ли он бомж при "живой"-то собственности))

    14 Февраля 2013, 16:02
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Не совсем соглашусь с Шабановым Александром

    Согласен. Ошибся.

    Действительно в силу ч.4 ст.1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

    Таким образом, согласие требуется получить и от наследника не оформившего свои документы. Здесь тогда либо через суд, либо, если можно его всё-таки отыскать - под расписку в получении уведомления (что быстрее, чем суд)

    14 Февраля 2013, 16:08
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте !


    В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Согласно ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4

    То есть, при продаже комнаты в коммунальной квартире ВЫ обязаны соблюдать вышеуказанные требования, ПОэтому во избежания в последствии требований сособственников о переводе прав покупателя на них , Вам следует письменно уведомить всех сособственников квартиры о продаже квартиры.


    В соответствии со ст. 1152 ГК РФ Для приобретения наследства наследник должен его принять.Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.

    Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

    То есть, если наследник не принял наследство долю в комнате ( не подал заявление нотариусу о его принятии), то он не является сособственником второй комнаты.

    Поэтому Вам нет необходимости уведомлять брата собственника 2-й комнаты о продаже своей комнаты и получать его согласие ли отказ на сделку.

    Кроме того, если данное лицо не зарегистрировано в жилом помещении, то Вы имеете право воспрепятствовать ему пользоваться общим имуществом квартиры (местами общего пользования) до урегулирования вопроса с его братом, который де-юре предоставляет ему пользоваться комнатой.

    Относительно собственника первой комнаты, местонахождение которого Вам не известно, Вам следует подать заявление в полицию о розыске данного лица. При получении отрицательного ответа Полиции, Вам следует подавать исковое заявление о признании данного лица безвременно отсутствующим. При подаче обоснованного иска Вы имеет все шансы на положительное решение.

    Таким образом, Вам сейчас следует направить уведомление отцу собственницы второй комнаты как ее законному представителю и подать заявление в полицию о розыске собственника 1-й к. Смогу оказать услугу по составлению заявления и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса .

    С уважением Ф. Тамара


    14 Февраля 2013, 16:09
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вместе с тем,

    В силу п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

    По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.


    Таким образом, даже если он решит оспорить сделку, то единственное что сможет сделать, так это перевести недвижимость на себя и заплатить стоимость квартиры

    14 Февраля 2013, 16:51
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    А с учетом того, что наследник живет в квартире, то и срок на обжалование у него три месяца с момента сделки.

    Касательно "законного представителя",то это верно, если дочери нет 18 лет.

    14 Февраля 2013, 17:17
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    три месяца с момента сделки

    Три месяца, с момента когда он узнал о сделки. Это далеко не обязательно что сам договор был заключен в конкретный день, главное чтобы условия в аферте и уведомлении заказчика совпадали. Здесь и под 200 ГК РФ попасть можно.

    А про размер убытков...я 1 раз как сделал-договорился с покупателями и они письменно направили отказ от сделки с мотивировкой "из-за социально негативного фона в доме" (сам придумал). Бедному соседу стоимость квартиры и проценты зарядили.

    Кончилось мировым, но все равно мы в плюсе.

    14 Февраля 2013, 18:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здесь и под 200 ГК РФ попасть можно.

    Даже если он срок и восстановит, то пусть покупает. Признать сделку недействительной он всё равно не сможет в силу п.14 Постановления П ВС РФ от 10 года.


    "из-за социально негативного фона в доме"

    хороший вариант)). Только даже если и положительно отсудиться, то можно ли будет что-нибудь с него взять...

    14 Февраля 2013, 18:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Даже если он срок и восстановит, то пусть покупает. Признать сделку недействительной он всё равно не сможет в силу п.14 Постановления П ВС РФ от 10 года.

    Да я и не спорю, даже кодекс говорит не о недействительности сделки, а о (ч.3 ст.250 ГК РФ):

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Просто это нервы, арест в Росреестре да и мало ли, лучше до этого не доходить.

    14 Февраля 2013, 19:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats