Здравствуйте! Собственнику доли в квартире в период, когда он находился в длительной командировке, пришло уведомление от другого собственника о продаже своей 1/3 доли в квартире. Отправляя это уведомление, второй собственник знал, что первый это уведомление не получит. Является ли это заведомо обманным действием, с целью продать свою долю третьему лицу?
Здравствуйте ️
Разберём по порядку.
1. Суть ситуации
Уведомление о продаже доли — это обязательная процедура (ст. 250 ГК РФ).
Собственник доли обязан письменно известить других дольщиков о цене и условиях продажи.
Срок преимущественного права покупки — 1 месяц с даты получения уведомления.
2. Если уведомление не получено
По закону уведомление считается надлежащим, если оно было направлено по адресу, указанному в ЕГРН или по месту жительства (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Даже если собственник фактически отсутствовал (командировка, больница и т.п.), уведомление всё равно считается доставленным, если отправлено правильно.
То есть сам факт того, что другой дольщик знал об отсутствии адресата, не делает сделку автоматически недействительной.
3. Когда это может быть обманом
Чтобы признать действия недобросовестными (ст. 10 ГК РФ — злоупотребление правом), нужно доказать:
уведомление было отправлено заведомо по неверному адресу (например, не по адресу регистрации);
или продавец умышленно скрыл цену/условия, указал «фиктивные» условия, а продал дешевле;
или в сговоре с покупателем пытался обойти право преимущественной покупки.
В такой ситуации у обделённого дольщика есть право:
в течение 3 месяцев после регистрации сделки подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя (ст. 250 ГК РФ).
4. Что будет в вашем случае
Если уведомление отправлено по адресу регистрации собственника → формально оно считается доставленным, даже если человек был в отъезде.
Если же доказать, что продавец действовал недобросовестно (отправил «для галочки», с целью лишить права покупки) → можно оспорить сделку и через суд перевести долю на себя.
Вывод
Сам по себе факт командировки и того, что уведомление не дошло лично до адресата, не является обманом.
Но если есть доказательства злоупотребления (неверный адрес, скрытие условий сделки, продажа дешевле третьему лицу), то можно оспаривать сделку через суд и перевести долю на себя.
Хотите, я подготовлю для вас пошаговый алгоритм, как действовать в случае если доля уже продана третьему лицу (какие доказательства собрать и какой иск подать)?
Здравствуйте.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
2.2. Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).
Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.
Недобросовестность в вашем случае может установить только суд.
