Как считать срок владения для продажи единственного жилья после брачного договора?
Купили с мужем квартиру в ипотеку в 2021 году. По выписке из ЕГРН - общая совместная собственность. В 2023 году оформили брачный договор, по которому квартира перешла в мою полную собственность. Подали данные в Росреестр, получили новую выписку, где стало указано, что я единственный собственник квартиры.
Это моё единственное жильё. Я живу за границей и являюсь налоговым нерезидентом.
Сейчас я планирую продавать квартиру.
Есть правило, что если срок владения недвижимостью составляет более трёх лет, продать единственное жильё можно без уплаты налога.
Вопрос: 3 года будут отсчитываться с момента взятия ипотеки в общую собственность в 2021 году или с момента оформления брачного договора и перерегистрации квартиры на меня в 2023 году?
То есть могу ли я уже сейчас продать квартиру без уплаты налога или нужно ждать до 2026 года?
Также вопрос, влияет ли как то мой статус налогового нерезидента (живу за границей более 183 дней) на продажу квартиры и какие могут быть с этим трудности?
Когда квартира куплена в общую совместную собственность супругов, по закону каждый из супругов уже считается собственником с даты госрегистрации права (ст. 34 СК РФ + ст. 256 ГК РФ)
При брачном договоре имущество не приобретается заново, а лишь меняется режим собственности. То есть право одного супруга сохраняется, а доля второго «обнуляется».
Минфин в ряде писем прямо указывает, что при разделе имущества супругов или передаче по брачному договору срок владения не начинается заново, а продолжается с момента первоначального приобретения (например, Письмо Минфина РФ от 15.02.2019 № 03-04-05/9852).
Но при этом:
Росреестр при регистрации брачного договора выдаёт новую выписку ЕГРН, где уже указан один собственник. Формально получается, что у меня возникло новое право собственности (основание — брачный договор). И ФНС может трактовать это в свою пользу.
Понял. В таком случае ситуация выглядит так:
С одной стороны, по закону и разъяснениям Минфина, право собственности не возникает заново при изменении режима собственности через брачный договор. То есть срок владения квартирой считается с момента первоначальной покупки — с 2021 года, поскольку квартира была приобретена в общую совместную собственность супругов.
С другой стороны, после регистрации брачного договора Росреестр выдаёт новую выписку, где вы указаны как единственный собственник. Формально это выглядит как возникновение нового права собственности, и налоговая инспекция (ФНС) при проверке может трактовать это в пользу расчёта срока владения с даты брачного договора — 2023 года.
Вывод: юридически есть аргументы как за отсчёт срока с 2021 года, так и за 2023 год. На практике для продажи квартиры без уплаты налога безопаснее ориентироваться на дату брачного договора и перерегистрации права, чтобы не рисковать претензиями ФНС.